2015房地產(chǎn)估價師理論與方法考點總結(jié)：房地產(chǎn)特性五

　　五、價值量大

　　與一般物品相比，房地產(chǎn)不僅單價高，而且總價大。從單價高來看，每平方米土地或每平方米建筑面積房屋的價格，少則數(shù)百元，多則數(shù)千元甚至上萬元，繁華商業(yè)地段經(jīng)常有“寸土寸金”之說。從總價大來看，房地產(chǎn)不可以按照平方米之類的小單位零星消費，必須有一定的規(guī)模（如面積），因此，可供利用的一塊土地或者一套住房的價值，比一件家具或者一臺電視機的價值要大得多，一般在十萬元以上。對于普通居民來說，購買一套普通商品住宅通常需要其一生的積蓄。至于一幢別墅、一座商場的價值就更大了，通常為上百萬元，甚至上千萬、上億元。

　　六、用途多樣

　　用途多樣特性也稱為用途的競爭、轉(zhuǎn)換及并存的可能性，主要是空地所具有的特性。土地上一旦建造了建筑物，用途即被限定，通常難以改變，因為可能受到原有建筑結(jié)構(gòu)等的限制而不能改變，或者改變的費用很高而在經(jīng)濟上不可行。當然，也有隨著交通條件、周圍環(huán)境等的變化，將原廠房改造為辦公樓、超級市場或者拆除重新利用的大量實例。

　　多數(shù)土地就其本身來看，可以有多種不同的用途，如可用于林業(yè)、農(nóng)業(yè)、工業(yè)、居住、辦公、商業(yè)等。如果愿意的話，即使是城市商業(yè)中心的土地，也可以用來種植農(nóng)作物，而且該農(nóng)作物可能與在農(nóng)地上生長得一樣好。在不同用途中還可以選擇不同的利用方式，例如居住用途有普通住宅、高檔公寓和別墅，有老年公寓、青年公寓和學生公寓，既可以建平房也可以建多層樓房或者高層建筑。

　　房地產(chǎn)雖然具有用途多樣的特性，但現(xiàn)實中房地產(chǎn)的用途并不是可以隨意決定的。房地產(chǎn)的利用一方面要符合城市規(guī)劃等的規(guī)定，另一方面存在著不同用途以及利用方式之間的競爭和優(yōu)選問題。在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)擁有者趨向于將其房地產(chǎn)用于預期可以獲得最高收益的用途和利用方式。因此，房地產(chǎn)估價中有“合法原則”和“最高最佳利用原則”（分別見本書第五章第三、四節(jié)）。從經(jīng)濟角度看，土地利用選擇的先后順序一般是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地。

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