2015房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考點(diǎn)：房地產(chǎn)特性六

　　七、相互影響

　　一般物品的使用基本上是孤立的，相互間較少有影響，并由于可以移動(dòng)，即使有影響，也易于排除，影響通常是暫時(shí)的。而房地產(chǎn)由于不可移動(dòng)，其用途、建筑高度、外觀等利用狀況通常會(huì)對(duì)周圍其他房地產(chǎn)甚至社會(huì)公眾利益產(chǎn)生較大和較長(zhǎng)久的影響；反之，周圍房地產(chǎn)的利用狀況也會(huì)對(duì)該房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。例如，影響到采光、日照、通風(fēng)、視野、可視性，使環(huán)境美化或者帶來(lái)人流、噪聲、異味等。因此，房地產(chǎn)具有相互影響的特性。從而一宗房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與其自身的狀況直接相關(guān)，而且與其周圍房地產(chǎn)的狀況密切相關(guān)，受其周圍房地產(chǎn)利用的影響。例如，在一幢住宅附近建造一座工廠或者垃圾站、公共廁所，可導(dǎo)致該住宅的價(jià)值降低；而如果在該住宅旁邊興建一個(gè)花園、開(kāi)辟一塊綠地，則可使其價(jià)值升高。修筑一條道路或者建造一個(gè)購(gòu)物中心，對(duì)其周圍房地產(chǎn)的價(jià)值也有很大的影響。正是由于房地產(chǎn)具有相互影響特性，產(chǎn)生了“相鄰關(guān)系”，并且法律規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。”

　　進(jìn)一步來(lái)看，房地產(chǎn)利用存在經(jīng)濟(jì)學(xué)里所講的“外部性”。外部性也稱為外部效應(yīng)、外部影響，是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體（生產(chǎn)者或消費(fèi)者）進(jìn)行生產(chǎn)或消費(fèi)等活動(dòng)時(shí)，對(duì)其他經(jīng)濟(jì)行為主體帶來(lái)的影響。外部性分為有利的外部性和有害的外部性。有利的外部性也稱為正的外部性、外部經(jīng)濟(jì)，是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受益，而受益者無(wú)需為此花費(fèi)代價(jià)。例如，某人在自己的住宅周圍種植花草樹(shù)木、美化環(huán)境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而受益，但不會(huì)為此向他支付任何費(fèi)用。有害的外部性也稱為負(fù)的外部性、外部不經(jīng)濟(jì)，是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受損，而該經(jīng)濟(jì)行為主體卻沒(méi)有為此承擔(dān)成本。例如，工廠向河流排放廢水、汽車產(chǎn)生噪聲，污染了環(huán)境使他人受害，但可能并沒(méi)有因此向受害者支付任何補(bǔ)償費(fèi)。

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