2015房地產(chǎn)估價師理論與方法考點：房地產(chǎn)特性六

　　七、相互影響

　　一般物品的使用基本上是孤立的，相互間較少有影響，并由于可以移動，即使有影響，也易于排除，影響通常是暫時的。而房地產(chǎn)由于不可移動，其用途、建筑高度、外觀等利用狀況通常會對周圍其他房地產(chǎn)甚至社會公眾利益產(chǎn)生較大和較長久的影響；反之，周圍房地產(chǎn)的利用狀況也會對該房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。例如，影響到采光、日照、通風(fēng)、視野、可視性，使環(huán)境美化或者帶來人流、噪聲、異味等。因此，房地產(chǎn)具有相互影響的特性。從而一宗房地產(chǎn)的價值不僅與其自身的狀況直接相關(guān)，而且與其周圍房地產(chǎn)的狀況密切相關(guān)，受其周圍房地產(chǎn)利用的影響。例如，在一幢住宅附近建造一座工廠或者垃圾站、公共廁所，可導(dǎo)致該住宅的價值降低；而如果在該住宅旁邊興建一個花園、開辟一塊綠地，則可使其價值升高。修筑一條道路或者建造一個購物中心，對其周圍房地產(chǎn)的價值也有很大的影響。正是由于房地產(chǎn)具有相互影響特性，產(chǎn)生了“相鄰關(guān)系”，并且法律規(guī)定“不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。”

　　進一步來看，房地產(chǎn)利用存在經(jīng)濟學(xué)里所講的“外部性”。外部性也稱為外部效應(yīng)、外部影響，是指某個經(jīng)濟行為主體（生產(chǎn)者或消費者）進行生產(chǎn)或消費等活動時，對其他經(jīng)濟行為主體帶來的影響。外部性分為有利的外部性和有害的外部性。有利的外部性也稱為正的外部性、外部經(jīng)濟，是指某個經(jīng)濟行為主體的活動使他人或社會受益，而受益者無需為此花費代價。例如，某人在自己的住宅周圍種植花草樹木、美化環(huán)境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而受益，但不會為此向他支付任何費用。有害的外部性也稱為負的外部性、外部不經(jīng)濟，是指某個經(jīng)濟行為主體的活動使他人或社會受損，而該經(jīng)濟行為主體卻沒有為此承擔(dān)成本。例如，工廠向河流排放廢水、汽車產(chǎn)生噪聲，污染了環(huán)境使他人受害，但可能并沒有因此向受害者支付任何補償費。

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