2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》課程講義（11）

　　四、各估價(jià)方法應(yīng)用時(shí)應(yīng)收集的資料

　　1.各估價(jià)方法應(yīng)用時(shí)應(yīng)收集的基礎(chǔ)資料（不論何種估價(jià)方法都應(yīng)收集的資料）

　?。?）估價(jià)委托的有關(guān)資料：①委托方情況（法人、住址、電話）；②估價(jià)目的（委托方提供）；③估價(jià)時(shí)點(diǎn)； ④項(xiàng)目有關(guān)文件；⑤委托方的其他要求。

　?。?）相關(guān)法律法規(guī)和政策：①委托估價(jià)是否符合相關(guān)法律法規(guī)和政策；②估價(jià)操作應(yīng)遵循的相關(guān)法律法規(guī)和政策。

　?。?）估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的資料：①一般性的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況資料；②地區(qū)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況資料；③本類(lèi)型房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況資料。

　?。?）估價(jià)對(duì)象狀況的資料：估價(jià)對(duì)象所處位置、占地面積、建筑面積、建筑層數(shù)、建筑高度、建筑裝修及設(shè)備狀況、建成年月、新舊程度、產(chǎn)權(quán)狀況、土地權(quán)利狀況、土地使用年限及剩余使用年限、房地產(chǎn)有否抵押、租約等他項(xiàng)權(quán)利，等等。

　?。?）估價(jià)對(duì)象區(qū)域條件資料：①交通；②環(huán)境；③繁華程度；④景觀；⑤公共配套；⑥危險(xiǎn)因素；等等。

　　2.比較法應(yīng)用時(shí)應(yīng)收集的技術(shù)資料

　　（1）收集三宗以上的類(lèi)似估價(jià)對(duì)象的近期交易實(shí)例，包括交易價(jià)格、成交日期、付款方式、交易目的、交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況等。

　?。?）收集交易實(shí)例的交易情況，如稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式，有無(wú)隱瞞價(jià)、急買(mǎi)急賣(mài)、人為哄抬、親友間交易等情況。

　?。?）收集交易實(shí)例成交日期與估價(jià)對(duì)象估價(jià)時(shí)點(diǎn)的時(shí)差和價(jià)差。

　?。?）收集交易實(shí)例和估價(jià)對(duì)象的區(qū)位、權(quán)益和實(shí)物狀況。

　　3.成本法應(yīng)用時(shí)應(yīng)收集的技術(shù)資料

　?。?）收集類(lèi)似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料；

　?。?）收集類(lèi)似土地的市場(chǎng)價(jià)格或其基準(zhǔn)地價(jià)及其相關(guān)修正系數(shù)；

　?。?）收集建筑物重置成本資料；

　?。?）收集估價(jià)對(duì)象的己使用年限、尚可使用年限及殘值率，或現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)定建筑物的新舊程度。

　　4.收益法應(yīng)用時(shí)應(yīng)收集的技術(shù)資料

　?。?）收集類(lèi)似房地產(chǎn)正常經(jīng)營(yíng)的收入水平（租金標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，出租率、上座率、滿(mǎn)客率），可出租面積、營(yíng)業(yè)面積等資料；

　?。?）收集類(lèi)似房地產(chǎn)正常經(jīng)營(yíng)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，或收集類(lèi)似房地產(chǎn)正常經(jīng)營(yíng)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占潛在毛收入的比例，以便測(cè)算估價(jià)對(duì)象的客觀支出及年凈收益。

　?。?）收集類(lèi)似房地產(chǎn)的租金與價(jià)格資料、或類(lèi)似房地產(chǎn)正常經(jīng)營(yíng)的投資收益率資料、或類(lèi)似房地產(chǎn)的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率和風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整率，以便測(cè)算或選用估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的資本化率。

　?。?）收集估價(jià)對(duì)象在未來(lái)年限的收益變化情況，以便選擇收益法的計(jì)算公式計(jì)算估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)格。

　　5.假設(shè)開(kāi)發(fā)法應(yīng)用時(shí)應(yīng)收集的技術(shù)資料

　?。?）同類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、未來(lái)趨勢(shì)；

　?。?）同類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)售價(jià)；

　?。?）同類(lèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期、開(kāi)發(fā)費(fèi)用；

　　（4）同類(lèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)或收益資料；

　?。?）折現(xiàn)率確定的有關(guān)資料。

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