2015年房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》課程講義（37）

　?。ㄆ撸┕纼r技術(shù)報告

　　房地產(chǎn)估價技術(shù)報告應(yīng)包括的內(nèi)容有：（1）實物狀況分析；（2）區(qū)位狀況分析；（3）市場背景分析；（4）最高最佳使用分析；（5）估價方法選用；（6）估價測算過程；（7）估價結(jié)果確定。對其分述如下：

　　1.實物狀況分析

　　實物狀況分析就是要詳細(xì)說明、分析估價對象的實物狀況，包括土地實物狀況和建筑物實物狀況。

　　2.區(qū)位狀況分析

　　區(qū)位狀況分析就是要詳細(xì)說明、分析估價對象的區(qū)位狀況。通過區(qū)域范圍、街路配置、交通設(shè)施與接近條件、基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施等方面，由點及面，由里及外，層次清楚地對估價對象的區(qū)位狀況加以說明和分析。特別是區(qū)域特征及變動趨勢的分析，為后面的技術(shù)分析測算做良好地鋪墊。

　　3.市場背景分析

　　市場背景分析是要說明和分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來市場狀況。市場背景分析說到底是要分析影響類似房地產(chǎn)價格的主要因素。由于估價對象的類型不同，估價的目的不同，所以影響其市場價格變動的主要因素會有所不同?；蛘唠m然是影響因素相同，但它們對估價對象價格的影響程度也有所不同。因此不同的房地產(chǎn)估價報告，其市場背景分析會有較大的差異，這一部分也是房地產(chǎn)估價報告寫作當(dāng)中難度較大的部分，特別是一些大型項目的估價報告。

　　4.最高最佳使用分析

　　最高最佳使用分析是要說明和分析估價對象的現(xiàn)實用途或目前的利用方式是否符合最高最佳使用，目的是為了使估價符合最高最佳使用原則。

　　5.估價方法選用

　　估價方法選用是要詳細(xì)說明估價的思路和采用的方法及其理由。在房地產(chǎn)估價報告的撰寫過程中，常常是在估價方法選用部分只說明了選用的方法及理由，而將估價思路合并為技術(shù)路線，在估價測算中加以闡述。

　　6.估價測算過程

　　估價側(cè)算過程就是要詳細(xì)說明運用某種估價方法的全部測算過程及相關(guān)參數(shù)的確定。尤其是技術(shù)復(fù)雜的估價報告，報告的撰寫者要在準(zhǔn)確掌握各種估價方法的基礎(chǔ)上，按照估價方法的操作步驟，明確地、條理清楚地表述每種估價方法的測算過程，對于相關(guān)參數(shù)的確定既符合有關(guān)公式的要求，又要符合邏輯推理。

　　7.估價結(jié)果確定

　　估價結(jié)果確定就是要說明本次估價的最終結(jié)果以及它是如何確定的。因為我們在估價報告中要采用兩種或兩種以上的方法進行估價測算。用不同估價方法得出的結(jié)論會有一定的差異，為此最終選用何種方法確定估價結(jié)果或?qū)ζ溥M行進一步地調(diào)整都需在此說明理由。

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　　附件應(yīng)包括反映估價對象位置、周圍環(huán)境、形狀、外觀和內(nèi)部狀況的圖片，估價對象的產(chǎn)權(quán)證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機構(gòu)的資格證明。

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