2015年房地產(chǎn)估價師《開發(fā)經(jīng)營與管理》講義4

　　5.2 房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險

　　概念

　　又稱為不可分散風(fēng)險或市場風(fēng)險

　　個別投資風(fēng)險中無法在投資組合內(nèi)部分散、抵消的風(fēng)險

　　種類（八種）

　　通貨膨脹風(fēng)險（購買力風(fēng)險）

　　市場供求風(fēng)險

　　周期風(fēng)險

　　變現(xiàn)風(fēng)險

　　利率風(fēng)險

　　政策風(fēng)險

　　政治風(fēng)險－危害最大的一種

　　或然損失風(fēng)險

　　通貨膨脹風(fēng)險（購買力風(fēng)險）：

　　【重點】通貨膨脹風(fēng)險（購買力風(fēng)險）

　　通貨膨脹風(fēng)險是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險

　　其實質(zhì)是通貨膨脹導(dǎo)致未來收益的價值下降

　　以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔(dān)的購買力風(fēng)險越大，實際上承擔(dān)了本應(yīng)由承租人承擔(dān)的風(fēng)險

　　通過適當(dāng)調(diào)整其要求的最低收益率來降低風(fēng)險對實際收益率的影響程度

　　市場供求風(fēng)險：

　　是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險。

　　周期風(fēng)險：

　　是指房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風(fēng)險。房地產(chǎn)市場周期波動可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退。

　　變現(xiàn)風(fēng)險：

　　是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險。

　　【重點】利率風(fēng)險

　　利率調(diào)升對房地產(chǎn)投資的影響

　　折現(xiàn)率提高，折現(xiàn)后的價值變小，導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值的折損

　　加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難

　　還會抵制房地產(chǎn)需求，導(dǎo)致價格下降

　　政策風(fēng)險：

　　政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、稅費政策、住房政策、價格政策、金融政策、環(huán)境保護政策等，均對房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大 影響，從而給投資者帶來風(fēng)險。

　　政治風(fēng)險：

　　主要由政變、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟制裁、罷工、騷亂等因素造成，是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險。

　　或然損失風(fēng)險：

　　指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。

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