2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》講義4

　　5.2 房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

　　概念

　　又稱為不可分散風(fēng)險(xiǎn)或市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

　　個(gè)別投資風(fēng)險(xiǎn)中無(wú)法在投資組合內(nèi)部分散、抵消的風(fēng)險(xiǎn)

　　種類（八種）

　　通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)（購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)）

　　市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

　　周期風(fēng)險(xiǎn)

　　變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

　　利率風(fēng)險(xiǎn)

　　政策風(fēng)險(xiǎn)

　　政治風(fēng)險(xiǎn)－危害最大的一種

　　或然損失風(fēng)險(xiǎn)

　　通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)（購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)）：

　　【重點(diǎn)】通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)（購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)）

　　通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購(gòu)買力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

　　其實(shí)質(zhì)是通貨膨脹導(dǎo)致未來(lái)收益的價(jià)值下降

　　以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長(zhǎng)，投資者所承擔(dān)的購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)越大，實(shí)際上承擔(dān)了本應(yīng)由承租人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)

　　通過(guò)適當(dāng)調(diào)整其要求的最低收益率來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)實(shí)際收益率的影響程度

　　市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)：

　　是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　周期風(fēng)險(xiǎn)：

　　是指房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退。

　　變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)：

　　是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。

　　【重點(diǎn)】利率風(fēng)險(xiǎn)

　　利率調(diào)升對(duì)房地產(chǎn)投資的影響

　　折現(xiàn)率提高，折現(xiàn)后的價(jià)值變小，導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損

　　加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難

　　還會(huì)抵制房地產(chǎn)需求，導(dǎo)致價(jià)格下降

　　政策風(fēng)險(xiǎn)：

　　政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、稅費(fèi)政策、住房政策、價(jià)格政策、金融政策、環(huán)境保護(hù)政策等，均對(duì)房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大 影響，從而給投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

　　政治風(fēng)險(xiǎn)：

　　主要由政變、戰(zhàn)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)制裁、罷工、騷亂等因素造成，是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險(xiǎn)。

　　或然損失風(fēng)險(xiǎn)：

　　指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。

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