房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》課程講義（46）

　　（二）收益法運用可能出現(xiàn)的錯誤

　　1．確定年凈收益可能存在的錯誤

　　（1）出租型房地產(chǎn)

　　1）收入應包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。否則，存在錯誤。

　　2）扣除項目及出租經(jīng)營支出項目應符合規(guī)定，不要漏項或多項：

　　①出租經(jīng)營支出項目不包含所得稅、抵押貸款償還額、建筑物折舊費、土地攤提費、房地產(chǎn)改擴建費用等，即純收益中包含以上各項。否則，存在錯誤。

　　②必須扣除正常生產(chǎn)經(jīng)營費用和其他資產(chǎn)產(chǎn)生的收益，租賃收入一般要扣除維修費、管理費、保險費、房產(chǎn)稅和租賃代理費（具體依據(jù)租約決定）。否則，存在錯誤。

　　3）應考慮租賃合同的約定（合同有效期內(nèi)采用約定租金，之后采用客觀租金）。否則，存在錯誤

　　4）不采用實際收益，而應采取客觀收益。否則，存在錯誤。

　　5）沒有考慮出租率或入住率或滿客率。

　　6）計算毛收入時，套用的天數(shù)或面積錯誤。

　　7）收益中沒有包括有形收益、無形收益。

　　8）租金標準應為具體數(shù)字，而非一個大約的范圍。

　　9）未考慮未來收益的變化。

　?。?）自營型房地產(chǎn)

　　1）扣除項目一定要全面。

　?、俳?jīng)營型凈收益=銷售收入-銷售成本-經(jīng)營費用-銷售稅金-管理費用-財務費用-商業(yè)利潤

　?、谏a(chǎn)型凈收益=銷售收入-生產(chǎn)成本-銷售費用-銷售稅金-管理費用-財務費用-廠商利潤

　　2）注意收益的客觀性。

　　3）扣除設備帶來的收益。

　　4）考慮扣掉不屬房地產(chǎn)帶來的收益。

　　5）注意重復計算（企業(yè)自營房屋；酒店配電房、大堂等易重復計算）。大堂為整個酒店服務，不能單獨計算，床位、餐飲已包含大堂：配電室為整個酒店服務，不能單獨計算價格。

　　2．資本化率選用可能存在的錯誤

　　（1）資本化率選用的方法不正確。

　　（2）資本化率的確定不具有客觀性。

　?。?）未說明資本化率的來源，安全利率的選取沒有必要的說明。

　　（4）采用了非本類房地產(chǎn)的資本化率。

　　（5）不同收益類型的房地產(chǎn)采用同一資本化率。

　　（6）把物價指數(shù)、通貨膨脹率、所得稅率等作為確定資本化率的參數(shù)或依據(jù)。

　　3．有效收益期限的確定的錯誤

　?。?）沒有特殊說明就直接將房屋的耐用年限、土地使用期作為收益年限；

　?。?）帶租約的收益房地產(chǎn)，未考慮租約期與非租約期的區(qū)別；

　?。?）將房地產(chǎn)的建設期作為收益年限；

　?。?）確定有效收益年限理由不充分；

　?。?）估價報告前后收益期限單位不相同。

　?。?）收益年限超過土地使用權法定使用年限或剩余使用年限。

　　4.公式選取不當、增減量（率）確定無依據(jù)的錯誤

　?。?）選用了無限年計算公式（一般選限年計算公式，只有一種情況除外）

　　（2）未說明未來收益不變化而選取了未來收益不變化計算公式；

　?。?）未說明未來收益如何變化而選取了未來收益發(fā)生變化的計算公式；

　?。?）純計算錯誤。

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