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2015年房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》復(fù)習(xí)資料(2)
房地產(chǎn)需要專業(yè)估價
真正需要專業(yè)估價的主要是房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機器設(shè)備、無形資產(chǎn)等。具體就房地產(chǎn)來說,不僅房地產(chǎn)具有獨一無二和價值量大兩個特性,而且房地產(chǎn)市場是典型的不完全市場。在經(jīng)濟學(xué)上,“完全市場”必須同時具備以下8個條件:①同質(zhì)商品,買者不在乎從誰的手里購買;②買者和賣者的人數(shù)眾多;③買者和賣者都有進(jìn)出市場的自由;④買者和賣者都掌握當(dāng)前價格的完全信息,并能預(yù)測未來的價格;⑤就成交總額而言,每個買者和賣者的購銷額是無關(guān)緊要的;⑥買者和賣者無串通共謀行為;⑦消費者要求總效用最大化,銷售者要求總利潤最大化;⑧商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動。一個市場如果不符合上述8條中的任何一條,就是不完全市場。純粹的完全市場在現(xiàn)實中幾乎不存在。證券交易所和小麥?zhǔn)袌鐾ǔ1豢醋鹘朴谕耆袌龅膶嵗7康禺a(chǎn)作為商品,其品質(zhì)各不相同和復(fù)雜的特性不符合第①條和第④條。另外,盡管房地產(chǎn)所有權(quán)(中國為房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán))可以轉(zhuǎn)讓,但房地產(chǎn)實物無法移動,不符合第⑧條。因此,房地產(chǎn)市場通常被視為典型的不完全市場。
由于房地產(chǎn)市場是不完全市場,并且有許多阻礙房地產(chǎn)價格合理形成的因素,所以難以形成一般人容易識別的適當(dāng)價格,從而需要房地產(chǎn)估價師進(jìn)行“替代”市場的估價。房地產(chǎn)估價有助于將房地產(chǎn)價格導(dǎo)向正?;?,促進(jìn)房地產(chǎn)公平交易,建立合理的房地產(chǎn)市場秩序。
值得指出的是,在需要專業(yè)估價的不同類型的資產(chǎn)中,因為它們之間的特性不同,把握影響其價值的因素所需要的專業(yè)知識和經(jīng)驗有很大的差別,所以對它們的價值進(jìn)行評估通常不是同一個估價師甚至不是同一家估價機構(gòu)所能勝任的。例如,對于房地產(chǎn)、古董、礦產(chǎn)、機器設(shè)備、無形資產(chǎn)等,由于它們的質(zhì)量、性能、產(chǎn)權(quán)狀況、市場行情等不同,很難有同一個人對它們都“識貨”,更不用說要科學(xué)、準(zhǔn)確地評估出它們的價值了。進(jìn)一步來說,估價是與估價對象這個“物”密切相關(guān)的,與某些浮在“物”上的專業(yè)服務(wù)不同,從這個方面看估價類似于設(shè)計。建筑設(shè)計、汽車設(shè)計、服裝設(shè)計、發(fā)型設(shè)計等雖然都是設(shè)計,都需要造型和講究美觀等,但仍然“隔行如隔山”。對于社會大眾來說,通常也只有具有相應(yīng)估價專業(yè)知識和經(jīng)驗的估價師得出的估價結(jié)果才會令其信服,才具有公信力,估價因此必然會出現(xiàn)適當(dāng)?shù)膶I(yè)分工,形成按照估價對象劃分的不同專業(yè)和相應(yīng)的估價師。國際上,一般把估價專業(yè)劃分為房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)、機器設(shè)備、企業(yè)價值、無形資產(chǎn)等幾大類。即使是房地產(chǎn)估價,在美國等市場經(jīng)濟發(fā)達(dá)國家和地區(qū),通常還分為住宅估價和商業(yè)房地產(chǎn)估價兩大類,在這兩類中又有各自的專業(yè)范疇。例如,在住宅估價中,有的房地產(chǎn)估價師專做小型的(一至四個單元)給多戶家庭使用的住宅估價,有的房地產(chǎn)估價師專做大面積住宅估價。在商業(yè)房地產(chǎn)估價中,有的房地產(chǎn)估價師可能專做土地開發(fā)估價,有的房地產(chǎn)估價師可能專做工業(yè)房地產(chǎn)估價,或者專做寫字樓估價,或者專做零售商業(yè)房地產(chǎn)估價??傊?,估價如果不分專業(yè),一個估價師如果什么資產(chǎn)都可以估價,就好比是一個教師什么課都可以教,一個醫(yī)生什么病都可以看,某些估價師可能因所有估價業(yè)務(wù)都可以承攬而一時得利,但終因沒有專業(yè)化發(fā)展而不能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),進(jìn)而會發(fā)生“信任危機”而不被社會認(rèn)可,得不到社會尊重而難以持續(xù)發(fā)展,最終受害的將是估價師和估價行業(yè)自身。至于估價機構(gòu),可以根據(jù)擁有的估價師的專業(yè)情況以及自己的發(fā)展定位等,專營某種資產(chǎn)估價業(yè)務(wù),成為某種專業(yè)的估價機構(gòu);或者從事多種資產(chǎn)估價業(yè)務(wù),成為綜合性的估價機構(gòu)。
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