鄭州二手房市場交易熱，商住房上漲182元/平

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　　2012年，鄭州市區(qū)商品房銷售面積為987.09萬平方米，同比增長49.58%；其中，商品住房銷售面積同比增長71.43%，銷售均價為6546元/平方米。

　　受銷售持續(xù)回暖影響，開發(fā)商信心明顯提升，全市商品房投放面積為1884.62萬平方米，同比增長42.33%。與2011年、2010年相比，這一數(shù)據(jù)分別增長了42.33%和31.78%，創(chuàng)鄭州樓市年度投放量最高值。

　　二手房交易漸趨活躍，鄭州市區(qū)二手住房交易面積為227.21萬平方米，同比增長22.90%，均價為5422元/平方米。

　　2012年，鄭州市房屋租賃價格總體呈上升趨勢。據(jù)市場調(diào)查，12月底和1月份相比，商鋪租賃價格平均上漲5%，住宅租賃價格平均上漲15%。

　　【分析】  銷量增長但價格平穩(wěn)

　　對房地產(chǎn)從業(yè)人員來說，今年年初的心情要比一年前輕松許多。當時，鄭州樓市銷量跌入谷底，在調(diào)控大幕下不顯絲毫好轉(zhuǎn)跡象。如今，絕大多數(shù)房企順利完成了銷售任務，過年的紅包肯定要比去年多。

　　在2012年年初降息、降低準備金率以及首套房貸款利率優(yōu)惠帶動下，處于觀望狀態(tài)的剛需族大量入市，帶動了鄭州樓市恢復性增長。全年商品住房銷售量同比增長65.25%，與2010年相比下降8.27%。從購房付款方式來看，全年按揭貸款68673套，占到商品住房銷售套數(shù)的75.38%，較2011年提高12.22個百分點，推動了銷售的恢復性增長。

　　購房者的心情也沒有因為銷量增長而變壞，因為房價的表現(xiàn)也比較溫和。2012年，在開發(fā)企業(yè)“以價換量”和政府部門加強市場監(jiān)管等多重作用下，房價基本保持平穩(wěn)狀態(tài)。與2011年相比，2012年鄭州市區(qū)商品房銷售均價下降316元/平方米，其中，商品住房銷售均上漲182元/平方米。

　　“中等戶型最受市場青睞，說明剛需是拉動本輪銷售增長的主力。”鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長葉琦說。

　　【特點】  縣(市)房價漲幅高于市區(qū)

　　從2012年金水區(qū)、鄭東新區(qū)、二七區(qū)商品房銷售套數(shù)來看，行政區(qū)域間的差距并不大。同時，縣(市)區(qū)市場漸趨旺勢，不僅投放量和銷量快速增長，房價漲幅也高于市區(qū)。

　　據(jù)統(tǒng)計，2012年，鄭州縣(市)區(qū)商品房銷售面積為377.95萬平方米，同比增長42.61%。其中，新鄭市商品房以123.12萬平方米的銷售面積高居縣區(qū)銷量榜首，中牟縣以77.17萬平方米位居其次。價格方面，縣(市)區(qū)全年商品住房銷售均價為3826元/平方米，同比上漲570元/平方米，高于市區(qū)房價上漲水平。

　　值得一提的是，商品房庫存特別是非住宅庫存壓力仍然較大。截至2012年12月底，鄭州市區(qū)商品房累計可售面積為1012.51萬平方米，同比增長53.49%，達到歷史最高點。

　　【展望】  今年樓市 仍是“穩(wěn)”字當頭

　　對于今年的鄭州樓市，葉琦認為應該是“穩(wěn)”字當頭，以抑制投機投資性需求為主線，兼顧惠及首套房、改善性需求，同時大力推進保障房建設(shè)。

　　具體來說，目前，多數(shù)房企對2013年市場預期樂觀，預計開發(fā)投資、新開工面積等指標增速將加快。而中原經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃批復以及鄭州新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，城中村改造、合村并城工程的推進，會帶來一定量的住房需求。同時，伴隨著改善型需求帶來的購買力，未來鄭州樓市將會呈現(xiàn)剛需、改需齊頭并進局面。

　　今年的房價仍將保持穩(wěn)定。鄭州商品房以消費性為主，投資性比例較小，在調(diào)控堅持從嚴的基調(diào)下，隨著市場預期的變化，房價大幅上漲的動力不足，預計將以平穩(wěn)為主，但會出現(xiàn)局部波動，且仍然存在一定的上漲壓力。而隨著萬科、保利等一線房企進入鄭州，國內(nèi)品牌地產(chǎn)商進入鄭州的步伐持續(xù)加快，預計2013年鄭州房地產(chǎn)市場的競爭將更加激烈，購房者在新的一年可供選擇的余地會更大。