鄭州二手房市場(chǎng)交易熱，商住房上漲182元/平

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　　2012年，鄭州市區(qū)商品房銷售面積為987.09萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)49.58%；其中，商品住房銷售面積同比增長(zhǎng)71.43%，銷售均價(jià)為6546元/平方米。

　　受銷售持續(xù)回暖影響，開(kāi)發(fā)商信心明顯提升，全市商品房投放面積為1884.62萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)42.33%。與2011年、2010年相比，這一數(shù)據(jù)分別增長(zhǎng)了42.33%和31.78%，創(chuàng)鄭州樓市年度投放量最高值。

　　二手房交易漸趨活躍，鄭州市區(qū)二手住房交易面積為227.21萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.90%，均價(jià)為5422元/平方米。

　　2012年，鄭州市房屋租賃價(jià)格總體呈上升趨勢(shì)。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，12月底和1月份相比，商鋪?zhàn)赓U價(jià)格平均上漲5%，住宅租賃價(jià)格平均上漲15%。

　　【分析】  銷量增長(zhǎng)但價(jià)格平穩(wěn)

　　對(duì)房地產(chǎn)從業(yè)人員來(lái)說(shuō)，今年年初的心情要比一年前輕松許多。當(dāng)時(shí)，鄭州樓市銷量跌入谷底，在調(diào)控大幕下不顯絲毫好轉(zhuǎn)跡象。如今，絕大多數(shù)房企順利完成了銷售任務(wù)，過(guò)年的紅包肯定要比去年多。

　　在2012年年初降息、降低準(zhǔn)備金率以及首套房貸款利率優(yōu)惠帶動(dòng)下，處于觀望狀態(tài)的剛需族大量入市，帶動(dòng)了鄭州樓市恢復(fù)性增長(zhǎng)。全年商品住房銷售量同比增長(zhǎng)65.25%，與2010年相比下降8.27%。從購(gòu)房付款方式來(lái)看，全年按揭貸款68673套，占到商品住房銷售套數(shù)的75.38%，較2011年提高12.22個(gè)百分點(diǎn)，推動(dòng)了銷售的恢復(fù)性增長(zhǎng)。

　　購(gòu)房者的心情也沒(méi)有因?yàn)殇N量增長(zhǎng)而變壞，因?yàn)榉績(jī)r(jià)的表現(xiàn)也比較溫和。2012年，在開(kāi)發(fā)企業(yè)“以價(jià)換量”和政府部門加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等多重作用下，房?jī)r(jià)基本保持平穩(wěn)狀態(tài)。與2011年相比，2012年鄭州市區(qū)商品房銷售均價(jià)下降316元/平方米，其中，商品住房銷售均上漲182元/平方米。

　　“中等戶型最受市場(chǎng)青睞，說(shuō)明剛需是拉動(dòng)本輪銷售增長(zhǎng)的主力?！编嵵菔凶≌c房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)葉琦說(shuō)。

　　【特點(diǎn)】  縣(市)房?jī)r(jià)漲幅高于市區(qū)

　　從2012年金水區(qū)、鄭東新區(qū)、二七區(qū)商品房銷售套數(shù)來(lái)看，行政區(qū)域間的差距并不大。同時(shí)，縣(市)區(qū)市場(chǎng)漸趨旺勢(shì)，不僅投放量和銷量快速增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)漲幅也高于市區(qū)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年，鄭州縣(市)區(qū)商品房銷售面積為377.95萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)42.61%。其中，新鄭市商品房以123.12萬(wàn)平方米的銷售面積高居縣區(qū)銷量榜首，中牟縣以77.17萬(wàn)平方米位居其次。價(jià)格方面，縣(市)區(qū)全年商品住房銷售均價(jià)為3826元/平方米，同比上漲570元/平方米，高于市區(qū)房?jī)r(jià)上漲水平。

　　值得一提的是，商品房庫(kù)存特別是非住宅庫(kù)存壓力仍然較大。截至2012年12月底，鄭州市區(qū)商品房累計(jì)可售面積為1012.51萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)53.49%，達(dá)到歷史最高點(diǎn)。

　　【展望】  今年樓市 仍是“穩(wěn)”字當(dāng)頭

　　對(duì)于今年的鄭州樓市，葉琦認(rèn)為應(yīng)該是“穩(wěn)”字當(dāng)頭，以抑制投機(jī)投資性需求為主線，兼顧惠及首套房、改善性需求，同時(shí)大力推進(jìn)保障房建設(shè)。

　　具體來(lái)說(shuō)，目前，多數(shù)房企對(duì)2013年市場(chǎng)預(yù)期樂(lè)觀，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積等指標(biāo)增速將加快。而中原經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃批復(fù)以及鄭州新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，城中村改造、合村并城工程的推進(jìn)，會(huì)帶來(lái)一定量的住房需求。同時(shí)，伴隨著改善型需求帶來(lái)的購(gòu)買力，未來(lái)鄭州樓市將會(huì)呈現(xiàn)剛需、改需齊頭并進(jìn)局面。

　　今年的房?jī)r(jià)仍將保持穩(wěn)定。鄭州商品房以消費(fèi)性為主，投資性比例較小，在調(diào)控堅(jiān)持從嚴(yán)的基調(diào)下，隨著市場(chǎng)預(yù)期的變化，房?jī)r(jià)大幅上漲的動(dòng)力不足，預(yù)計(jì)將以平穩(wěn)為主，但會(huì)出現(xiàn)局部波動(dòng)，且仍然存在一定的上漲壓力。而隨著萬(wàn)科、保利等一線房企進(jìn)入鄭州，國(guó)內(nèi)品牌地產(chǎn)商進(jìn)入鄭州的步伐持續(xù)加快，預(yù)計(jì)2013年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，購(gòu)房者在新的一年可供選擇的余地會(huì)更大。