2015年房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》：房地產(chǎn)凈收益

　　3.2不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取

　　3.2.1出租的房地產(chǎn)凈收益的求取

　　3.2.2營業(yè)的房地產(chǎn)凈收益的求取

　　3.2.3自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的求取

　　3.2.4混合收益的房地產(chǎn)凈收益的求取

　　3.2.1出租的房地產(chǎn)凈收益的求取

　　計算公式

　　凈收益＝租賃收入－由出租人負(fù)擔(dān)的費用

　　租賃收入（2項）

　　租金收入

　　租賃保證金或押金的利息

　　出租人負(fù)責(zé)的費用（6項）

　　維修費

　　管理費

　　保險費

　　房地產(chǎn)稅

　　租賃費用

　　租賃稅費

　　現(xiàn)實出租人負(fù)責(zé)的費用

　　由雙方在租賃合同中約定

　　3.2.2營業(yè)的房地產(chǎn)凈收益的求取

　　商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)

　　工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)

　　農(nóng)地凈收益的測算

　　3.2.3自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的求取

　　可以根據(jù)同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料來測算，或者能過類似房地產(chǎn)的凈收益直接比較得出

　　3.2.4混合收益的房地產(chǎn)凈收益的求取

　　區(qū)分變動費用和固定費用

　　首先測算各種類型的收入，再測算各種類型的費用，再將總收入減去總費用

　　把混合收益的房地產(chǎn)看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡單組合，分別求出各自的凈收益，再相加得出總的凈收益

　　3.3求取凈收益應(yīng)注意的問題

　　3.3.1有形收益和無形收益

　　3.3.2實際收益和客觀收益

　　3.3.3樂觀估計、保守估計和最可能估計

　　3.3.1有形收益和無形收益

　　有形收益是由房地產(chǎn)帶來的直接貨幣收益

　　無形收益是指房地產(chǎn)帶來的間接利益

　　在求取凈收益時既要包括有形收益，又要考慮各種無形收益

　　無形收益難以貨幣化，難以在計算凈收益時考慮，但可以通地選取較低的報酬率或資本化率予以考慮

　　注意不要得復(fù)計算無形收益

　　3.3.2實際收益和客觀收益

　　實際收益是在當(dāng)前經(jīng)營管理狀況下實際取得的收益，一般不能直接用于估價

　　客觀收益是排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素后能夠獲得的一般正常收益，可以作為估價的依據(jù)

　　【重點】租約的限制

　　有租約限制的，租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租賃合同中約定的租金，即實際租金，租賃期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的市場租金

　　成本節(jié)約資本化法

　　某種權(quán)益或資產(chǎn)的價值等于其未來有效期內(nèi)可以節(jié)約的成本的現(xiàn)值之和

　　承租人權(quán)益價值評估

　　等于剩余租賃期間各期合同租金與市場租金差額的現(xiàn)值之和

　　合同租金低于市場租金，承租人就有價值

　　合同租金高于市場租金，承租人權(quán)益價值為負(fù)

　　有租約限制下的價值＝無租約限制下的價值－承租人權(quán)益價值

　　相關(guān)鏈接

　　收益損失資本化法－功能缺乏

　　成本法中的超額運營費用資本化法－功能過剩

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