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2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》：收益流模式
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3.4收益年限和收益流模式的確定
3.4.1收益期限的確定
3.4.2凈收益流模式的確定
3.4.1收益期限的確定
概念
收益期限是估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至預(yù)期未來可以獲得收益的時(shí)間
建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間
土地使用權(quán)剩余期限是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至土地使用期限結(jié)束的時(shí)間
三種情況的處理
兩者同時(shí)結(jié)束
以其共同的期限作為收益期限
建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束
房地產(chǎn)價(jià)值等于以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值，加上建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限土地使用權(quán)在估價(jià)進(jìn)點(diǎn)的價(jià)值
建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束
出讓合同中未約定不可續(xù)期的
房地產(chǎn)的價(jià)值等于以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值，加上土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)建筑物的殘余價(jià)值折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值
出讓合同中已約定不可續(xù)期的
以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限，
3.4.2凈收益流模式的確定
凈收益每年基本上固定不變
凈收益的A求取方法
過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法
未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法
未來數(shù)據(jù)資本化公式法
凈收益每年基本上按照某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減
凈收益每上基本上按照某個(gè)固定的比率遞增或遞減
其他有規(guī)則的變動(dòng)情況
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