2015年房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》：功能折舊

　　5.5.1物質(zhì)折舊

　　可修復的

　　不可修復的

　　5.5.2功能折舊

　　功能缺乏

　　功能落后

　　功能過剩

　　5.5.3外部折舊

　　可修復的

　　不可修復的

　　5.5.1物質(zhì)折舊

　　可修復的

　　條件修復的必要費用≤修復后的房地產(chǎn)價值－修復前的房地產(chǎn)價值

　　折舊額＝在估價時點采用最優(yōu)修復方案使其恢復到新的或者相當于新的狀況的必要費用

　　不可修復的

　　短壽命項目

　　修復項目剩余使用壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)濟壽命

　　根據(jù)重新購建價格、壽命、年齡或剩余使用壽命，利用年限法計算折舊額

　　長壽命項目

　　修復項目剩余使用壽命等于整體建筑物剩余經(jīng)濟壽命

　　根據(jù)建筑物的重新購建價格減去可修復項目的修復費用和各短壽命項目的重新購建價格后的余額、建筑物的經(jīng)濟壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟壽命，利用年限法計算折舊額（合并計算）

　　5.5.2功能折舊

　　功能缺乏

　　可修復的功能缺乏

　　在估價時點在估價對象建筑物上單獨增加該功能的必要費用，減去該功能假設(shè)在估價時點重置建造建筑物時就具有的必要費用，即增加該功能所超額的費用為折舊額

　　例題：某幛應(yīng)有電梯而沒有電梯的辦公樓，重建價格為2000萬元，現(xiàn)增設(shè)電梯需要120萬元，假設(shè)現(xiàn)在建造辦公樓時一同安裝電梯只需要100萬元。請計算該辦公樓因沒有電梯引起的折舊及扣除沒有電梯引起的折舊后的價值：

　　解：該辦公樓因沒有電梯引起的折舊計算如下：

　　該辦公樓因沒有電梯引起的折舊額＝120－100＝20（萬元）

　　不可修復的功能缺乏

　　將未來每年損失租金的現(xiàn)值之和，減去該功能假設(shè)在估價時點重置建造建筑物時就具有的必要費用，即得到折舊額

　　功能落后

　　可修復的功舊能落后

　　其折舊額為該功能落后電梯的重置價格，減去該功能落后電梯已提折，加上拆除該功能落后電梯的必要費用，減去該功能落后電梯可回收的殘值，加上安裝新的功能先進電梯的必要費用，減去該新的功能先進電梯假設(shè)在估價時點重置建造建筑物時一同安裝的必要費用

　　不可修復的功能落后

　　其折舊額為該功能落后電梯的重置價格，減去該功能落后電梯已提折，加上拆除該功能落后電梯的必要費用，減去該功能落后電梯可回收的殘值，加上利用收益損失資本化法求取的功能落后電梯導致的未來每年損失租金的現(xiàn)值之和，減去該新的功能先進電梯假設(shè)在估價時點重置建造建筑物時一同安裝的必要費用益

　　功能過剩

　　一般不可修復，要以利用超額持有成本資本化法

　　在重置價格情況下，扣除功能過剩折舊后的價值＝重建價格－超額持有成本

　　在重建價格情況下，扣除功能過剩折舊后的價值＝重建價格－（無效成本＋超額持有成本）

　　【2007年真題】

　　某房地產(chǎn)的重建價格為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費0.8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價對象房地產(chǎn)的報酬率為12％，則該房地產(chǎn)扣除該項功能折舊后的價值為（ ?。┤f元。

　　A.1838.00

　　B.1844.55

　　C.1845.87

　　D.1850.00

　　【答案】B

　　功能過剩余，在重建價格情況下，扣除功能過剩折舊后的價值＝重建價格－（無效成本＋超額持有成本）＝2000－[150+0.8（P/A，12%，15）]＝1844

　　5.5.3外部折舊

　　通常不可修復

　　必須先分清楚是暫時性的還是永久性的

　　利用收益損失資本化法，求取未來每年因建筑物的以外的各種不利因素所損失的收益的現(xiàn)值之和作為外部折舊額

　　【2006年真題】

　　6．在建筑物折舊中，只有不可修復的功能落后，不存在可修復的功能落后。（ ?。?/p>

　　【答案】×

　　5.6 求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題

　　估價上折舊與會計折舊的區(qū)別

　　區(qū)別項目 會計 估價

　　C 為資產(chǎn)原值，不隨時間流逝而變化 為資產(chǎn)的重新購建價格，估價時點不同，C不同

　　V 資產(chǎn)的賬面價值，無需與市場價值一致 資產(chǎn)的實際價值，必須與市場價值一致

　　土地使用期限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響

　　5.6.1建筑物經(jīng)濟壽命早于土地使用期限結(jié)束的

　　5.6.2建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用期限結(jié)束的

　　5.6.1建筑物經(jīng)濟壽命早于土地使用期限結(jié)束的

　　應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟壽命計算建筑物折舊

　　注意折舊從竣工后開始計，建設(shè)期不計入折舊期

　　利用圖形來幫助理解

　　【2007年真題】

　　建筑物的經(jīng)濟壽命早于或與土地使用期限一起結(jié)束的，應(yīng)根據(jù)土地剩余使用期限確定收益期限。 （ ?。?/p>

　　【答案】×

　　【解析】應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟壽命計算建筑物折舊

　　5.6.2建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用期限結(jié)束的

　　出讓合同中未約定不可續(xù)期的

　　意味著一般情況下可以續(xù)期

　　應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟壽命計算折舊

　　視為土地對建筑物無影響

　　出讓合同中已約定不可續(xù)期的

　　應(yīng)按建筑物經(jīng)濟壽命減去其晚于土地使用期限的那一部分壽命后的壽命計算折舊

　　【2007年真題】

　　某估價對象為一舊廠房改造的超級市場，建設(shè)期為2年，該廠房建成5年后補辦了土地使用權(quán)出讓用續(xù)，土地使用期限為40年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。建筑物經(jīng)濟壽命為50年。假設(shè)殘值率為零，采用直線法計算建筑物折舊時年折舊率為（ ?。?/p>

　　A.2．00％

　　B.2.13％

　　C.2.22％

　　D.2.50％

　　【答案】C

　　出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應(yīng)按建筑物經(jīng)濟壽命減去其晚于土地使用期限的那一部分壽命后的壽命計算折舊

　　折舊期限＝50-5=45

　　年折舊率＝1/45=2.22%

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