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2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》:直接資本化法

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  5.直接資本化法

  5.1直接資本化法概述

  5.2資本化率和收益乘數(shù)的求取方法

  5.3資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系

  5.4直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較

  5.1直接資本化法概述

  概念

  是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率,或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法

  第一種方式

  第二種方法(乘數(shù)法)

  【重點(diǎn)】乘數(shù)的類(lèi)型

  乘數(shù)種類(lèi) 公式 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)

  毛租金乘數(shù)法

 ?。ㄗ馐郾葍r(jià))

  房地產(chǎn)價(jià)值=毛租金×毛租金乘數(shù)

 ?、俜奖阋仔?/p>

  ②比較客觀

 ?、郾苊舛鄬哟螠y(cè)算產(chǎn)生的誤差 ①忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入

 ?、诤雎粤丝罩寐屎瓦\(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異

  潛在毛收入乘數(shù)法

  房地產(chǎn)價(jià)值=某一年的潛在毛收入×毛收入乘數(shù) 考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入

  但沒(méi)有考慮空置和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異

  比較粗略

  有效毛收入乘數(shù)法

  房地產(chǎn)價(jià)值=某一年的有效毛收入×有效毛收入乘數(shù) 考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入

  考慮了空置率 沒(méi)有考慮運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異

  凈收益乘數(shù)法

  房地產(chǎn)價(jià)值=某一年的凈收益×凈收益乘數(shù) 是資本化率的倒數(shù)

  5.2資本化率和收益乘數(shù)的求取方法

  方法

  資本化率和收益乘數(shù)-可用市場(chǎng)提取法

  綜合資本化率

  凈收益率/有效毛收入乘數(shù)

  資本化率與報(bào)酬率的關(guān)系(轉(zhuǎn)換)

  投資組合技術(shù)(組成部分求整體)

  說(shuō)明

  如果可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式相同 ,可用估價(jià)對(duì)象的凈收益率或運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率和可比實(shí)例的有效毛收入乘數(shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的綜合資本化率

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發(fā)布:2007-07-13 09:54    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁(yè)]    [關(guān)閉]
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