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2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》:直接資本化法
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5.直接資本化法
5.1直接資本化法概述
5.2資本化率和收益乘數(shù)的求取方法
5.3資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系
5.4直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較
5.1直接資本化法概述
概念
是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率,或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法
第一種方式
第二種方法(乘數(shù)法)
【重點(diǎn)】乘數(shù)的類(lèi)型
乘數(shù)種類(lèi) 公式 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)
毛租金乘數(shù)法
?。ㄗ馐郾葍r(jià))
房地產(chǎn)價(jià)值=毛租金×毛租金乘數(shù)
?、俜奖阋仔?/p>
②比較客觀
?、郾苊舛鄬哟螠y(cè)算產(chǎn)生的誤差 ①忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入
?、诤雎粤丝罩寐屎瓦\(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異
潛在毛收入乘數(shù)法
房地產(chǎn)價(jià)值=某一年的潛在毛收入×毛收入乘數(shù) 考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入
但沒(méi)有考慮空置和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異
比較粗略
有效毛收入乘數(shù)法
房地產(chǎn)價(jià)值=某一年的有效毛收入×有效毛收入乘數(shù) 考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入
考慮了空置率 沒(méi)有考慮運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異
凈收益乘數(shù)法
房地產(chǎn)價(jià)值=某一年的凈收益×凈收益乘數(shù) 是資本化率的倒數(shù)
5.2資本化率和收益乘數(shù)的求取方法
方法
資本化率和收益乘數(shù)-可用市場(chǎng)提取法
綜合資本化率
凈收益率/有效毛收入乘數(shù)
資本化率與報(bào)酬率的關(guān)系(轉(zhuǎn)換)
投資組合技術(shù)(組成部分求整體)
說(shuō)明
如果可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式相同 ,可用估價(jià)對(duì)象的凈收益率或運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率和可比實(shí)例的有效毛收入乘數(shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的綜合資本化率
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