2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《基本制度與政策》復(fù)習(xí)資料（88）

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)的概念

　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第2條之規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施房屋建設(shè)的行為。通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地平整將自然狀態(tài)的土地變?yōu)榭山ㄔ旆课菁捌渌ㄖ锏耐恋兀@一過程即土地開發(fā)。房屋建設(shè)即在完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地上建設(shè)房屋等建筑物，包括住宅樓、工業(yè)廠房、商業(yè)樓宇、寫字樓以及其他專門用房。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)和分類

　　房地產(chǎn)開發(fā)作為一項(xiàng)生產(chǎn)活動(dòng)，其特點(diǎn)是投資量大，回收期長，并且涉及面廣。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，需要大量的資金投入。房地產(chǎn)開發(fā)還屬于一項(xiàng)綜合性的生產(chǎn)活動(dòng)，涉及到許多管理部門，并需要相關(guān)行業(yè)的協(xié)作，同時(shí)，還需要勘測(cè)、設(shè)計(jì)、施工、銀行等單位的合作與配合。就此而言，房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜的、綜合性的、高風(fēng)險(xiǎn)的生產(chǎn)活動(dòng)。

　　對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)，我們可以從不同的角度，用不同的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其進(jìn)行分類。首先，按開發(fā)的對(duì)象來劃分，房地產(chǎn)開發(fā)分為新區(qū)開發(fā)和舊城改造。

　　其次，按開發(fā)的方式來劃分，可將房地產(chǎn)開發(fā)分為單項(xiàng)開發(fā)、成片開發(fā)和小區(qū)開發(fā)。再次，按開發(fā)主體來劃分，房地產(chǎn)開發(fā)可分為政府開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)立法的基本原則

　　房地產(chǎn)開發(fā)立法的基本原則，是從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)及其管理活動(dòng)應(yīng)遵循的行為準(zhǔn)則。

　　1．嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則

　　《房地產(chǎn)管理法》第24條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃。”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的審批，土地的使用，房地產(chǎn)的用途，建筑物的間距、高度及容積率都必須嚴(yán)格按規(guī)劃執(zhí)行。

　　2．綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則

　　我國《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第3條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。”例如該條例第14條明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)要根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施等。

　　3．經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益三統(tǒng)一的原則

　　房地產(chǎn)開發(fā)是城市建設(shè)的重要方式和過程。我國《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第3條明確規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。”

　　4．鼓勵(lì)開發(fā)建設(shè)居民住宅的原則

　　我國《城市房地產(chǎn)管理法》第4條規(guī)定，“國家根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件。”同時(shí)，還在第28條規(guī)定“國家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)居民住宅。”

　?。ㄋ模╅_發(fā)建設(shè)項(xiàng)目施工管理制度

　　1．施工許可證制度。未取得施工許可證的建設(shè)單位，不得擅自組織開工。取得施工許可證后，因故未能按期開工的又不申請(qǐng)延期的，施工許可證將失效。

　　2．施工現(xiàn)場管理和竣工驗(yàn)收制度。我國《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第17條也明確規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的、不得交付使用。”

　　3．建設(shè)工程質(zhì)量管理制度。建筑工程質(zhì)量直接關(guān)系到住宅等建筑物的使用壽命和和人民的生命財(cái)產(chǎn)安全。近年來，城鎮(zhèn)商品住宅的質(zhì)量問題，已成為消費(fèi)投訴的熱點(diǎn)，引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注。為此國家2000年1月發(fā)布并實(shí)行了《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》，其明確規(guī)定了建設(shè)單位應(yīng)負(fù)的責(zé)任和義務(wù)。

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