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2015房估理論與方法要點(diǎn)：房地產(chǎn)的特性難以變現(xiàn)
難以變現(xiàn)也稱為變現(xiàn)能力弱、流動(dòng)性差、弱流動(dòng)性。變現(xiàn)能力是指在沒有過多損失的條件下，將非現(xiàn)金財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度。凡是能夠隨時(shí)、迅速地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金且沒有損失或者損失較小的，稱為變現(xiàn)能力強(qiáng)；反之，稱為變現(xiàn)能力弱。對變現(xiàn)能力的理解，關(guān)鍵是注意“在沒有過多損失的條件下”。因?yàn)樽儸F(xiàn)能力是與變現(xiàn)的價(jià)格相聯(lián)系的?？梢哉f沒有賣不出去的商品，只有賣不出去的價(jià)格。只要價(jià)格低到一定程度，總會(huì)有人購買?？梢?，如果沒有價(jià)格的約束，任何商品都能很快變現(xiàn)。
房地產(chǎn)由于具有獨(dú)一無二、價(jià)值較大、易受限制等特性，加上交易手續(xù)較復(fù)雜、交易稅費(fèi)較多等原因，使得同一宗房地產(chǎn)的買賣不會(huì)頻繁發(fā)生，一旦需要出售，通常需要較長的時(shí)間才能脫手。例如，需要數(shù)月甚至一兩年才能找到合適的買者，討價(jià)還價(jià)的時(shí)間一般也較長。因此，房地產(chǎn)與股票、債券、黃金等相比，變現(xiàn)能力弱。當(dāng)需要將房地產(chǎn)快速變現(xiàn)時(shí)，通常要以一定幅度的降價(jià)為代價(jià)才能實(shí)現(xiàn)；有時(shí)即使作了一定幅度的降價(jià)，在短期內(nèi)也可能找不到買者。當(dāng)然，對房地產(chǎn)擁有者來說，有時(shí)可以采取房地產(chǎn)抵押貸款的辦法來解決所需要的資金問題。
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