2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》練習(xí)（10）

　　2．某宗土地面積為1.2公頃，已完成七通一平。某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擬取得該宗土地50年的土地使用權(quán)，按規(guī)劃要求開(kāi)發(fā)建設(shè)建筑面積相同的住宅樓和寫(xiě)字樓各一幢，總?cè)莘e率為2.5。在第1年末辦理完土地使用權(quán)出讓手續(xù)，一次性繳納全部地價(jià)款，并且開(kāi)工建設(shè)。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排（見(jiàn)如下橫道圖），項(xiàng)目建成后，住宅樓將全部出售，寫(xiě)字樓將用于出租。

　　根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：

　?。?）該項(xiàng)目所在區(qū)域的同類(lèi)型、同檔次住宅的銷(xiāo)售價(jià)格為5000元/m2，銷(xiāo)售稅費(fèi)為銷(xiāo)售價(jià)格的6%；同類(lèi)寫(xiě)字樓可出租建筑面積的月租金為120元/m2（可出租面積占建筑面積的70%），并按時(shí)年租收入的30%繳納押金，出租空置率為20%，有關(guān)稅費(fèi)和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用按租金收入的30%計(jì)，銀行存款年利率為3%，報(bào)酬率為10%。

　　（2）同類(lèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的社會(huì)平均開(kāi)發(fā)成本為：住宅樓1800元/m2，寫(xiě)字樓2800元/m2，管理費(fèi)用為開(kāi)發(fā)成本的5%。

　　（3）除地價(jià)款外，寫(xiě)字樓和住宅樓的其他建設(shè)資金在各自建設(shè)期內(nèi)每年投入50%且在年度內(nèi)均勻支出。假設(shè)住宅樓在銷(xiāo)售期末一次性全部售出。

　?。?）目前，此類(lèi)項(xiàng)目折現(xiàn)率為10%。

　?。?）為得到該宗土地，還需要按取得地價(jià)原價(jià)的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)。試計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所能支付的最高土地價(jià)格。（12分）

　?。?）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用及其折現(xiàn)值。

　　1）住宅樓部分：1800×15000×（1+5％）=2835萬(wàn)元

　　寫(xiě)字樓部分：2800>（15000×（1+5％）=4410萬(wàn)元

　　2）住宅樓開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)折現(xiàn)值：

　　2835×[0.5/（1+10％）0.5+0.5/（1+10％）1.5]=2580.13萬(wàn)元

　　3）寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用折現(xiàn)值：

　　4410×[0.5/（1+10％）1.5+0.5/（1+10％）2.5]=3648.76萬(wàn)元

　　4）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用折現(xiàn)值：

　　2580.13+3648.76=6228.89萬(wàn)元

　　（4）住宅樓銷(xiāo)售稅費(fèi)及折現(xiàn)值。

　　1）住宅樓銷(xiāo)售稅費(fèi)：7500×6％=450萬(wàn)元

　　2）住宅樓銷(xiāo)售稅費(fèi)折現(xiàn)值：450/（1+10％）3=338.09萬(wàn)元

　?。?）所能支付的最高土地價(jià)格=（總價(jià)值－住宅樓銷(xiāo)售稅費(fèi)－開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用）（1+3％）

　　=（12005.15-338.09-6228.89）/（1+3％）

　　=5279.78萬(wàn)元

　　第二種答案：

　?。↖）項(xiàng)目總建筑面積：

　　1.2×10000×2.5=30000m2

　　其中，住宅樓總建筑面積15000m2，寫(xiě)字樓總建筑面積15000m2

　　（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總價(jià)值及折現(xiàn)值。

　　1）住宅樓價(jià)值：5000×15000=-7500萬(wàn)元

　　2）寫(xiě)字樓價(jià)值

　?、賹?xiě)字樓年租金收入=120×15000×70％×（1－20％）×12=1209.6萬(wàn)元

　?、趯?xiě)字樓押金：1209.6×30％=362.88萬(wàn)元

　?、蹖?xiě)字樓押金運(yùn)用年收益：362.88×3％=10.89萬(wàn)元

　?、苡嘘P(guān)稅費(fèi)和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用：1209.6×30％=362.88萬(wàn)元

　?、葑赓U凈收入：1209.6+10.89-362.88=857.61萬(wàn)元

　?、鄬?xiě)字樓價(jià)值：8478.86萬(wàn)元

　　3）項(xiàng)目總價(jià)值折現(xiàn)值：7500+8478.86=15978.86萬(wàn)元

　?。?）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用及其折現(xiàn)值。

　　1）住宅樓部分：1800×15000×（1+5％）=2835萬(wàn)元

　　寫(xiě)字樓部分：2800×15000×（1+5％）=4410萬(wàn)元

　　2）住宅樓開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)折現(xiàn)值：

　　2835×[0.5×（1+10％）2.5+0.5×（1+10％）1.5]=3434.25萬(wàn)元

　　3）寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用折現(xiàn)值：

　　4410×[0.5×（1+10％）1.5+0.5×（1+10％）0.5]=4856.51萬(wàn)元

　　4）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用折現(xiàn)值：

　　3434.25+4856.51=8290.76萬(wàn)元

　　（4）住宅樓銷(xiāo)售稅費(fèi)及折現(xiàn)值。

　　住宅樓銷(xiāo)售稅費(fèi)：7500×6％=450萬(wàn)元

　?。?）所能支付的最高土地價(jià)格。

　　1）4年末地價(jià)=（總價(jià)值－住宅樓銷(xiāo)售稅費(fèi)－開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用）

　　=15978.86－450－8290.76

　　=72381萬(wàn)元

　　2）貼現(xiàn)：

　　7238.1/（1+10％）3=5438.09萬(wàn)元

　　3）地價(jià)款=5438.09/（1+3％）=5279.70萬(wàn)元

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