2015年房地產(chǎn)估價師《案例分析》練習(xí)（3）

　　一、問答題

　?。ㄒ唬┠尘频陱?998年開始興建，但由于開發(fā)物業(yè)的資金問題造成工程爛尾。后由現(xiàn)權(quán)利人甲公司進行后續(xù)工程建設(shè)，并于2005年12月23日取得《××市建筑工程施工驗收證書》。2008年9月30日取得《國有土地使用證》和《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》，以該房地產(chǎn)向銀行抵押貸款。1、簡述評估該酒店的技術(shù)路線。2、確定評估價值時還應(yīng)考慮的因素有哪些？

　　答：1、通過實地考查和對周邊區(qū)域的調(diào)查并分析有關(guān)資料后，根據(jù)估價對象酒店物業(yè)的特點和實際情況進行估價方法的具體選擇，酒店物業(yè)作為一種能直接獲取長期收益的經(jīng)營不動產(chǎn)，區(qū)別于其他各類房地產(chǎn)，特別是中大型星級酒店物業(yè)，其房地產(chǎn)價值已并非各項要素資產(chǎn)的簡單估價相加，據(jù)此我們確定將收益法作為本次公開市場價值評估的基本方法，同時在酒店房地產(chǎn)構(gòu)成要素資產(chǎn)的單項評估遵循貢獻原則的前提下，除收益法外，成本法也具有評估價合理性的一面，能夠保守地測算估價對象的現(xiàn)有價值，因此我們采用成本法作為本次酒店房地產(chǎn)估價的輔助方法。通過以上兩種方法加權(quán)平均得出估價對象的公開市場價值，再扣除法定優(yōu)先受償款，即得出本次估價對象的抵押價值。2、大型星級酒店的整棟物業(yè)的市場交易實例缺乏，所以通常不采取市場法對其評估，酒店的收益年限較長，所以對未來的收益有較大的不確定性，土地使用年限等也是應(yīng)考慮的因素。

　?。ǘ┠撤康禺a(chǎn)開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標(biāo)，委托房地產(chǎn)估價人員，在全面了解地塊的基本情況（包括位置、四至、用途、面積、容積率等）和地塊所在區(qū)域基本情況（包括市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等）之后，還需做哪些專業(yè)工作？

　　答：
　　解法一：擬選用假設(shè)開發(fā)法和市場比較法對該宗地塊進行估價，還需要進一步了解類似土地近期

　　公開招標(biāo)地塊的若干成交實例的成交價格及房地產(chǎn)（土地）狀況，了解同一供求圈范圍內(nèi)類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產(chǎn)狀況及租賃成本，進而分析確定該宗土地的最佳開發(fā)方案，以及該地塊開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式（出售或出租），運用市場法和收益法等預(yù)測建成以后該宗房地的總價值，需調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費用、建安工程費用、開發(fā)經(jīng)營期、前期費用、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、專業(yè)費用、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)（土地）應(yīng)負擔(dān)的稅費，在此基礎(chǔ)上測算土地的價格。再選取若干可比實例進行交易日期調(diào)整、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況調(diào)整后，確定地塊的比準(zhǔn)價格。最后綜合以上兩種估價結(jié)果，確定最終的估價價格，再根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，撰寫并出具該宗土地的規(guī)范估價報告。

　　解法二：

　　1、選用假設(shè)開發(fā)法和市場法進行估價。

　　2、了解類似土地近期公開招標(biāo)地塊的若干成交實例的價格、房地產(chǎn)狀況。

　　3、了解類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本。

　　4、分析確定土地的最佳開發(fā)方案。

　　5、開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式（租或售）運用市場法收益法等預(yù)測建成后房地產(chǎn)總價值調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費用等；前期費用如建安工程費，專業(yè)費等，測算土地價格。

　　6、選取比實例進行因素比較修正，確定土地比準(zhǔn)價格。

　　7、綜合兩種方法的結(jié)果，確定最終估價結(jié)果。

　　8、根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求，撰寫并出具估價報告。

　?。ㄈ┠呈蟹康禺a(chǎn)開發(fā)公司有一塊“七通一平”的待建空地。土地面積為10000m2，且土地形狀規(guī)則：允許用途為商業(yè)、居??；允許建筑容積率為7；允許建筑覆蓋率為不大于50%：土地使用權(quán)年限為50年；出售時間為2015年9月1日。需要評估出該塊土地在2015年9月1日的售價。如果選用假設(shè)開發(fā)法進行估價，它的計算公式和技術(shù)路線是什么？

　　答：

　　選用假設(shè)開發(fā)法進行估價時地價的計算公式為

　　地價=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由熟地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-買方購買熟地應(yīng)負擔(dān)的稅費。

　　選用假設(shè)開發(fā)法進行估價的技術(shù)路線為預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　二、單項選擇題

　?。ㄒ唬┠彻S有甲、乙兩個廠區(qū)，當(dāng)初兩個廠區(qū)的土地均為劃撥方式取得。其中甲廠區(qū)在20世紀(jì)90年代已經(jīng)補交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)?，F(xiàn)在甲廠區(qū)為危險房，乙廠區(qū)為嚴重損壞房，房地產(chǎn)行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發(fā)展，決定轉(zhuǎn)讓甲廠區(qū)、抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn)，用籌得的資金在乙廠區(qū)經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后重新建造廠房。現(xiàn)請某估價機構(gòu)同時對兩廠區(qū)進行估價。

　　1、針對以上情況，在估價時最恰當(dāng)?shù)淖龇ㄊ牵??。?。
　　A．將兩個廠區(qū)視為一個估價項目一起估價，出具一份估價報告
　　B．將兩個廠區(qū)視為兩個估價項目分別估價，每個項目出具一份估價報告
　　C．兩個廠區(qū)分別估價，出具一份估價報告
　　D．視委托人要求進行估價并出具估價報告

　　2、委托人要求估價機構(gòu)按照委托人的估價目的對甲、乙兩個廠區(qū)的房屋和土地進行估價。估價機構(gòu)認為（ ?。?br /> 　　A．可以按委托人要求對兩個廠區(qū)的房屋和土地進行估價
　　B．只能對兩個廠區(qū)的土地進行估價
　　C．可以對甲廠區(qū)的土地、乙廠區(qū)的房屋和土地進行估價
　　D．可以對乙廠區(qū)的土地、甲廠區(qū)的房屋和土地進行估價

　　3、對乙廠區(qū)土地估價的思路應(yīng)當(dāng)是（ ?。?。
　　A．按出讓土地使用權(quán)評估其公開市場價值
　　B．按出讓土地使用權(quán)評估其公開市場價值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金
　　C．用成本法估算土地公開市場價值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金
　　D．用假設(shè)開發(fā)法估價，先估算其改造完成后的價值，再減去開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)土地應(yīng)負擔(dān)的稅費

　?。ǘ┠撤康禺a(chǎn)的用途為工業(yè)，現(xiàn)狀用途為商業(yè)用途，擬對該房地產(chǎn)進行估價。

　　4、若估價目的為拆遷補償，該房地產(chǎn)應(yīng)按（ 　）評估。
　　A．商業(yè)用途
　　B．工業(yè)用途
　　C．估價師確定的用途
　　D．商業(yè)與工業(yè)混合用途

　　5、若委托方提供了上級公司允許該房地產(chǎn)改變用途的說明，但尚未辦理相關(guān)手續(xù)，進行抵押貸款委托評估時應(yīng)按（ 　）評估。
　　A．商業(yè)用途
　　B．工業(yè)用途
　　C．估價師確定的用途
　　D．委托方確定的用途

　　6、若委托方提供了城市規(guī)劃行政主管部門同意該房地產(chǎn)改變?yōu)樯虡I(yè)用途的文件，但尚未辦理用地變更手續(xù)，評估時應(yīng)假設(shè)估價對象用途為（ ?。?br /> 　　A．工業(yè)用途
　　B．商業(yè)用途
　　C．工業(yè)用途，且不考慮補地價因素的影響
　　D．商業(yè)用途，并考慮補地價因素的影響

　　7、若以改變用途的假設(shè)為前提進行評估，需在估價的假設(shè)和限制條件中對估價結(jié)果進行限制。以下說法中，不正確的是（ ?。?。
　　A．本次評估未考慮變更用途費用對估價結(jié)果的影響
　　B．本次評估已考慮補地價因素對估價結(jié)果的影響并予以扣減
　　C．若估價對象變更用途未獲批準(zhǔn)，則估價結(jié)果不能成立，需另行評估
　　D．若估價對象變更用途未獲批準(zhǔn)，則估價結(jié)果應(yīng)適當(dāng)調(diào)整　　

　?。ㄈ┠匙诜康禺a(chǎn)現(xiàn)行的價格為2000元/m2，年凈收益為200元/m2，報酬率為10%。現(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在6年后建成投入使用，到那時該地區(qū)將達到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁華程度。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價格為5000元/m2。據(jù)此預(yù)計新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)該類房地產(chǎn)的價格將達到5000元/m2。

　　8、獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價格為（ ?。┰?m2。
　　A．2983.72
　　B．3203.78
　　C．3693.42
　　D．5000

　　9、收益法的本質(zhì)是（ ?。?。
　　A．以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向求取估價對象的價值
　　B．以房地產(chǎn)的現(xiàn)期收益為導(dǎo)向求取估價對象的價值
　　C．將房地產(chǎn)收益直接資本化
　　D．將房地產(chǎn)收益報酬資本化

　　10、以資金時間價值觀念考慮，收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價值的高低不取決于（ 　）因素。
　　A．未來凈收益的報酬率
　　B．未來凈收益的大小
　　C．獲得凈收益期限的長短
　　D．獲得凈收益的可靠性

　　答案：（一）1、B　2、C　3、D?。ǘ?、B　5、B　6、D　7、A　（三）8、C　9、A　10、A

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