房地產(chǎn)估價理論與方法——答疑精選（1）

　　1、學(xué)員一：

　　問題：李老師你好：本講中教材193頁第四個大問題中，采用差額法進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的一般公式為：可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格加減房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額＝可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格與您將義中可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格＊房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額＝可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格，到底哪個是正確的？謝謝！

　　老師：您好！

　　本講中教材193頁第四個大問題中，采用差額法進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的一般公式為：可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格加減房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額＝可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格與您將義中可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格＊房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額＝可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格，到底哪個是正確的？謝謝！

　　對不起：“×房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額”應(yīng)改為“×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)”。

　　謝謝。

　　2、學(xué)員二：

　　問題：某酒店一樓有一空調(diào)機房，建筑面積250平米，空調(diào)主機1990年購入，當(dāng)時購入價500萬元，同型號空調(diào)主機現(xiàn)行市場價458萬元。現(xiàn)該空調(diào)主機已累計折舊225萬元，市場價格250萬元，拆除費用5萬元。如果該空調(diào)機房更換新式空調(diào)主機（其他設(shè)備不需改動），則購置、安裝新式空調(diào)主機和機房改造費用為700萬元，新式空調(diào)主機的占地面積為50平米，節(jié)約200平米面積可以提供160平米的營業(yè)面積出租。將部分空調(diào)機房置換用于出租不違反規(guī)劃要求，附近酒店一樓出租的年客觀凈收益為4000元/平米，出租面積的裝修費用由承租方自負。若不考慮新舊空調(diào)主機的年運用費、折舊年限等的區(qū)別，改換空調(diào)主機的凈支出為多少？如年資本化率為5.25%，則至少需要簽訂幾年的租約，方能確保在該租賃期內(nèi)能夠通過置換空調(diào)主機房收回空調(diào)主機的凈支出？我實在做不對，請老師給出解題思路及計算過程和結(jié)果，謝謝！

　　老師：您好！

　　1、計算改換空調(diào)主機的凈支出

　　（1）、計算要拆除舊空調(diào)的剩余價值，按市場價格計算應(yīng)為250萬元。（注意：500萬元，現(xiàn)市場價458萬元，已提折舊225萬元均沒有用，因為已經(jīng)給出舊空調(diào)的市場價格為250萬元。如果不給此價格：剩余價格＝458－225，也不能用500－225，這是因為估價要用估價時點時的一般價格，而不能用個別價格。）

　　（2）、拆除費用＝5萬元。

　?。?）、空調(diào)更的收入＝250－5＝245萬元。

　?。?）、更換空調(diào)主機的費用（含機房改造費）＝700萬元（注：無法剔除機房改造費）。

　?。?）、改換空調(diào)主機的凈支出＝700－245萬元＝455萬元（注：只能理解為主機更換包括機房改造）。

　　（6）、計算置換出可出租部分的年凈收益：160×4000＝64萬元。

　?。?）、如果此題所給的是資本化率：5.25%，則無法計算時間。

　?。?）、如果此題的資本化率改為報酬率5.25%，則時間計算如下：

　　V＝455萬元，A＝64萬元，Y＝5.25%，代入A不變，收益期為有限年收益公式，反求n值，則n值為要計算的時間。

　　謝謝！

　　3、學(xué)員三：

　　問題：老師你好：P103第七點的計算題即然是重點，請作詳細說明，而且最后一種以抵押方式付款的，不太明白為什么不存在名義價格呢？請解釋，謝謝。

　　老師：您好！

　　第5種情況，給定單價為3000元/m2，總價為30萬元；按付款方式實際計算出的價格為30萬元，單價為3000元/m2.所以沒有名義價格。注意：只有當(dāng)以某種付款方式計算出的總價或者單價與給定的總價或者單價不一致時才存在名義價格。

　　謝謝。

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