房地產(chǎn)考試輔導(dǎo)——解讀土地出讓合同

　　國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門(mén)代表土地所有者——國(guó)家，作為出讓方與受讓方（土地使用者）按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，對(duì)出讓土地的范圍、面積、年限、用途、出讓土地的交付、土地使用權(quán)出讓金的繳納、土地開(kāi)發(fā)建設(shè)與利用、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、土地使用權(quán)期限屆滿、不可抗力、違約責(zé)任等問(wèn)題友好協(xié)商、達(dá)成一致意見(jiàn)后，依法簽訂的書(shū)面協(xié)議。

　　合同成立和生效。合同成立和合同生效是兩個(gè)不同的概念，切勿混為一談。合同雙方當(dāng)事人意思表示一致即充分協(xié)商后達(dá)成一致意見(jiàn)時(shí)合同即成立，但這并不意味著該合同在出讓方和受讓方之間約定的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容產(chǎn)生了具有法律拘束力的效果即合同生效。合同的生效必須符合一定的要件：

　?。?）合同的主體合格。

　　（2）合同的訂立必須是當(dāng)事人真實(shí)的意思表示。

　　（3）合同訂立的程序必須合法。要按照國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓、招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓等有關(guān)程序來(lái)簽訂合同，否則，會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效的法律后果。

　?。?）合同的內(nèi)容必須合法。出讓方、受讓方協(xié)商后訂立的合同不得違反法律、法規(guī)和社會(huì)公共利益。

　?。?）經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)。

　?。?）合同必須采取書(shū)面形式。

　　合同效力和合同履行。合同效力是指依法成立的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同所產(chǎn)生的法律后果，即合同依法產(chǎn)生的具有約束出讓方、受讓方的強(qiáng)制力。具體表現(xiàn)在：

　　（1）在出讓方和受讓方之間設(shè)定一定的權(quán)利和義務(wù)；

　?。?）對(duì)出讓方和受讓方具有法律拘束力；

　　（3）出讓方或受讓方不全面、適當(dāng)履行合同，可以依據(jù)合同請(qǐng)求強(qiáng)制履行或要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任；

　?。?）產(chǎn)生及時(shí)通知、協(xié)助、防止損失擴(kuò)大等合同附隨義務(wù)。合同履行是指受讓方按照合同的約定，支付土地使用權(quán)出讓金，出讓方依照合同約定向受讓方提供出讓的土地等行為。

　　合同變更、解除和終止。合同變更一般是指合同主體、內(nèi)容的改變。對(duì)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同來(lái)說(shuō)，作為出讓方的市、縣土地管理部門(mén)比較固定，一般不會(huì)隨意改變。作為受讓方，如果受讓方擬把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方，屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同調(diào)整及規(guī)范的范圍。如果合同已履行完畢，也不存在合同主體變更的問(wèn)題。因此，國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同主體的變更主要是指合同簽訂之后，實(shí)際履行之間，受讓人的名稱發(fā)生了變化或者出現(xiàn)法人合并、分立等情況。按照合同的一般理論及立法、司法實(shí)踐，法人合并、分立后，其權(quán)利義務(wù)由新設(shè)立的法人承擔(dān)，因此不需要重新簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。對(duì)于受讓人名稱發(fā)生變化，應(yīng)如何做？法律法規(guī)并未明確規(guī)定，基于受讓人可能是自然人、法人或非法人團(tuán)體，以及今后土地登記的方便，應(yīng)重新簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同為宜。合同內(nèi)容的變更，主要是指土地用途的改變，土地使用者需要改變土地用途的，應(yīng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門(mén)和城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)后，重新簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地出讓金，并辦理土地登記。

　　合同解除，是指在合同生效之后、未全部履行之前，基于法定的原因或出讓人、受讓人一方或雙方的意思表示，使當(dāng)事人之間的合同關(guān)系提前消滅的行為。主要有以下情形：出讓方和受讓方協(xié)商解除；受讓方逾期未全部支付土地出讓金的；出讓方未按合同約定提供土地使用權(quán)的；因不可抗力、土地滅失等致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的；出讓方未按合同約定的開(kāi)發(fā)日期滿2年，被出讓方收回土地使用權(quán)而使合同解除。

　　合同終止，是指因履行完畢、土地使用年限屆滿或其他法定原因致使當(dāng)事人之間的合同關(guān)系歸于消滅的行為。如《土地管理法》第58條規(guī)定的為公共利益需要使用土地等五種收回國(guó)有土地使用權(quán)的情形；合同約定的土地使用權(quán)期滿時(shí)，合同終止。根據(jù)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的約定、法律的有關(guān)規(guī)定，土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期，但應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年提出申請(qǐng)，出讓人應(yīng)當(dāng)批準(zhǔn)。此時(shí)，需要重新簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。

　　違約責(zé)任。指國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的出讓方、受讓方不履行合同或者不按合同約定的條件履行合同所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，但出現(xiàn)法律規(guī)定的免責(zé)原因除外。出讓方不按合同要求提供土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。受讓方不按期支付土地使用權(quán)出讓金的，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。受讓方未按照合同約定進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，超過(guò)合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，出讓人可以向受讓人征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)。滿2年未動(dòng)工的，出讓人可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。法定的免責(zé)原因主要是指不可抗力、政府或政府有關(guān)部門(mén)的行為或動(dòng)工所必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延。

　　對(duì)于出讓方或受讓方一方違約后，另一方能否要求對(duì)方繼續(xù)履行合同，法律沒(méi)有明確規(guī)定，不過(guò)按照實(shí)踐中的一般作法及合同的理論，應(yīng)該可以。但法律同時(shí)賦予另一方有提出解除合同的權(quán)利。

　　法律救濟(jì)途徑。出讓方或受讓方一方或雙方違約后，對(duì)方應(yīng)通過(guò)怎樣途徑來(lái)保護(hù)自己的合法權(quán)益呢？先由雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成的，當(dāng)事人可以提交仲裁委員會(huì)仲裁，也可以向人民法院起訴。當(dāng)然，如果土地使用者不按照合同規(guī)定的期限和條件開(kāi)發(fā)利用土地，或者擅自改變土地用途的，市、縣土地管理部門(mén)（此時(shí)不以出讓方的身份出現(xiàn)）可以依職權(quán)予以糾正或處罰。

　　國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同是民事合同還是行政合同？理論界對(duì)此頗有爭(zhēng)議。但是，我國(guó)實(shí)踐中已視其為民事合同，如國(guó)土資源部、國(guó)家工商行政管理總局關(guān)于發(fā)布《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》示范文本的通知闡述，“為貫徹落實(shí)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國(guó)合同法》，規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同管理”?！逗贤ā氛{(diào)整的是民事合同，由此可見(jiàn)，至少是國(guó)土資源部、國(guó)家工商管理總局已把國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同作為民事合同來(lái)處理。因此，在《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》未作規(guī)定時(shí)，也可適用《合同法》來(lái)規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。

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