09年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》模擬練習(xí)（二十二）

　　1.某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為（?。?。
　　A.43.2%
　　B.50%
　　C.56.8%
　　D.70%

　　答案C

　　2.在估價中選取4個可比實例：甲成交價格4800元/m2，建筑面積100m2，首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元;乙成交價格 5000元/m2，建筑面積120m2，首次支付24萬元，半年后付清余額36萬元;丙成交價格4700元/m2，建筑面積90m2，成交時一次付清：丁成交價格4760元/m2，建筑面積110m2，成交時支付20萬元，一年后付清32.36萬元。已知折現(xiàn)率為10%，那么這4個可比實例單價的高低排序為（?。?。
　　A.甲乙丙丁
　　B.乙丁甲丙
　　C.乙丙甲丁
　　D.丙乙丁甲

　　答案C

　　3.建筑物的重新構(gòu)建價格是（?。┑膬r格。
　　A.扣除折舊后
　　B.估價時點時
　　C.客觀
　　D.建筑物全新狀態(tài)下

　　答案BCD

　　4.對于一宗房地產(chǎn)的價格，通常由（?。┧鶚?gòu)成。
　　A.土地取得成本
　　B.開發(fā)成本
　　C.銷售稅費(fèi)，投資利息
　　D.管理費(fèi)用

　　答案ABCD

　　5.某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運(yùn)營費(fèi)用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險報酬率為5%，風(fēng)險報酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價值最接近于（?。┤f元。
　　A.536
　　B.549
　　C.557
　　D.816

　　答案B

　　6.下列屬于運(yùn)用比較法進(jìn)行估價的步驟的是（?。?。 ①選取可比實例;②搜集交易實例;③建立價格可比基礎(chǔ);④進(jìn)行交易日期修正;⑤進(jìn)行交易情況修正;⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正;⑦求取比準(zhǔn)價格。
　　A.①②③④⑤⑥⑦
　　B.②①③⑤④⑥⑦
　　C.①③②④⑥⑤⑦
　　D.②①⑧④⑤⑥⑦

　　答案B

　　7.應(yīng)用路線價法的前提條件是（　）。
　　A.土地形狀較規(guī)則
　　B.街道較規(guī)整
　　C.地勢較平坦
　　D.臨街各宗土地的排列較整齊

　　答案BD

　　8.當(dāng)房地產(chǎn)價格的變動過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時，宜采用（?。╊A(yù)測房地產(chǎn)的未來價格。
　　A.數(shù)學(xué)曲線擬合法
　　B.平均增減量法
　　C.平均發(fā)展速度法
　　D.移動平均法

　　答案BC

　　9.下面屬于構(gòu)筑物的是（?。?br />　　A.煙囪
　　B.水塔
　　C.水井
　　D.屋頂

　　答案ABC

　　10.在估價中要特別注意下列（?。┲g的內(nèi)在聯(lián)系。
　　A.估價方法
　　B.估價目的
　　C.估價時點
　　D.估價對象狀況

　　答案BCD

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