2015年房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》：市場狀況調(diào)整

　　6．市場狀況調(diào)整

　　6.1市場狀況調(diào)整的含義

　　6.2市場狀況調(diào)整的方法

　　6.1市場狀況調(diào)整的含義

　　可比實例的成交日期與估價時點不同，房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化

　　應(yīng)將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整到在估價時點的價格，這種調(diào)整稱為市場狀況調(diào)整，也稱為交易日期調(diào)整

　　6.2市場狀況調(diào)整的方法

　　6.2.1調(diào)整通用公式

　　6.2.2市場狀況調(diào)整的價格指數(shù)法

　　6.2.3市場狀況調(diào)整的價格變動率法

　　6.2.4價格指數(shù)或價格變動率的分類

　　6.2.1調(diào)整通用公式

　　可比實例在其成交日期的價格×市場狀況調(diào)整系數(shù)＝可比實例在估價時點的價格

　　如果從成交日期到估價時占，可比實例的市場價格漲跌的百分率為±T，則

　　可比實例在其成交日期的價格×（1±T%）＝可比實例在估價時的點的價格

　　可比實例在其成交日期的價格× 可比實例在估價時點的價格

　　6.2.2市場狀況調(diào)整的價格指數(shù)法

　　定基價格指數(shù)（尾首相比）

　　估價時點的價格＝可比實例成交日期的價格×

　　環(huán)比價格指數(shù)（連乘）

　　估價時點時的價格＝可比實例在成交日期的價格×成交日期的下一期的價格指數(shù)×再下一時期的價格指數(shù)×………×估價時點時的價格指數(shù)

　　【2006年真題】

　　某房地產(chǎn)在2006年3月的價格為2009元/㎡，現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價格。已知該類房地產(chǎn)2006年3月至9月的價格指數(shù)分別為：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上個月為基數(shù)100），則該房地產(chǎn)2006年9月的價格為（ 　）元/㎡．

　　A.2700.8

　　B.2800.1

　　C.2800.8

　　D.2817.7

　　【答案】D

　　【解析】環(huán)比指數(shù)

　　9月價格＝3月價格×4月指數(shù)×5月指數(shù)×6月指數(shù)×7月指數(shù)×8月指數(shù)×9月指數(shù)＝2009×94.8×96.6×105.1×109.3×112.7×118.3=2817.7

　　注意必須從下個月的指數(shù)開始乘起，不能乘3月的指數(shù)

　　【2007年真題】

　　為評估某房地產(chǎn)2007年9月1日的市場價格，選取的可比實例資料是交易日期為2007年3月1日，合同交易價格為4000元每平米，約定建筑面積為95每平米，合同約定面積誤差在6％以內(nèi)不增加付款，實際產(chǎn)權(quán)登記面積為100每平米。自2007年1月1日起至2007年9月1日，當?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價格平均每月比上月上漲0.3％，則就上述情況對該可比實例成交價格進行處理后的單價為（ ?。┰科矫?。

　　A.3868.92

　　B.4000．00

　　C.4072.54

　　D.4286.89

　　【答案】A

　　所以不增加付款

　　房屋總價 4000×95×（1＋0.3%）6＝386892

　　6.2.3市場狀況調(diào)整的價格變動率法

　　逐期變動率

　　可比實例在估價時點的價格＝可比實例在成交日期時的價格×（1±價格變動率）期數(shù)

　　平均變動率

　　可比實例在估價時點的價格＝可比實例在成交日期時的價格×（1±價格變動率×期數(shù)）

　　6.2.4價格指數(shù)或價格變動率的分類

　　全國房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率

　　某地區(qū)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率

　　全國某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率

　　某地區(qū)某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率

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