2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：總價(jià)格、單位價(jià)格

　　6.12總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)

　　6.12.1總價(jià)格

　　6.12.2單位價(jià)格

　　6.12.3樓面地價(jià)

　　6.12.1總價(jià)格

　　總價(jià)格是指某一宗或者某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價(jià)格

　　房地產(chǎn)的總價(jià)格一般不能完全反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低

　　6.12.2單位價(jià)格

　　單位價(jià)格是單位建筑物面積的房地價(jià)格

　　房地產(chǎn)的單價(jià)可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低

　　價(jià)格單位

　　貨幣

　　面積

　　面積內(nèi)涵

　　建筑面積、使用面積、成套房屋的套內(nèi)建筑面積

　　居住面積、營(yíng)業(yè)面積、出租面積、可轉(zhuǎn)讓的土地面積、可出售的建筑面積

　　面積單位

　　6.12.3樓面地價(jià)

　　樓面地價(jià)是按照土地上的建筑物面積均攤的土地價(jià)格

　　樓面地價(jià)比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低

　　【2006年真題】

　　某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50%．假設(shè)該住宅樓的總價(jià)為2000萬元，平均單價(jià)為5000元/㎡，樓面地價(jià)為1200元/㎡，則該宗土地的總價(jià)為（ ?。┤f元。

　　A.96

　　B.192

　　C.240

　　D.480

　　【答案】D

　　【解析】

　　建筑面積＝2000/5000=4000

　　土地總價(jià)＝土地單價(jià)×土地面積＝樓面地價(jià)×建筑面積=1200×4000=480（萬元）

　　【2006年真題】

　　某倉(cāng)庫(kù)房地產(chǎn)，建筑面積為800㎡，容積率為0.8，對(duì)應(yīng)的土地單價(jià)為850元/㎡，現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2．0，并已取得規(guī)劃、國(guó)土等管理部門的許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價(jià)為2000元/㎡，則理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額為（ ?。┤f元。

　　A.93.75

　　B.115

　　C.293.75

　　D.315

　　【答案】D

　　【解析】

　　6.13起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)

　　種類 內(nèi)容 備注

　　起價(jià) 銷售商品房的最低價(jià)格最差的樓層、朝向、戶型的價(jià)格

　　標(biāo)價(jià) 也稱淡報(bào)價(jià)、表格價(jià)，是商品房出售者在其價(jià)目表上標(biāo)注的不同樓層進(jìn)向戶型的價(jià)格

　　成交價(jià) 買賣雙方的實(shí)際交易價(jià)格，商品房買賣合同中寫明的價(jià)格

　　均價(jià) 所銷售商品房的平均價(jià)格，分為

　　標(biāo)價(jià)的平均價(jià)

　　成交價(jià)的平均價(jià) 成交價(jià)的平均價(jià)格可以映商品房的總體價(jià)格水平

　　6.14評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)

　　評(píng)估價(jià)

　　法院或當(dāng)事人確定拍賣保留價(jià)提供參考，對(duì)擬拍賣的房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值或快速變現(xiàn)價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷的結(jié)果

　　保留價(jià)（拍賣底價(jià)）

　　在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價(jià)格

　　起拍價(jià)（開叫價(jià)格或起叫價(jià)）

　　是拍賣師在拍賣時(shí)首次報(bào)出的拍賣標(biāo)的的價(jià)格

　　應(yīng)價(jià)

　　是競(jìng)買人對(duì)拍賣師報(bào)出的價(jià)格的應(yīng)允，或是競(jìng)買人自己報(bào)出的購(gòu)買價(jià)格

　　成交價(jià)

　　經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認(rèn)后的競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)

　　【重點(diǎn)】

　　拍賣標(biāo)的有保留價(jià)的，競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到保留價(jià)時(shí)，應(yīng)從師不發(fā)生效力

　　保留價(jià)通常是有關(guān)當(dāng)事人參照評(píng)估價(jià)或者市價(jià)確定

　　人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的80%；如果出現(xiàn)流拍，可以酌情降低保留價(jià)，每次降價(jià)的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的20%

　　在增價(jià)拍賣中，起拍價(jià)通常低于保留價(jià)，也可以等于保留價(jià)

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