09年房地產(chǎn)估價師復(fù)習(xí)資料：房地產(chǎn)拍賣的具體條件

　　（一）房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的應(yīng)具備的條件

　　1.法律、法規(guī)禁止買賣、轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)通常情況下不得拍賣：

　　1）未依法取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的包括土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書、和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書）；

　　2）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的

　　3）權(quán)屬有爭議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的；

　　4）權(quán)利人對房地產(chǎn)的處分權(quán)受到限制的；

　　5）以出讓方式取得土地使用權(quán)，但不符合政府相關(guān)轉(zhuǎn)讓條件的；

　　6）司法和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的：

　　7）國家依法收回土地使用權(quán)的；

　　8）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定禁止買賣、轉(zhuǎn)讓的其他情形。

　　2.以出讓或劃撥方式取得國有土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，其土地使用權(quán)需要拍賣的，應(yīng)當(dāng)符合國家法律、法規(guī)規(guī)定的可轉(zhuǎn)讓條件：

　　1）以出讓合同取得的土地應(yīng)按照出讓合同的約定支付全部使用權(quán)出讓金；

　　2）土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得土地使用權(quán)證；

　　3）對于成片開發(fā)地塊，需轉(zhuǎn)讓地塊應(yīng)已形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；

　　4）規(guī)劃管理部門已經(jīng)確定需轉(zhuǎn)讓地塊的規(guī)劃使用性質(zhì)和規(guī)劃技術(shù)參數(shù)；

　　5）出讓合同約定的其他條件；

　　6）劃撥方式取得的除符合（2）、（3）、（4）條外，還需報人民政府主管部門批準(zhǔn)，補辦出讓手續(xù)。

　　3.以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的房地產(chǎn)拍賣應(yīng)當(dāng)報請有關(guān)部門批準(zhǔn)，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納土地使用權(quán)出讓金；可以不辦理出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)由拍賣行將拍賣標(biāo)的所得收益中的土地收益上繳國家。

　　4.集體所有土地上建成的房屋需要拍賣的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的買賣或轉(zhuǎn)讓條件。具體包括：

　　1）房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書；

　　2）集體土地上的房屋&泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)&拍賣前應(yīng)向當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請，獲批準(zhǔn)后方可進(jìn)行拍賣。

　　5.下列劃撥用地不可以拍賣：

　　1）國家機關(guān)用地和軍事用地；

　　2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；

　　3）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；

　　4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

　　6.抵押房地產(chǎn)拍賣前應(yīng)先獲得抵押權(quán)人同意。如果未經(jīng)抵押權(quán)人同意而因拍賣造成抵押權(quán)人經(jīng)濟損失的，需承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

　　（二）房地產(chǎn)拍賣競買人條件

　?。?）中華人民共和國境內(nèi)的自然人、法人和其他組織都可以作為房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的的競買人，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有規(guī)定的除外。

　?。?）在國家允許的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)竟買人也可以是境外的自然人或法人，但需遵循有關(guān)規(guī)定辦理。

　　（3）對于集體土地上建成的房屋，居住房屋的競買人只能是房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)具備房屋建設(shè)申請條件的人；非居住房屋競買人為房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍集體經(jīng)濟組織或者個體經(jīng)營者；超過此條件的，應(yīng)當(dāng)依法辦理集體所有土地的征用手續(xù)。

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