房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法復(fù)習(xí)要點(diǎn)：功能折舊

　　【提問(wèn)】

　　某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500㎡，層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可續(xù)期。目前市場(chǎng)上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建價(jià)格為2000元/㎡.假定層高沒(méi)增加0.1m，建造費(fèi)用每平米相應(yīng)增加10元。由于層高過(guò)大，該辦公樓每年要多耗費(fèi)2.5萬(wàn)元能源費(fèi)用。以重建價(jià)格為基礎(chǔ)估算該建筑物的價(jià)值，則應(yīng)扣除的功能折舊為（ 　）萬(wàn)元。（建筑物報(bào)酬率為10%）

　　A.11.80

　　B.16.07

　　C.23.57

　　D.31.07

　　【回答】學(xué)員chtlm，您好！您的問(wèn)題答復(fù)如下：

　　網(wǎng)絡(luò)提供的答案是：

　　功能過(guò)剩引起的折舊額計(jì)算，用的是重建價(jià)格，折舊額包含兩部分：無(wú)效成本和超額持有成本，其中，超額持有成本可用超額運(yùn)營(yíng)費(fèi)用資本化法計(jì)算。無(wú)效成本＝5×1500×10＝7.5（萬(wàn)元），超額持有成本＝2.5/10%×【1－1/（1+10%）30】=23.57（萬(wàn)元），則折舊額＝31.07萬(wàn)元。

　　不過(guò)我認(rèn)為這個(gè)答案是錯(cuò)誤的，1、無(wú)效成本7.5不應(yīng)該再考慮，因?yàn)轭}目給出的【目前市場(chǎng)上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建價(jià)格為2000元/㎡】是扣除了無(wú)效成本后的房地產(chǎn)重置成本，因此不應(yīng)該再考慮

　　2、超額運(yùn)營(yíng)費(fèi)用要考慮所得稅因素，正確計(jì)算為：

　　功能折舊、2.5×（1－25%）×1/10%×（1－1/1.130）＝17.67546463萬(wàn)

　　因此：本題：

　　以重建價(jià)格為基礎(chǔ)估算該建筑物的價(jià)值，則應(yīng)扣除的功能折舊為：17.67546463萬(wàn)

　　本題沒(méi)有正確選項(xiàng)

　　★問(wèn)題所屬科目：房地產(chǎn)估價(jià)師——房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法

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