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房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法復(fù)習(xí)要點(diǎn):功能折舊
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【提問(wèn)】
某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500㎡,層高4.1米,土地剩余使用年限為30年,不可續(xù)期。目前市場(chǎng)上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米,建筑物重建價(jià)格為2000元/㎡.假定層高沒(méi)增加0.1m,建造費(fèi)用每平米相應(yīng)增加10元。由于層高過(guò)大,該辦公樓每年要多耗費(fèi)2.5萬(wàn)元能源費(fèi)用。以重建價(jià)格為基礎(chǔ)估算該建筑物的價(jià)值,則應(yīng)扣除的功能折舊為( )萬(wàn)元。(建筑物報(bào)酬率為10%)
A.11.80
B.16.07
C.23.57
D.31.07
【回答】學(xué)員chtlm,您好!您的問(wèn)題答復(fù)如下:
網(wǎng)絡(luò)提供的答案是:
功能過(guò)剩引起的折舊額計(jì)算,用的是重建價(jià)格,折舊額包含兩部分:無(wú)效成本和超額持有成本,其中,超額持有成本可用超額運(yùn)營(yíng)費(fèi)用資本化法計(jì)算。無(wú)效成本=5×1500×10=7.5(萬(wàn)元),超額持有成本=2.5/10%×【1-1/(1+10%)30】=23.57(萬(wàn)元),則折舊額=31.07萬(wàn)元。
不過(guò)我認(rèn)為這個(gè)答案是錯(cuò)誤的,1、無(wú)效成本7.5不應(yīng)該再考慮,因?yàn)轭}目給出的【目前市場(chǎng)上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米,建筑物重建價(jià)格為2000元/㎡】是扣除了無(wú)效成本后的房地產(chǎn)重置成本,因此不應(yīng)該再考慮
2、超額運(yùn)營(yíng)費(fèi)用要考慮所得稅因素,正確計(jì)算為:
功能折舊、2.5×(1-25%)×1/10%×(1-1/1.130)=17.67546463萬(wàn)
因此:本題:
以重建價(jià)格為基礎(chǔ)估算該建筑物的價(jià)值,則應(yīng)扣除的功能折舊為:17.67546463萬(wàn)
本題沒(méi)有正確選項(xiàng)
★問(wèn)題所屬科目:房地產(chǎn)估價(jià)師——房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法
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