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2015房估案例與分析考點(diǎn):居住房地產(chǎn)及其特點(diǎn)
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居住房地產(chǎn)及其特點(diǎn)
居住房地產(chǎn)主要包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。居住房地產(chǎn)是房地產(chǎn)商品中所占比重最大的一類,也是社會(huì)存量資產(chǎn)的一個(gè)重要組成部分。與其他類型房地產(chǎn)相比,居住房地產(chǎn)主要有以下特點(diǎn):
(一)單宗交易規(guī)模較小,但市場(chǎng)交易量十分巨大
居住房地產(chǎn)主要以滿足自用為目的,也有部分作為投資,出租給租客使用。由于居住房地產(chǎn)往往以居民個(gè)人的購(gòu)買(mǎi)行為為主,因此,其單宗交易規(guī)模較小,但市場(chǎng)交易頻繁,交易量十分巨大。
(二)具有較強(qiáng)的相似性、可比性
居住房地產(chǎn)之間的相似性、可比性比其他房地產(chǎn)多,在一個(gè)居住小區(qū)中,往往有很多幢相似的居住房地產(chǎn),即這些居住房地產(chǎn)處于同一區(qū)位,具有相似的建筑設(shè)計(jì)、相似的戶型及功能等;在同一幢居住房地產(chǎn)樓內(nèi),特別是高層住宅,樓層接近而方位相同的各套住宅也基本上沒(méi)有什么區(qū)別。此外,由于居住房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量巨大,所以比較容易獲取足夠數(shù)量的可比實(shí)例。
(三)不同類型住房?jī)r(jià)格內(nèi)涵差異明顯
由于我國(guó)住房政策階段性、導(dǎo)向性差異的原因,在我國(guó)城市中存在著商品房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和集資房等,這些住房的權(quán)屬性質(zhì)存在差異,商品房具有完全產(chǎn)權(quán),即擁有一定期限的國(guó)有土地使用權(quán)和地上建筑物的所有權(quán);房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房只擁有地上建筑物的所有權(quán),不擁有或部分擁有土地使用權(quán),其土地使用權(quán)既有劃撥的,也有出讓的;廉租住房只擁有建筑物的使用權(quán)。由于現(xiàn)階段住房權(quán)屬性質(zhì)的不同,必然導(dǎo)致其價(jià)格構(gòu)成內(nèi)涵上的差異,因此其估價(jià)也具有各自的特殊性。商品房?jī)r(jià)格既包含建筑價(jià)格也包含土地價(jià)格,房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房在考慮包含建筑價(jià)格的同時(shí),還應(yīng)分析是否包含土地價(jià)格,如果是劃撥性質(zhì)的,還應(yīng)扣除出讓金。因此對(duì)居住房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)應(yīng)了解這些特點(diǎn)。
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