2015房估理論與方法要點(diǎn)：城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的程序和方法

　　城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的含義城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本程序和方法如下：

　?。?）制定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估作業(yè)方案。

　　（2）明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵和表達(dá)方式。

　?。?）劃分土地級(jí)別或不同均質(zhì)地域。其中，劃分土地級(jí)別應(yīng)按照《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（GB／Tl8507-2001）規(guī)定的內(nèi)容、程序和方法等進(jìn)行。

　?。?）抽樣評(píng)估若干宗地的價(jià)格。這是在劃分出的各個(gè)土地級(jí)別或均質(zhì)地域內(nèi)，按照具有代表性、分布均勻等原則，選擇若干宗地，然后由估價(jià)師調(diào)查搜集這些宗地的相關(guān)市場(chǎng)交易資料、經(jīng)營(yíng)收益資料或開(kāi)發(fā)費(fèi)用資料等，運(yùn)用市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等適宜的估價(jià)方法評(píng)估出這些宗地的正常市場(chǎng)價(jià)格，通常應(yīng)求出土地單價(jià)或樓面地價(jià)，并進(jìn)行市場(chǎng)狀況、土地使用期限、容積率、土地開(kāi)發(fā)程度等調(diào)整，將這些宗地的價(jià)格統(tǒng)一到已明確的基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵上來(lái)。

　?。?）計(jì)算各個(gè)土地級(jí)別或均質(zhì)地域的地價(jià)。土地級(jí)別或均質(zhì)地域的地價(jià)是某個(gè)特定的土地級(jí)別或均質(zhì)地域的土地單價(jià)或樓面地價(jià)，它代表或反映著該土地級(jí)別或均質(zhì)地域內(nèi)土地價(jià)格的正常水平。土地級(jí)別或均質(zhì)地域的地價(jià)計(jì)算，是分別以每個(gè)土地級(jí)別或均質(zhì)地域?yàn)榉秶?，求取各該土地?jí)別或均質(zhì)地域內(nèi)所抽查評(píng)估出的若干宗地單價(jià)或樓面地價(jià)的平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)。計(jì)算出的土地級(jí)別或均質(zhì)地域的地價(jià)，相應(yīng)有土地級(jí)別價(jià)、區(qū)片價(jià)和路線價(jià)。

　?。?）綜合確定基準(zhǔn)地價(jià)。

　?。?）編寫基準(zhǔn)地價(jià)使用說(shuō)明。

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