2015房估經(jīng)營(yíng)與管理要點(diǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

　　（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系

　　市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，是指某一市場(chǎng)中各種要素之間的內(nèi)在聯(lián)系及其特征。按照某行業(yè)內(nèi)部的生產(chǎn)者或企業(yè)數(shù)目、產(chǎn)品差別程度和進(jìn)入障礙大小，可以將市場(chǎng)劃分為完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、寡頭壟斷市場(chǎng)和完全壟斷市場(chǎng)四種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)類型。四種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中，完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最為充分，完全壟斷市場(chǎng)不存在競(jìng)爭(zhēng)，壟斷競(jìng)爭(zhēng)和寡頭壟斷具有競(jìng)爭(zhēng)但競(jìng)爭(zhēng)又不充分。

　　由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動(dòng)性和異質(zhì)性，且市場(chǎng)集中度較低，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的壟斷競(jìng)爭(zhēng)特征。房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷競(jìng)爭(zhēng)特征，給予房地產(chǎn)供給者一定程度的銷售控制能力，包括銷售時(shí)間控制、銷售數(shù)量控制和銷售價(jià)格控制等。以住房市場(chǎng)為例，由于存量住房市場(chǎng)的交易雙方主要為分散的家庭，因此存量住房市場(chǎng)的壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特征表現(xiàn)為競(jìng)爭(zhēng)多于壟斷；而在新建住房市場(chǎng)上，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中開發(fā)建設(shè)商品住房項(xiàng)目是市場(chǎng)供應(yīng)的主要組成部分，如果同期在某一區(qū)域市場(chǎng)的新建住房開發(fā)項(xiàng)目較少，就容易形成區(qū)域性壟斷，導(dǎo)致壟斷多于競(jìng)爭(zhēng)。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷競(jìng)爭(zhēng)特征，除受到子市場(chǎng)分割的影響外，還受到供給者或需求者市場(chǎng)勢(shì)力的影響，進(jìn)一步加大了壟斷競(jìng)爭(zhēng)特征分析的復(fù)雜性。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)量比例關(guān)系

　　為了從宏觀角度把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的分析，也常常采用對(duì)有關(guān)市場(chǎng)指標(biāo)進(jìn)行數(shù)量比例關(guān)系分析的方法。此時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)和租買結(jié)構(gòu)等維度。要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定的市場(chǎng)目標(biāo)，保持房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，必須準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)上的這些數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系。

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