2015年房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》課程講義（49）

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　　估價報告模擬改錯

　　下列估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分）

　　××大廈房地產(chǎn)估價報告

　　封面及目錄（略）

　　致委托方函

　　××股份有限公司：

　　受貴公司委托，我公司對貴公司位于××市××路××號院內(nèi)的××大廈（以下簡稱“估價對象”）的公開市場價值進行了評估。

　　我公司估價人員根據(jù)貴公司確定的為抵押擔(dān)保提供房地產(chǎn)價格參考的估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用適宜的估價方法，在實地查勘和認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，并結(jié)合估價人員的經(jīng)驗和對影響估價對象價值因素的分析，確定估價對象作為抵押貸款擔(dān)保物的公開市場價值為20350萬元（人民幣貳億零叁佰伍拾萬元整），單價：（略）

　　××房地產(chǎn)評估有限公司（公章）

　　2006年10月16日

　　估價師聲明（略）

　　估價的假設(shè)與限制條件（略）

　　房地產(chǎn)估價結(jié)果報告

　　一、委托人

　　××有限公司，法定代表人（略），地址（略）

　　二、估價機構(gòu)

　　××房地產(chǎn)評估有限公司，法定代表人（略），地址（略），資質(zhì)及資質(zhì)證書號（略）

　　三、估價對象

　　××大廈是位于××市××路××號院的一幢寫字樓，建設(shè)用地面積5000㎡，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑尾數(shù)為地上30層，地上建筑面積30000㎡；地下兩層為車庫、人防和設(shè)備用房，地下建筑面積8000㎡，共有車位100個。大廈土地使用權(quán)由××有限公司于2003年10月10日以出讓方式取得，出讓合同規(guī)定土地使用年限為40年（2003年10月10日至2043年10月9日）。

　　取得土地使用權(quán)后，經(jīng)過兩年時間，大廈建設(shè)完成，投入使用。××股份有限公司擁有大廈的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)（土地使用證和房屋所有權(quán)證內(nèi)容：略），至估價時點，估價對象未設(shè)定抵押等他項權(quán)利。大廈外觀造型設(shè)計新穎，地上各層均采用花崗石地面，仿瓷內(nèi)墻面，配置六部電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、電視衛(wèi)星接收系統(tǒng)、保安監(jiān)視防盜系統(tǒng)、自控消防系統(tǒng)和程控電話系統(tǒng)，設(shè)有自動轉(zhuǎn)換發(fā)電機組，提供雙電源保證。

　　估價對象實物、權(quán)益和區(qū)位情況（略）。

　　四、估價目的

　　為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。

　　五、估價時點

　　2006年10月10日

　　六、價值定義

　　本報告中的估價結(jié)果為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。

　　七、估價依據(jù)（略）

　　八、估價原則（略）

　　九、估價方法

　　根據(jù)估價對象的特點、估價目的、房地產(chǎn)市場狀況及對所搜集資料的分析，認(rèn)為估價對象為收益性房地產(chǎn)，且當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場活躍，因此，本次評估采用收益法和市場法進行估價，最后綜合兩種估價方法的計算結(jié)果，確定估價對象的最終估價結(jié)果。

　　十、估價結(jié)果（略）

　　十一、估價人員（略）

　　十二、估價作業(yè)日期

　　2006年10月10日-2006年10月16日

　　十三、估價報告應(yīng)用的有效期（略）

　　房地產(chǎn)估價技術(shù)報告

　　一、個別因素分析（略）

　　二、區(qū)域因素分析（略）

　　三、市場背景分析（略）

　　四、最高最佳使用分析（略）

　　五、估價方法選用

　　結(jié)合估價對象的特點，經(jīng)過估價人員的分析與研究，估價對象為收益性房地產(chǎn)，且可收集到類似房地產(chǎn)市場成交實例，因此，本次估價采用收益法和市場法進行估價，然后，綜合收益法和市場法的估價結(jié)果，確定最終的估價結(jié)論。