2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》課程講義（31）

　　六、娛樂房地產(chǎn)的估價(jià)

　?。ㄒ唬蕵贩康禺a(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

　　娛樂房地產(chǎn)是一類特殊的房地產(chǎn)，其估價(jià)的個(gè)別性、獨(dú)特性比較強(qiáng)，一般較難把握。娛樂房地產(chǎn)主要包括游樂場、娛樂城、康樂中心、俱樂部、夜總會、影劇院等，另外，高爾夫球場也可歸入娛樂房地產(chǎn)。

　　（二）娛樂房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　　由于娛樂房地產(chǎn)估價(jià)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，因此主要采用收益法估價(jià)，娛樂房地產(chǎn)也可以采用市場法和成本法等進(jìn)行估價(jià)。

　?。?）收益法。采用收益法進(jìn)行娛樂房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，應(yīng)注意其收益的測算。娛樂房地產(chǎn)的收益主要來源于主營收益和副營收益，主營收益為門票收入，副營收益主要為餐飲、工藝品等二次消費(fèi)的收入。在具體測算過程中要根據(jù)不同娛樂房地產(chǎn)的功能、經(jīng)營方式、經(jīng)營類型等區(qū)別對待。

　?。?）市場法。不同類型的娛樂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)租的情況存在較大差異，有的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，有的卻很少發(fā)生，如高爾夫球場。因此，對交易比較頻繁，較易獲得交易實(shí)例娛樂房地產(chǎn)，可以采用市場法進(jìn)行估價(jià)。另外，在用收益法評估娛樂房地產(chǎn)客觀租金時(shí)，也可采用市場法進(jìn)行租金的估算。

　　（3）成本法。在有些估價(jià)業(yè)務(wù)中，例如娛樂房地產(chǎn)的抵押估價(jià)，或是對將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，也會用成本法作為輔助估價(jià)方法。

　?。ㄈ蕵贩康禺a(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　娛樂房地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，因此主要采用收益法進(jìn)行估價(jià)。由于娛樂房地產(chǎn)具有較強(qiáng)的個(gè)別性和獨(dú)特性，其經(jīng)營收入來源及數(shù)量、收益率等均存在較大的差異，因此，在采用收益法估價(jià)時(shí)，應(yīng)注意區(qū)分不同類型、不同經(jīng)營方式娛樂房地產(chǎn)的收益來源及其收益率水平，如高爾夫球場的日常收益主要包括出售會員卡收入、會員年費(fèi)以及消費(fèi)收入。

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