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2015年房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》課程講義(40)
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?。?biāo)題:) 附件
附件主要包括估價對象的位置圖,四至和周圍環(huán)境圖,土地形狀圖,建筑平面圖,外觀和內(nèi)部照片,項目有關(guān)批準(zhǔn)文件,產(chǎn)權(quán)證明,估價中引用的其他專用文件資料,估價人員和估價機(jī)構(gòu)的資格證明等。
第六部分:估價報告的常見錯誤
一、估價報告書不完整(估價報告共有8項內(nèi)容)
1.封面缺少下列某項目或該項目表述不正確
?、偃鄙俟纼r項目名稱或表述不正確;
?、谌鄙傥蟹交虮硎霾徽_;
③缺少估價方或表述不正確;
?、苋鄙俟纼r人員或表述不正確;
?、萑鄙俟纼r作業(yè)日期或表述不正確;
?、奕鄙俟纼r報告編號。
2.目錄(一般不會考)
3.缺少致委托方函或致委托方函內(nèi)容不全
按照規(guī)定,致函落款應(yīng)為估價機(jī)構(gòu)全稱,并加蓋機(jī)構(gòu)公章;法定代表人應(yīng)簽名、蓋章。相當(dāng)一部分報告沒有機(jī)構(gòu)蓋章,也沒有法定代表人簽名、蓋章。
一般來說,“致委托方函”應(yīng)包括估價過程的簡要介紹、估價對象范圍、估價時點、估價結(jié)果及特殊事項等內(nèi)容。
4.估價師聲明缺少或其內(nèi)容不全
《房地產(chǎn)估價規(guī)范》 中要求,進(jìn)行了實地查勘的估價人員應(yīng)簽名、蓋章。有些報告無實地查勘的估價人員簽名、蓋章。
重要專業(yè)幫助應(yīng)具體說明,不應(yīng)籠統(tǒng)說明。
5.估價假設(shè)和限制條件缺少或其內(nèi)容不全
?、僬f明的理由不充分(如把工業(yè)房地產(chǎn)作商業(yè)用途的假設(shè));
?、谒棛?quán)利的影響(如抵押權(quán)對資產(chǎn)價值的影響未說明);
?、厶厥馓幚恚o法確認(rèn)的土地面積或建筑面積等數(shù)據(jù)的處理);
?、軝?quán)證說明(證載用途與現(xiàn)實用途不一致;產(chǎn)權(quán)問題;他項權(quán)利是否評估;出讓土地最高年限超出的處理,如:商業(yè)用地本應(yīng)40年,證載70年,要按40年處理;劃撥土地轉(zhuǎn)讓的說明;等等)。
6.估價結(jié)果報告內(nèi)容不全(見后面“估價結(jié)果報告錯誤”專題講述)
7.估價技術(shù)報告內(nèi)容不全(見后面“估價技術(shù)報告錯誤”專題講述)
8.附件內(nèi)容不全
缺少估價對象的位置圖,四至和周圍環(huán)境圖,土地形狀圖,建筑平面圖,外觀和內(nèi)部照片,項目有關(guān)批準(zhǔn)文件,產(chǎn)權(quán)證明,估價中引用的其他專用文件資料,估價人員和估價機(jī)構(gòu)的資格證明等某項內(nèi)容或多項內(nèi)容。
要注意估價報告書前后內(nèi)容的不一致,如:
?。?)估價結(jié)果報告與估價技術(shù)報告的不一致;
(2)兩種估價方法之間的參數(shù)不一致(如基準(zhǔn)地價修正法與比較法中的年期修正和資本化率);
?。?)估價結(jié)果報告兩個估價對象分開估價所使用的參數(shù)不對應(yīng)或不一致;
?。?)前面的因素分析與后面的取值不一致;
?。?)分析推理及有關(guān)說明與結(jié)論不一致。
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