2015年房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》課程講義（40）

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　?。?biāo)題：） 附件

　　附件主要包括估價對象的位置圖，四至和周圍環(huán)境圖，土地形狀圖，建筑平面圖，外觀和內(nèi)部照片，項目有關(guān)批準(zhǔn)文件，產(chǎn)權(quán)證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機(jī)構(gòu)的資格證明等。

　　第六部分：估價報告的常見錯誤

　　一、估價報告書不完整（估價報告共有8項內(nèi)容）

　　1.封面缺少下列某項目或該項目表述不正確

　?、偃鄙俟纼r項目名稱或表述不正確；

　?、谌鄙傥蟹交虮硎霾徽_；

　　③缺少估價方或表述不正確；

　?、苋鄙俟纼r人員或表述不正確；

　?、萑鄙俟纼r作業(yè)日期或表述不正確；

　?、奕鄙俟纼r報告編號。

　　2.目錄（一般不會考）

　　3.缺少致委托方函或致委托方函內(nèi)容不全

　　按照規(guī)定，致函落款應(yīng)為估價機(jī)構(gòu)全稱，并加蓋機(jī)構(gòu)公章；法定代表人應(yīng)簽名、蓋章。相當(dāng)一部分報告沒有機(jī)構(gòu)蓋章，也沒有法定代表人簽名、蓋章。

　　一般來說，“致委托方函”應(yīng)包括估價過程的簡要介紹、估價對象范圍、估價時點、估價結(jié)果及特殊事項等內(nèi)容。

　　4.估價師聲明缺少或其內(nèi)容不全

　　《房地產(chǎn)估價規(guī)范》 中要求，進(jìn)行了實地查勘的估價人員應(yīng)簽名、蓋章。有些報告無實地查勘的估價人員簽名、蓋章。

　　重要專業(yè)幫助應(yīng)具體說明，不應(yīng)籠統(tǒng)說明。

　　5.估價假設(shè)和限制條件缺少或其內(nèi)容不全

　?、僬f明的理由不充分（如把工業(yè)房地產(chǎn)作商業(yè)用途的假設(shè)）；

　?、谒棛?quán)利的影響（如抵押權(quán)對資產(chǎn)價值的影響未說明）；

　?、厶厥馓幚恚o法確認(rèn)的土地面積或建筑面積等數(shù)據(jù)的處理）；

　?、軝?quán)證說明（證載用途與現(xiàn)實用途不一致；產(chǎn)權(quán)問題；他項權(quán)利是否評估；出讓土地最高年限超出的處理，如：商業(yè)用地本應(yīng)40年，證載70年，要按40年處理；劃撥土地轉(zhuǎn)讓的說明；等等）。

　　6.估價結(jié)果報告內(nèi)容不全（見后面“估價結(jié)果報告錯誤”專題講述）

　　7.估價技術(shù)報告內(nèi)容不全（見后面“估價技術(shù)報告錯誤”專題講述）

　　8.附件內(nèi)容不全

　　缺少估價對象的位置圖，四至和周圍環(huán)境圖，土地形狀圖，建筑平面圖，外觀和內(nèi)部照片，項目有關(guān)批準(zhǔn)文件，產(chǎn)權(quán)證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機(jī)構(gòu)的資格證明等某項內(nèi)容或多項內(nèi)容。

　　要注意估價報告書前后內(nèi)容的不一致，如：

　?。?）估價結(jié)果報告與估價技術(shù)報告的不一致；

　　（2）兩種估價方法之間的參數(shù)不一致（如基準(zhǔn)地價修正法與比較法中的年期修正和資本化率）；

　?。?）估價結(jié)果報告兩個估價對象分開估價所使用的參數(shù)不對應(yīng)或不一致；

　?。?）前面的因素分析與后面的取值不一致；

　?。?）分析推理及有關(guān)說明與結(jié)論不一致。

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