地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的概念和目前業(yè)界趨勢

　　近期以來，房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的一個趨勢是，不是一兩塊地的轉(zhuǎn)讓，而是整個項目公司出手。一般來說，房地產(chǎn)項目公司是指專為開發(fā)特定的房地產(chǎn)項目而成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司。目前，無論國家還是地方，對房地產(chǎn)項目公司均無系統(tǒng)或?qū)ｍ椧?guī)定，但實際上登記注冊的房地產(chǎn)項目公司早已大量存在。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，投資者發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項目公司可以合理地規(guī)避市場及法律上的某些風險，因此出現(xiàn)了大量事實上的項目公司即開發(fā)一個項目成立一個公司，項目彼此互不影響。

　　目前對房地產(chǎn)項目公司的收購實質(zhì)上仍為廣義的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，或為土地使用權(quán)的直接轉(zhuǎn)讓，或為在建工程轉(zhuǎn)讓，或為房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓。投資者之所以越來越多地選擇房地產(chǎn)項目公司收購方式來進行土地使用權(quán)或房地產(chǎn)項目或在建工程轉(zhuǎn)讓，關(guān)鍵在于房地產(chǎn)公司收購相對于土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓和在建工程轉(zhuǎn)讓具有以下優(yōu)點：

　　一是手續(xù)簡單。對房地產(chǎn)項目公司收購只要簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并按規(guī)定辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)（外商投資企業(yè)還應辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批手續(xù)）即可控制、管理整個項目，而土地使用權(quán)或項目|泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)|或在建工程的轉(zhuǎn)讓卻涉及到土地使用權(quán)的過戶及建設(shè)手續(xù)的更名等手續(xù)，不僅合同內(nèi)容復雜，而且手續(xù)復雜。

　　二是費用節(jié)省。土地使用權(quán)或項目或在建工程的轉(zhuǎn)讓與房地產(chǎn)項目公司收購相比，前者需多交相當于成交金額3%的契稅和一筆交易手續(xù)費，顯然通過收購房地產(chǎn)項目公司方式可以降低開發(fā)成本。

　　三是開發(fā)快捷。由于房地產(chǎn)項目公司收購一旦辦妥股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，投資者即可投入資金進行后續(xù)開發(fā)建設(shè)，對于境外投資者及境內(nèi)非房地產(chǎn)企業(yè)投資者而言，無需再另行成立房地產(chǎn)公司。

　　以房地產(chǎn)項目公司收購方式轉(zhuǎn)讓項目或土地使用權(quán)的不利之處在于，債務風險難以控制，如是否對外提供過保證擔保的風險以及是否對外簽有已構(gòu)成違約合同的風險等等。因此收購者務必要對所收購公司在收購之前的債權(quán)債務有一個清楚的了解，具體可通過委托審計來查清公司的資產(chǎn)負債。如以土地使用權(quán)或項目或在建工程的價值作為項目公司收購價，則務必約定項目公司在收購前的一切債權(quán)債務均要由原股東負責清理、承擔，并應提供相應的有效擔?；蛄粝乱欢ū壤霓D(zhuǎn)讓金作為保證金等。

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