2015年房地產估價師考試《理論與方法》：折舊求取方法
5.3折舊求取方法一－年限法
5.3.1年限法及年限的相關概念
5.3.2直線法
5.3.3成新折扣法
5.3.1年限法及年限的相關概念
年限法
也稱為年齡－壽命法，是根據建筑物的經濟壽命、有效年齡或剩余經濟壽命來求取建筑物折舊的方法
相關概念（三方面六個概念）
5.3.1.1建筑物的壽命
自然壽命
經濟壽命
5.3.1.2建筑物的年齡
實際年齡
有效年齡
5.3.1.3剩余壽命
剩余自然壽命
剩余經濟壽命
5.3.1.1建筑物的壽命
分類
自然壽命：建筑物竣工日期起至其主要結構構件和設備自然老化或損壞而不能保證建筑物安全使用之日止的時間
經濟壽命：建筑物自竣工日期起至其對房地產價值不再有貢獻之日止，即產生的收入大于經營費用，使用凈收益大于零的持續(xù)時間
關系
一般經濟壽命短于其自然壽命
5.3.1.2建筑物的年齡
類型
實際年齡：建筑物自竣工日期起至估價時點止的是歷年數，類似于人的實際年齡
有效年齡：指估價時點是建筑物狀況和效用所顯示的年齡，類似人看上去的年齡
關系
有效年齡可能小于也可以等于或大于實際年齡
當維修養(yǎng)護為正常時，有效年齡＝實際年齡
當維修養(yǎng)護比正常好，有效年齡＜實際年齡
當維修養(yǎng)護比正常差，有效年齡＞實際年齡
5.3.1.3剩余壽命
類型
剩余自然壽命＝自然壽命－實際年齡
剩余經濟壽命＝經濟壽命－有效年齡
規(guī)定
利用年限法求建筑物折舊時，壽命應為經濟壽命，年齡應為有效年齡，剩余壽命應為剩余經濟壽命
5.3.2直線法（五個公式）
5.3.3成新折扣法
概念
先判定出成新率，用重新購建價格與成新率的乘積來求取建筑物的現值的方法
成新率的求法
直接判斷
根據壽命概念求取
適用范圍
比較粗略，適用于初步估價
同時需要對大量建筑物進行估價的場合
公式
建筑物現值＝建筑物的重新購建價格×成新率
成新率＝1－年折舊北×有效年齡t
當殘值率為0時 成新率＝剩余經濟壽命/（有效年齡+剩余經濟壽命）
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