2015房地產估價師《案例與分析》總結：企業(yè)各種經濟行為

　　第九節(jié) 企業(yè)各種經濟行為涉及的房地產估價

　　一、企業(yè)各種經濟行為涉及的房地產估價類型

　　隨著社會主義市場經濟體制的確立和發(fā)展，企業(yè)行為主體的性質在逐漸變化，以適應經濟體制改革，建設市場經濟的需要。在公有制占主導地位的前提下，其他經濟成分有了較快的發(fā)展。各種經濟成分并存的局面已經形成。各種經濟成分之間的合資、參股、產權交易變動逐漸增多，企業(yè)的經濟行為日趨多樣化、復雜化。無論是企業(yè)間、行業(yè)間及不同所有制經濟主體間或涉外經濟聯(lián)營合作以及債務處理、破產等，都涉及到房地產價值的確定。因此，房地產估價是企業(yè)各種經濟活動中不可缺少的一個環(huán)節(jié)。本節(jié)主要針對企業(yè)行為主體進行闡述，自然人的經濟行為與企業(yè)經濟行為類似，如以個人擁有的不動產作價人股或與他人聯(lián)營等，其估價原理與方法均相同，不再贅述。

　　同時，企業(yè)投資結構的多元化也帶來了產權及收益的問題，加之投資、信貸、利稅政策的多次調整，使得企業(yè)資產產權歸屬出現(xiàn)了許多爭議和混亂。因此，產權明晰成為企業(yè)的各種經濟活動的前提。而作為企業(yè)資產中重要組成部分的房地產，在企業(yè)的經濟行為中也必須遵循這一前提。從這一前提出發(fā)，在這種目的下的房地產估價就可以分為房地產權屬發(fā)生轉移和房地產權屬不發(fā)生轉移兩種類型。

　?。ㄒ唬┓康禺a權屬發(fā)生轉移

　　企業(yè)各種經濟活動中所涉及的房地產估價，大都涉及到房地產權屬的轉移。企業(yè)合資、合作、股份制改組、合并、分立等活動，均涉及到房地產權屬向新設立公司轉移的行為；此外，企業(yè)的出售、兼并、、破產清算，通常也伴隨房地產權屬的轉移。例如：某企業(yè)將其廠房設備及相應的土地使用權作價，作為該企業(yè)與其他企業(yè)或投資者合資、合作的條件，并在新設立的股份公司中占有相應的股份，則該企業(yè)的房地產權益實際上已經轉移到新設立的公司。按照公司法的有關規(guī)定，對作為出資的實物、工業(yè)產權、非專利技術或者土地使用權，必須進行評估作價。因此，類似這種經濟活動中的房地產估價就屬于權屬發(fā)生轉移這一類型。

　　（二）房地產權屬不發(fā)生轉移

　　企業(yè)聯(lián)營中涉及的房地產估價，通常不伴隨著房地產權屬的轉移。例如：某國有輕工企業(yè)擬利用其閑置的部分廠房和場地使用權，與另一愿提供生產技術、設備和流動資金的企業(yè)組成聯(lián)營公司，共同生產市場急需的某一輕工產品，則該國有輕工企業(yè)的房地產權屬雖然沒有發(fā)生轉移，但為確定其在聯(lián)營公司中的利潤分配比例，同樣需要評估其投入的房地產價值。

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