房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》總結(jié)：扣除項(xiàng)目評(píng)估方法選擇

　　（二）扣除項(xiàng)目評(píng)估方法的選擇

　　1．取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　取得土地使用權(quán)所支付的金額指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。目前主要包括以下幾種形式：

　　以出讓金形式取得土地使用權(quán)，以出讓合同為依據(jù)按出讓金進(jìn)行扣除；

　　以毛地價(jià)形式取得土地使用權(quán)，以出讓合同為依據(jù)按毛地價(jià)進(jìn)行扣除；

　　以招牌掛形式取得土地使用權(quán)，以合同為依據(jù)按土地價(jià)格進(jìn)行扣除；

　　以受讓方式取得土地使用權(quán)，以土地和稅務(wù)部門登記的受讓價(jià)格和土地增值稅計(jì)稅價(jià)格進(jìn)行扣除；

　　無法確認(rèn)歷史土地使用權(quán)取得價(jià)格的情況下，依《土地增值稅暫行條例》之規(guī)定，按取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估；劃撥土地轉(zhuǎn)讓時(shí)，按轉(zhuǎn)讓時(shí)點(diǎn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估其應(yīng)補(bǔ)交的出讓金或毛地價(jià)。

　　2．房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)成本的評(píng)估，適宜采用市場(chǎng)比較和分部分項(xiàng)的評(píng)估方法。房地產(chǎn)開發(fā)成本評(píng)估關(guān)鍵是反映其現(xiàn)時(shí)的重置成本價(jià)值。

　　房地產(chǎn)開發(fā)成本評(píng)估的要點(diǎn)是在于如何與取得土地使用權(quán)所支付的金額進(jìn)行銜接。若取得土地使用權(quán)所支付的僅為出讓金，房地產(chǎn)開發(fā)成本中還應(yīng)包括政府收取市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)商發(fā)生的通平費(fèi)用；若取得土地使用權(quán)所支付的僅為毛地價(jià)，房地產(chǎn)開發(fā)成本中應(yīng)包括開發(fā)商發(fā)生的通平費(fèi)用；若取得土地使用權(quán)所支付的為熟地價(jià)，房地產(chǎn)開發(fā)成本中不應(yīng)再包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

　　3．舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格

　　舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格所包含的內(nèi)容在包括房地產(chǎn)開發(fā)成本全部子項(xiàng)的基礎(chǔ)上，還應(yīng)包括開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（即與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）和開發(fā)利潤(rùn)。

　　根據(jù)《土地增值稅暫行條例》之規(guī)定，舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格應(yīng)采用重置成本價(jià)乘以成新度折扣率的方法確定。

　　銷售費(fèi)用的計(jì)算，應(yīng)注意區(qū)分不能等同于估價(jià)規(guī)范中的銷售稅費(fèi)，避免銷售過程中的稅費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅及其附加）重復(fù)計(jì)算。

　　《土地增值稅暫行條例》中并未對(duì)開發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算作明確的說明，開發(fā)利潤(rùn)的記取應(yīng)遵循房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的要求，即應(yīng)以土地取得費(fèi)和開發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤(rùn)率水平求取，因?yàn)橹挥羞@種結(jié)果才能充分體現(xiàn)開發(fā)主體投資行為所承擔(dān)的全部風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬。

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