09年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價案例與分析》大綱

　　第四部分

　　房地產(chǎn)估價案例與分析

　　第一章　房地產(chǎn)估價文書寫作

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)估價主要文書寫作的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)　房地產(chǎn)估價文書概述

　　一、房地產(chǎn)估價文書的種類及作用

　?。ㄒ唬┕纼r委托書

　　（二）估價委托合同

　?。ㄈ┕纼r項(xiàng)目來源和接洽情況記錄

　　（四）估價作業(yè)方案

　?。ㄎ澹┕纼r所需資料清單

　?。┕纼r對象實(shí)地查看記錄

　?。ㄆ撸┕纼r報告

　?。ò耍┕纼r報告內(nèi)部審核表

　?。ň牛┕纼r中的主要不同意見和估價結(jié)果重大修改意見記錄

　?。ㄊ┕纼r報告交接單

　　二、房地產(chǎn)估價報告寫作的文字要求

　?。ㄒ唬υ~義的要求

　　1．用詞準(zhǔn)確

　　2．語義鮮明，不能含混不清、模棱兩可

　　3．用詞不可帶有較強(qiáng)的感情色彩

　　4．用詞簡練、標(biāo)準(zhǔn)，不堆砌、不生造

　　（二）對語句的要求

　　1．句子簡潔，概括性強(qiáng)

　　2．搭配得當(dāng)

　　3．邏輯嚴(yán)密

　?。ㄈ┮乐瑰e別字和錯漏

　　第二節(jié)　房地產(chǎn)估價報告寫作

　　一、房地產(chǎn)估價報告的構(gòu)成要素

　　二、房地產(chǎn)估價報告的寫作

　?。ㄒ唬┓饷娴膶懽?/p>

　　1．估價報告名稱

　　2．估價項(xiàng)目名稱

　　3．委托人

　　4．估價機(jī)構(gòu)

　　5. 注冊房地產(chǎn)估價師

　　6．估價作業(yè)日期

　　7．估價報告編號

　?。ǘ┠夸浀膶懽?/p>

　?。ㄈ┲挛腥撕膶懽?/p>

　?。ㄋ模┳苑康禺a(chǎn)估價師聲明的寫作

　?。ㄎ澹┕纼r的假設(shè)和限制條件的寫作

　　（六）估價結(jié)果報告的寫作

　　1．標(biāo)題

　　2．委托人

　　3．估價機(jī)構(gòu)

　　4．估價對象

　　5．估價目的

　　6．估價時點(diǎn)

　　7．價值定義

　　8．估價依據(jù)

　　9．估價原則

　　10．估價方法

　　11．估價結(jié)果

　　12．估價人員

　　13．估價作業(yè)日期

　　14．估價報告使用期限

　?。ㄆ撸┕纼r技術(shù)報告的寫作

　　1．實(shí)物狀況（或個別因素）分析

　　2．區(qū)位狀況分析

　　3．市場背景分析

　　4．最高最佳使用分析

　　5．估價方法選用

　　6．估價測算過程

　　7．估價結(jié)果確定

　　三、房地產(chǎn)估價報告示例

　　第三節(jié)　其他房地產(chǎn)估價主要文書寫作

　　一、估價委托合同

　　（一）估價委托合同內(nèi)容構(gòu)成

　?。ǘ┕纼r委托合同寫作示例

　　二、估價所需資料清單

　?。ㄒ唬Ψ康禺a(chǎn)價格有普遍影響的資料

　?。ǘ纼r對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料

　?。ㄈ┫嚓P(guān)實(shí)例資料

　　（四）反映估價對象狀況的資料

　　三、估價作業(yè)方案

　?。ㄒ唬M采用的估價技術(shù)路線和估價方法

　　（二）擬定資料收集渠道

　?。ㄈ╊A(yù)計(jì)需要的時間、人力和經(jīng)費(fèi)

　?。ㄋ模┕纼r作業(yè)步驟和時間進(jìn)度安排

　　四、估價對象實(shí)地查看記錄

　?。ㄒ唬┳≌康禺a(chǎn)實(shí)地查看記錄

　　1．住宅房地產(chǎn)實(shí)地查看內(nèi)容

　　2．住宅房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄表示例

　?。ǘ┙?jīng)營性房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄

　　1．經(jīng)營性房地產(chǎn)實(shí)地查看內(nèi)容

　　2．經(jīng)營性房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄表示例

　?。ㄈ┕I(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄

　　1．工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查看內(nèi)容

　　2．工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄表示例

　　（四）在建工程實(shí)地查看記錄

　　1．在建工程實(shí)地查看內(nèi)容

　　2．在建工程實(shí)地查看記錄表示例

　　五、估價報告內(nèi)部審核表

　?。ㄒ唬┕纼r報告內(nèi)部審核表內(nèi)容構(gòu)成

　?。ǘ┕纼r報告內(nèi)部審核表示例

　　考試要求

　　要求考生掌握本章內(nèi)容。

　　第二章　不同類型房地產(chǎn)估價

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對居住、商業(yè)、商務(wù)辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊用途等不同類型房地產(chǎn)估價的特點(diǎn)和影響因素的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)　居住房地產(chǎn)估價

　　一、居住房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　?。ㄒ唬﹩巫诮灰滓?guī)模較小，但市場交易量十分巨大

　　（二）具有較強(qiáng)的相似性、可比性

　　（三）不同類型住房價格內(nèi)涵差異明顯

　　二、影響居住房地產(chǎn)價格的因素

　?。ㄒ唬┯绊懢幼》康禺a(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

　　1．交通條件

　　2．生活服務(wù)設(shè)施

　　3．教育配套設(shè)施

　　4．環(huán)境質(zhì)量

　?。ǘ┯绊懢幼》康禺a(chǎn)價格的主要實(shí)物狀況

　　1．建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級

　　2．設(shè)施與設(shè)備

　　3．建筑質(zhì)量

　　4．裝修

　　5．朝向與樓層

　　三、居住房地產(chǎn)估價的常用方法

　?。ㄒ唬┦袌龇?/p>

　　（二）成本法

　?。ㄈ┦找娣?/p>

　　四、居住房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　（一）商品房估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　?。ǘ┓扛姆?、經(jīng)濟(jì)適用住房估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　第二節(jié)　商業(yè)房地產(chǎn)估價

　　一、商業(yè)房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　?。ㄒ唬┥虡I(yè)房地產(chǎn)及其種類

　　1-百貨店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　2．超級市場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　3．大型綜合商場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　4．便利店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　5．專業(yè)店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　6．專賣店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　7．購物中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　8．家居中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　9．倉儲商店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　（二）商業(yè)房地產(chǎn)特點(diǎn)

　　1．收益性

　　2．經(jīng)營內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣

　　3．出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜

　　4．裝修高檔且復(fù)雜

　　5．垂直空間價值衰減性明顯

　　二、影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素

　?。ㄒ唬┯绊懮虡I(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

　　1．地段繁華程度

　　2．交通條件

　　3．臨街狀況

　　（二）影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要實(shí)物狀況

　　1．建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局

　　2．樓層

　　3．凈高

　　4．面積

　　5．裝修

　　6．無形價值

　　三、商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法

　?。ㄒ唬┦找娣?/p>

　?。ǘ┦袌龇?/p>

　?。ㄈ┏杀痉?/p>

　　四、商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　?。ㄒ唬┎煌?jīng)營方式商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　1．出租型商業(yè)房地產(chǎn)

　　2．運(yùn)營型商業(yè)房地產(chǎn)

　　（二）不同規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　1．整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價

　　2．整層商業(yè)房地產(chǎn)估價

　　3．同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面估價

　?。ㄈ┛罩谩€尾商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　第三節(jié)　商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價

　　一、商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　　（一）商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其分類

　　（二）商務(wù)辦公房地產(chǎn)的特點(diǎn)

　　1．所處區(qū)位好，規(guī)模大

　　2．多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設(shè)施完善

　　3．出租經(jīng)營為主，多由專業(yè)物業(yè)服務(wù)免費(fèi)項(xiàng)目管理系統(tǒng)

　　二、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的因素

　　（一）影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

　　1．集聚程度

　　2．交通條件

　　3．周邊環(huán)境

　?。ǘ┯绊懮虅?wù)辦公房地產(chǎn)價格的主要實(shí)物狀況

　　1．外觀形象

　　2．內(nèi)部裝修

　　3．設(shè)備、設(shè)施

　　4．智能化程度

　　5．物業(yè)服務(wù)水平

　　6．租戶類型

　　7．樓層

　　三、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的常用方法

　?。ㄒ唬┦找娣?/p>

　　（二）市場法

　?。ㄈ┏杀痉?/p>

　　四、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　?。ㄒ唬┥虅?wù)辦公房地產(chǎn)租金的求取

　　1．租約問題

　　2．租金構(gòu)成內(nèi)涵問題

　　3．租金支付方式問題

　　4．地下車庫租金問題

　?。ǘ┱鄙虅?wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　1．單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

　　2．商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

　　3．綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

　　第四節(jié)　旅館房地產(chǎn)估價

　　一、旅館房地產(chǎn)及其估價特點(diǎn)

　?。ㄒ唬┞灭^房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　　1．飯店、酒店、賓館房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　　2．旅店、招待所及其特點(diǎn)

　?。ǘ┞灭^房地產(chǎn)的估價特點(diǎn)

　　1．轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓

　　2．功能多樣

　　3．一次性投資大、投資回收期較長、經(jīng)營風(fēng)險較大

　　4．價值主要體現(xiàn)在接待客戶類型及其能力

　　二、影響旅館房地產(chǎn)價格的主要因素

　?。ㄒ唬┯绊懧灭^房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

　　1．交通條件

　　2．周圍環(huán)境

　?。ǘ┯绊懧灭^房地產(chǎn)價格的主要實(shí)物狀況

　　1．設(shè)備設(shè)施和用具

　　2．經(jīng)營管理

　　三、旅館房地產(chǎn)估價方法的選用

　?。ㄒ唬┦找娣?/p>

　　（二）市場法

　　四、旅館房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　?。ㄒ唬┬羌壘频瓴煌δ苡梅渴找娴臏y算

　?。ǘ┬羌壘频陜羰找娴那笕?/p>

　　第五節(jié)　餐飲房地產(chǎn)估價

　　一、餐飲房地產(chǎn)及其估價特點(diǎn)

　?。ㄒ唬┑囟芜x擇的差異性

　?。ǘI業(yè)收入的差異性

　　二、餐飲房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　第六節(jié)　娛樂房地產(chǎn)估價

　　一、娛樂房地產(chǎn)及其估價特點(diǎn)

　　二、娛樂房地產(chǎn)估價的常用方法

　?。ㄒ唬┦找娣?/p>

　?。ǘ┦袌龇?/p>

　　（三）成本法

　　三、娛樂房地產(chǎn)估價技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　第七節(jié)　工業(yè)房地產(chǎn)估價

　　一、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價特點(diǎn)

　?。ㄒ唬┥婕暗男袠I(yè)多

　?。ǘ┓菢?biāo)準(zhǔn)廠房多，建筑工程造價相差大

　?。ㄈ┮獏^(qū)分設(shè)備和建筑物的造價

　　（四）受腐蝕的可能性大

　　二、影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要因素

　?。ㄒ唬┯绊懝I(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

　　1．交通條件

　　2．基礎(chǔ)設(shè)施

　　3．地理位置

　?。ǘ┯绊懝I(yè)房地產(chǎn)價格的主要實(shí)物狀況

　　1．用地面積與形狀

　　2．地質(zhì)和水文條件

　　3．房地產(chǎn)用途

　　三、工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法

　?。ㄒ唬┏杀痉?/p>

　?。ǘ┦袌龇?/p>

　?。ㄈ┦找娣?/p>

　　四、工業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　第八節(jié)　農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)的估價

　　一、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)估價的一般特點(diǎn)

　　二、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)常見的估價方法和技術(shù)路線

　　第九節(jié)　特殊用途房地產(chǎn)估價

　　一、停車庫的估價

　?。ㄒ唬┑叵峦＼噹焯攸c(diǎn)

　　（二）地下停車庫的價格特點(diǎn)

　?。ㄈ┑叵峦＼噹斐Ｒ姷墓纼r方法和技術(shù)路線

　　二、加油站的估價

　?。ㄒ唬┘佑驼痉康禺a(chǎn)估價的一般特點(diǎn)

　　1．位置極其重要并且分布離散性較強(qiáng)

　　2．經(jīng)營的個性差異顯著

　　3．存在成品油特許經(jīng)營權(quán)帶來的超額利潤

　?。ǘ┘佑驼境Ｒ姷墓纼r方法和技術(shù)路線

　　考試要求

　　1．掌握居住房地產(chǎn)及其估價的特點(diǎn)，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

　　2．掌握商業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點(diǎn)，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

　　3．掌握商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價的特點(diǎn)，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

　　4．熟悉旅館房地產(chǎn)及其估價的特點(diǎn)，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

　　5．熟悉餐飲房地產(chǎn)及其估價的特點(diǎn)，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

　　6．熟悉娛樂房地產(chǎn)及其估價的特點(diǎn)，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

　　7．熟悉工業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點(diǎn)，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

　　8．了解農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點(diǎn)，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

　　9．了解特殊用途房地產(chǎn)及其估價的特點(diǎn)，影響這些類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法。

　　第三章　不同目的房地產(chǎn)估價

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對不同估價目的在房地產(chǎn)估價時所起的作用，房地產(chǎn)估價的假設(shè)前提，房地產(chǎn)價值類型與房地產(chǎn)估價前提之間的關(guān)系，房地產(chǎn)價值類型和估價前提、房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交換價值之間的關(guān)系，以及它們和房地產(chǎn)估價目的的關(guān)系等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)　建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估

　　一、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估的特點(diǎn)

　　（一）建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估應(yīng)采用市場價值標(biāo)準(zhǔn)

　?。ǘ┕纼r時點(diǎn)一般為估價作業(yè)日期以后某一時點(diǎn)

　?。ㄈ┎煌鲎尫绞娇蓚?cè)重采用不同的估價方法

　?。ㄋ模┧鸭袌鲑Y料時，尤其應(yīng)注重所選實(shí)例的可替代性

　　二、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估方法的選擇

　?。ㄒ唬┦袌龇?/p>

　　（二）假設(shè)開發(fā)法

　?。ㄈ┏杀痉?/p>

　　（四）基準(zhǔn)地價修正法

　　第二節(jié)　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估

　　一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估的特點(diǎn)

　　二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估常用方法

　?。ㄒ唬┦袌龇?/p>

　　（二）假設(shè)開發(fā)法

　?。ㄈ┏杀痉?/p>

　　（四）收益法

　?。ㄎ澹┗鶞?zhǔn)地價修正法

　　第三節(jié)　房地產(chǎn)抵押價值評估

　　一、房地產(chǎn)抵押價值內(nèi)涵及評估實(shí)質(zhì)

　　二、房地產(chǎn)抵押估價的法律規(guī)定

　　（一）可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)及對其抵押時的要求

　?。ǘ┎坏迷O(shè)定抵押的房地產(chǎn)

　　（三）其他限制條件

　?。ㄋ模┡c房地產(chǎn)抵押估價有關(guān)的規(guī)定

　　三、房地產(chǎn)抵押價值評估技術(shù)路線及估價方法

　?。ㄒ唬┩耆a(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

　　（二）不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

　?。ㄈ┎糠郑ň植浚┓康禺a(chǎn)

　?。ㄋ模┰诮üこ谭康禺a(chǎn)

　?。ㄎ澹┼l(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)房地產(chǎn)

　　四、房地產(chǎn)抵押估價的注意事項(xiàng)

　　（一）估價目的

　?。ǘ┕纼r時點(diǎn)

　　（三）確認(rèn)估價對象可以作為設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

　?。ㄋ模┖侠泶_定假設(shè)前提和限制條件

　　（五）把握市場風(fēng)險防止高估

　?。┕纼r中的謹(jǐn)慎原則

　　（七）市場變現(xiàn)能力分析

　?。ò耍┱f明與風(fēng)險提示

　　（九）其他

　　第四節(jié)　城市房屋拆遷估價

　　一、城市房屋拆遷估價內(nèi)涵及特點(diǎn)

　?。ㄒ唬┕纼r數(shù)量大

　?。ǘ┥婕懊鎻V，社會影響大

　?。ㄈ┕纼r對象復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)各種關(guān)系

　?。ㄋ模┭a(bǔ)償價格關(guān)聯(lián)性強(qiáng)

　　二、城市房屋拆遷估價的標(biāo)準(zhǔn)與方法

　　三、城市房屋拆遷估價技術(shù)路線

　?。ㄒ唬?ldquo;標(biāo)本房屋”市場價格評估技術(shù)路線

　　1．確定“標(biāo)本房屋”的基本條件

　　2．選擇“標(biāo)本房屋”

　　3．評估“標(biāo)本房屋”的市場價格

　　4．評估確定其他拆遷房屋的市場價格

　?。?mdash;—）“典型房屋”市場價格評估技術(shù)路線

　?。ㄈ﹨^(qū)位指導(dǎo)價市場價格評估技術(shù)路線

　　四、城市房屋拆遷估價應(yīng)注意的問題

　?。ㄒ唬┎疬w估價的估價對象

　　（二）拆遷估價委托人的合法性

　?。ㄈ┎疬w估價的價值標(biāo)準(zhǔn)、估價目的和估價時點(diǎn)

　?。ㄋ模┎疬w估價價格內(nèi)涵

　　（五）幾種特殊產(chǎn)別房屋的估價

　　五、城市房屋拆遷估價的工作方式

　?。ㄒ唬┎疬w估價前的準(zhǔn)備工作

　　（二）入戶調(diào)查

　?。ㄈ┦覂?nèi)作業(yè)，出具估價報告

　　（四）現(xiàn)場答疑

　　六、城市房屋拆遷估價糾紛的解決

　　第五節(jié)　房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價

　　一、房地產(chǎn)拍賣的相關(guān)法律規(guī)定

　　二、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價的特點(diǎn)

　　（一）強(qiáng)制處分

　?。ǘ┛焖僮儸F(xiàn)

　　（三）市場需求面窄、推廣力度小

　?。ㄋ模┫M(fèi)者心理因素

　?。ㄎ澹┵徺I者的額外支出

　　三、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價的技術(shù)路線

　　四、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價的類型與方法

　?。ㄒ唬┥唐贩?/p>

　　（二）行政趔撥地上的房產(chǎn)

　?。ㄈ┰诮üこ?/p>

　　第六節(jié)　房地產(chǎn)損害賠償估價

　　一、房地產(chǎn)價值損失的原因及種類

　?。ㄒ唬┮蛞?guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益造成損失

　　1．房屋本身的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失

　　2．小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失

　　3．小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失

　　4．房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失

　　5．房地產(chǎn)所在區(qū)域大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失

　?。ǘ┮蛟谙噜?fù)恋厣辖ㄔ旖ㄖ锝o相鄰房地產(chǎn)造成價值損失

　?。ㄈ┮颦h(huán)境污染造成房地產(chǎn)價值損失

　?。ㄋ模┮蚬こ藤|(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價值損失

　　（五）因施工中挖基礎(chǔ)不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價值損失

　　（六）因異議登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害

　?。ㄆ撸┮蚍欠ㄅ鷾?zhǔn)征收、使用土地，給當(dāng)事人造成損失

　　（八）因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失

　?。ň牛┮?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失

　　二、房地產(chǎn)損害造成的損失分析

　　（一）房地產(chǎn)損害的分類

　　1．按照房地產(chǎn)受損害的部位劃分

　　2．按照房地產(chǎn)可修復(fù)的損害和不可修復(fù)的損害劃分

　　3. 按照暫時性的損害和永久性的損害劃分

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)損害的賠償金額

　　三、房地產(chǎn)損害賠償估價內(nèi)涵及特點(diǎn)

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)損害賠償評估內(nèi)涵

　　（二）房地產(chǎn)損害賠償評估價值定義

　?。ㄈp害賠償估價的特點(diǎn)

　　四、房地產(chǎn)損害賠償估價方法選擇

　?。ㄒ唬┬迯?fù)費(fèi)用法（成本法）

　　（二）損失資本化法

　　1. 凈收益減少收益年期不變型

　　2．凈收益不變收益年期減少型

　　3．凈收益、收益年期減少型

　?。ㄈ┵r償實(shí)例比較法

　　（四）損害前后價差法

　　五、房地產(chǎn)損害賠償估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)的處理

　?。ㄒ唬┮?guī)劃變更導(dǎo)致房地產(chǎn)價值損失的估價技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　?。ǘ┥唐贩抠|(zhì)量缺陷導(dǎo)致價值減損的估價技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　第七節(jié)　房屋租賃價格評估

　　一、房屋租賃價格評估的特點(diǎn)

　?。ㄒ唬┳≌惙课葑赓U價格評估分為政策性評估和市場租賃評估兩種類型

　　（二）租約對租金估價有一定的影響

　?。ㄈ﹦潛芡恋厣系臓I利性房屋租賃價格評估應(yīng)確定土地收益中的國家部分

　　二、房屋租賃價格管理的法律規(guī)定

　　（一）房屋租賃價格應(yīng)以合同形式載明

　　（二）不同用途房屋租賃價格管理規(guī)定

　?。ㄈ┧椒孔赓U價格管理規(guī)定

　　三、房屋租賃價格評估常用的估價方法

　?。ㄒ唬┦袌龇?/p>

　?。ǘ┦找娣?/p>

　?。ㄈ┏杀痉?/p>

　　第八節(jié)　房地產(chǎn)課稅估價

　　一、房產(chǎn)稅估價

　　二、土地增值稅估價

　?。ㄒ唬﹨^(qū)分評估目的，明確評估內(nèi)容

　　1．隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估

　　價格又無正當(dāng)理由的

　　2．提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的

　?。ǘ┛鄢?xiàng)目評估方法的選擇

　　1．取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　2．房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　3．舊房及建筑物的評估價格

　　三、契稅估價

　　第九節(jié)　企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價

　　一、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價類型

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移

　　二、估價的假設(shè)前提

　　三、估價方法的選用

　　（一）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價

　　1．掌握建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估；

　　2．掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估；

　　3．掌握房地產(chǎn)抵押價值評估；

　　4．掌握城市房屋拆遷估價；

　　5．熟悉房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價；

　　6．熟悉房地產(chǎn)損害賠償估價；

　　7．熟悉房地產(chǎn)租賃價格評估；

　　8．熟悉房地產(chǎn)課稅估價；

　　9．了解企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價。

　　第四章　房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃和房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估等房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)的了解、熟悉和掌握程度。

　　第一節(jié)　房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

　　一、房地產(chǎn)市場調(diào)查研究類型

　　（一）整體房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

　?。ǘ┳≌康禺a(chǎn)市場調(diào)查研究

　?。ㄈ┥虡I(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

　　（四）寫字樓房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

　?。ㄎ澹┚频攴康禺a(chǎn)市場調(diào)查研究

　　（六）工業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

　　二、不同類型房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容

　?。ㄒ唬┳≌康禺a(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成

　　1．宏觀環(huán)境分析

　　2．房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢分析

　　3．客戶分析

　　4．競爭分析

　?。ǘ┥虡I(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成

　　1．宏觀環(huán)境分析

　　2．商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢

　　3．商圈（區(qū)域）分析

　　4．消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣分析

　　5．客戶分析

　?。ㄈ懽謽欠康禺a(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成

　　1．宏觀環(huán)境分析

　　2．寫字樓房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r和趨勢

　　3．商務(wù)圈（區(qū)域）分析

　　4．競爭、典型項(xiàng)目研究

　　5．寫字樓客戶分析

　　（四）酒店房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成

　　1．宏觀環(huán)境分析

　　2．酒店房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和特點(diǎn)

　　3．酒店消費(fèi)者分析

　　4．酒店市場競爭分析

　　5．酒店經(jīng)營者分析

　　第二節(jié)　房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究

　　一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究特點(diǎn)

　　二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報告主要內(nèi)容

　?。ㄒ唬╉?xiàng)目總論

　　（二）項(xiàng)目概況

　?。ㄈ╉?xiàng)目投資環(huán)境分析

　?。ㄋ模╉?xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析

　?。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)市場分析

　?。╉?xiàng)目市場定位

　　（七）項(xiàng)目規(guī)劃與建筑方案

　?。ò耍╉?xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排

　　（九）投資估算與資金籌措

　?。ㄊ╉?xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析

　?。ㄊ唬╉?xiàng)目風(fēng)險分析

　?。ㄊ╉?xiàng)目社會效益和影響分析

　　（十三）項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議

　　第三節(jié)　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃的特點(diǎn)

　?。ㄒ唬┑赜蛐?/p>

　?。ǘ┫到y(tǒng)性

　　（三）前瞻性

　?。ㄋ模┦袌鲂?/p>

　　（五）創(chuàng)新性

　?。┒鄻有?/p>

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃報告主要內(nèi)容

　?。ㄒ唬╉?xiàng)目背景

　　（二）開發(fā)項(xiàng)目地塊分析

　　1．地塊的自然條件分析

　　2．地塊周邊的經(jīng)濟(jì)及社會條件分析

　　3．地塊的環(huán)境條件分析

　?。ㄈ╅_發(fā)項(xiàng)目市場調(diào)查與分析

　　1．市場環(huán)境調(diào)查與分析

　　2．市場需求容量調(diào)查與分析

　　3．消費(fèi)者和消費(fèi)者行為調(diào)查與分析

　　4．競爭情況調(diào)查與分析

　?。ㄋ模╅_發(fā)項(xiàng)目SWOT分析

　　1．開發(fā)項(xiàng)目的優(yōu)勢分析

　　2．開發(fā)項(xiàng)目的劣勢分析

　　3．開發(fā)項(xiàng)目的發(fā)展機(jī)遇分析

　　4．開發(fā)項(xiàng)目的威脅分析

　　（五）開發(fā)項(xiàng)目的市場定位

　　1．消費(fèi)群體定位

　　2．項(xiàng)目形象定位

　　3．規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑形象定位

　　4．戶型定位

　　5．價格定位

　　6．物業(yè)管理定位

　?。╅_發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃及規(guī)劃建議

　　1．項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

　　2．建筑個體設(shè)計(jì)建議

　　3．環(huán)境景觀設(shè)計(jì)建議

　　4．戶型設(shè)計(jì)建議

　?。ㄆ撸╅_發(fā)項(xiàng)目的定價及價格策略

　　1．開發(fā)項(xiàng)目定價目標(biāo)

　　2．開發(fā)項(xiàng)目定價方法選擇

　　3．開發(fā)項(xiàng)目價格策略選擇

　?。ò耍╅_發(fā)項(xiàng)目廣告策劃及銷售

　　1．開發(fā)項(xiàng)目廣告設(shè)計(jì)

　　2．開發(fā)項(xiàng)目廣告媒體選擇

　　3．開發(fā)項(xiàng)目銷售計(jì)劃及策略制定

　　第四節(jié)　房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估

　　一、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估的含義

　　二、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估相關(guān)法律法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定

　　三、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估的特點(diǎn)

　?。ㄒ唬┚C合性

　?。ǘ┛茖W(xué)性

　?。ㄈI(yè)性

　　（四）特殊性

　　四、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估的內(nèi)容

　　五、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估的注意事項(xiàng)

　?。ㄒ唬┰u估的側(cè)重點(diǎn)

　　（二）動態(tài)與靜態(tài)分析

　?。ㄈ╉?xiàng)目風(fēng)險評估

　　（四）項(xiàng)目市場評估

　　考試要求

　　1．掌握房地產(chǎn)市場調(diào)查研究；

　　2．熟悉房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究；

　　3．熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃；

　　4．熟悉房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估。

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