09年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價案例與分析》大綱

　　第四部分

　　房地產(chǎn)估價案例與分析

　　第一章　房地產(chǎn)估價文書寫作

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對房地產(chǎn)估價主要文書寫作的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)　房地產(chǎn)估價文書概述

　　一、房地產(chǎn)估價文書的種類及作用

　?。ㄒ唬┕纼r委托書

　　（二）估價委托合同

　?。ㄈ┕纼r項目來源和接洽情況記錄

　?。ㄋ模┕纼r作業(yè)方案

　?。ㄎ澹┕纼r所需資料清單

　?。┕纼r對象實地查看記錄

　?。ㄆ撸┕纼r報告

　?。ò耍┕纼r報告內(nèi)部審核表

　?。ň牛┕纼r中的主要不同意見和估價結(jié)果重大修改意見記錄

　?。ㄊ┕纼r報告交接單

　　二、房地產(chǎn)估價報告寫作的文字要求

　　（一）對詞義的要求

　　1．用詞準確

　　2．語義鮮明，不能含混不清、模棱兩可

　　3．用詞不可帶有較強的感情色彩

　　4．用詞簡練、標準，不堆砌、不生造

　?。ǘφZ句的要求

　　1．句子簡潔，概括性強

　　2．搭配得當

　　3．邏輯嚴密

　?。ㄈ┮乐瑰e別字和錯漏

　　第二節(jié)　房地產(chǎn)估價報告寫作

　　一、房地產(chǎn)估價報告的構(gòu)成要素

　　二、房地產(chǎn)估價報告的寫作

　　（一）封面的寫作

　　1．估價報告名稱

　　2．估價項目名稱

　　3．委托人

　　4．估價機構(gòu)

　　5. 注冊房地產(chǎn)估價師

　　6．估價作業(yè)日期

　　7．估價報告編號

　?。ǘ┠夸浀膶懽?/p>

　　（三）致委托人函的寫作

　?。ㄋ模┳苑康禺a(chǎn)估價師聲明的寫作

　　（五）估價的假設(shè)和限制條件的寫作

　?。┕纼r結(jié)果報告的寫作

　　1．標題

　　2．委托人

　　3．估價機構(gòu)

　　4．估價對象

　　5．估價目的

　　6．估價時點

　　7．價值定義

　　8．估價依據(jù)

　　9．估價原則

　　10．估價方法

　　11．估價結(jié)果

　　12．估價人員

　　13．估價作業(yè)日期

　　14．估價報告使用期限

　?。ㄆ撸┕纼r技術(shù)報告的寫作

　　1．實物狀況（或個別因素）分析

　　2．區(qū)位狀況分析

　　3．市場背景分析

　　4．最高最佳使用分析

　　5．估價方法選用

　　6．估價測算過程

　　7．估價結(jié)果確定

　　三、房地產(chǎn)估價報告示例

　　第三節(jié)　其他房地產(chǎn)估價主要文書寫作

　　一、估價委托合同

　?。ㄒ唬┕纼r委托合同內(nèi)容構(gòu)成

　　（二）估價委托合同寫作示例

　　二、估價所需資料清單

　?。ㄒ唬Ψ康禺a(chǎn)價格有普遍影響的資料

　　（二）對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料

　　（三）相關(guān)實例資料

　?。ㄋ模┓从彻纼r對象狀況的資料

　　三、估價作業(yè)方案

　?。ㄒ唬M采用的估價技術(shù)路線和估價方法

　　（二）擬定資料收集渠道

　?。ㄈ╊A計需要的時間、人力和經(jīng)費

　?。ㄋ模┕纼r作業(yè)步驟和時間進度安排

　　四、估價對象實地查看記錄

　?。ㄒ唬┳≌康禺a(chǎn)實地查看記錄

　　1．住宅房地產(chǎn)實地查看內(nèi)容

　　2．住宅房地產(chǎn)實地查看記錄表示例

　?。ǘ┙?jīng)營性房地產(chǎn)實地查看記錄

　　1．經(jīng)營性房地產(chǎn)實地查看內(nèi)容

　　2．經(jīng)營性房地產(chǎn)實地查看記錄表示例

　?。ㄈ┕I(yè)房地產(chǎn)實地查看記錄

　　1．工業(yè)房地產(chǎn)實地查看內(nèi)容

　　2．工業(yè)房地產(chǎn)實地查看記錄表示例

　　（四）在建工程實地查看記錄

　　1．在建工程實地查看內(nèi)容

　　2．在建工程實地查看記錄表示例

　　五、估價報告內(nèi)部審核表

　?。ㄒ唬┕纼r報告內(nèi)部審核表內(nèi)容構(gòu)成

　?。ǘ┕纼r報告內(nèi)部審核表示例

　　考試要求

　　要求考生掌握本章內(nèi)容。

　　第二章　不同類型房地產(chǎn)估價

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對居住、商業(yè)、商務(wù)辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊用途等不同類型房地產(chǎn)估價的特點和影響因素的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)　居住房地產(chǎn)估價

　　一、居住房地產(chǎn)及其特點

　?。ㄒ唬﹩巫诮灰滓?guī)模較小，但市場交易量十分巨大

　?。ǘ┚哂休^強的相似性、可比性

　?。ㄈ┎煌愋妥》績r格內(nèi)涵差異明顯

　　二、影響居住房地產(chǎn)價格的因素

　?。ㄒ唬┯绊懢幼》康禺a(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

　　1．交通條件

　　2．生活服務(wù)設(shè)施

　　3．教育配套設(shè)施

　　4．環(huán)境質(zhì)量

　?。ǘ┯绊懢幼》康禺a(chǎn)價格的主要實物狀況

　　1．建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級

　　2．設(shè)施與設(shè)備

　　3．建筑質(zhì)量

　　4．裝修

　　5．朝向與樓層

　　三、居住房地產(chǎn)估價的常用方法

　　（一）市場法

　?。ǘ┏杀痉?/p>

　?。ㄈ┦找娣?/p>

　　四、居住房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

　?。ㄒ唬┥唐贩抗纼r的技術(shù)路線及難點處理

　?。ǘ┓扛姆?、經(jīng)濟適用住房估價的技術(shù)路線及難點處理

　　第二節(jié)　商業(yè)房地產(chǎn)估價

　　一、商業(yè)房地產(chǎn)及其特點

　　（一）商業(yè)房地產(chǎn)及其種類

　　1-百貨店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

　　2．超級市場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

　　3．大型綜合商場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

　　4．便利店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

　　5．專業(yè)店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

　　6．專賣店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

　　7．購物中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

　　8．家居中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

　　9．倉儲商店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

　?。ǘ┥虡I(yè)房地產(chǎn)特點

　　1．收益性

　　2．經(jīng)營內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣

　　3．出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，產(chǎn)權(quán)分散復雜

　　4．裝修高檔且復雜

　　5．垂直空間價值衰減性明顯

　　二、影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素

　?。ㄒ唬┯绊懮虡I(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

　　1．地段繁華程度

　　2．交通條件

　　3．臨街狀況

　?。ǘ┯绊懮虡I(yè)房地產(chǎn)價格的主要實物狀況

　　1．建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局

　　2．樓層

　　3．凈高

　　4．面積

　　5．裝修

　　6．無形價值

　　三、商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法

　?。ㄒ唬┦找娣?/p>

　?。ǘ┦袌龇?/p>

　?。ㄈ┏杀痉?/p>

　　四、商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

　　（一）不同經(jīng)營方式商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

　　1．出租型商業(yè)房地產(chǎn)

　　2．運營型商業(yè)房地產(chǎn)

　?。ǘ┎煌?guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

　　1．整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價

　　2．整層商業(yè)房地產(chǎn)估價

　　3．同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面估價

　　（三）空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

　　第三節(jié)　商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價

　　一、商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其特點

　　（一）商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其分類

　　（二）商務(wù)辦公房地產(chǎn)的特點

　　1．所處區(qū)位好，規(guī)模大

　　2．多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設(shè)施完善

　　3．出租經(jīng)營為主，多由專業(yè)物業(yè)服務(wù)免費項目管理系統(tǒng)

　　二、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的因素

　?。ㄒ唬┯绊懮虅?wù)辦公房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

　　1．集聚程度

　　2．交通條件

　　3．周邊環(huán)境

　　（二）影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的主要實物狀況

　　1．外觀形象

　　2．內(nèi)部裝修

　　3．設(shè)備、設(shè)施

　　4．智能化程度

　　5．物業(yè)服務(wù)水平

　　6．租戶類型

　　7．樓層

　　三、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的常用方法

　?。ㄒ唬┦找娣?/p>

　?。ǘ┦袌龇?/p>

　?。ㄈ┏杀痉?/p>

　　四、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

　?。ㄒ唬┥虅?wù)辦公房地產(chǎn)租金的求取

　　1．租約問題

　　2．租金構(gòu)成內(nèi)涵問題

　　3．租金支付方式問題

　　4．地下車庫租金問題

　　（二）整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

　　1．單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

　　2．商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

　　3．綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

　　第四節(jié)　旅館房地產(chǎn)估價

　　一、旅館房地產(chǎn)及其估價特點

　?。ㄒ唬┞灭^房地產(chǎn)及其特點

　　1．飯店、酒店、賓館房地產(chǎn)及其特點

　　2．旅店、招待所及其特點

　?。ǘ┞灭^房地產(chǎn)的估價特點

　　1．轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓

　　2．功能多樣

　　3．一次性投資大、投資回收期較長、經(jīng)營風險較大

　　4．價值主要體現(xiàn)在接待客戶類型及其能力

　　二、影響旅館房地產(chǎn)價格的主要因素

　　（一）影響旅館房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

　　1．交通條件

　　2．周圍環(huán)境

　?。ǘ┯绊懧灭^房地產(chǎn)價格的主要實物狀況

　　1．設(shè)備設(shè)施和用具

　　2．經(jīng)營管理

　　三、旅館房地產(chǎn)估價方法的選用

　?。ㄒ唬┦找娣?/p>

　?。ǘ┦袌龇?/p>

　　四、旅館房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

　?。ㄒ唬┬羌壘频瓴煌δ苡梅渴找娴臏y算

　?。ǘ┬羌壘频陜羰找娴那笕?/p>

　　第五節(jié)　餐飲房地產(chǎn)估價

　　一、餐飲房地產(chǎn)及其估價特點

　　（一）地段選擇的差異性

　?。ǘI業(yè)收入的差異性

　　二、餐飲房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

　　第六節(jié)　娛樂房地產(chǎn)估價

　　一、娛樂房地產(chǎn)及其估價特點

　　二、娛樂房地產(chǎn)估價的常用方法

　?。ㄒ唬┦找娣?/p>

　?。ǘ┦袌龇?/p>

　?。ㄈ┏杀痉?/p>

　　三、娛樂房地產(chǎn)估價技術(shù)路線及難點處理

　　第七節(jié)　工業(yè)房地產(chǎn)估價

　　一、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價特點

　?。ㄒ唬┥婕暗男袠I(yè)多

　?。ǘ┓菢藴蕪S房多，建筑工程造價相差大

　?。ㄈ┮獏^(qū)分設(shè)備和建筑物的造價

　?。ㄋ模┦芨g的可能性大

　　二、影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要因素

　?。ㄒ唬┯绊懝I(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

　　1．交通條件

　　2．基礎(chǔ)設(shè)施

　　3．地理位置

　?。ǘ┯绊懝I(yè)房地產(chǎn)價格的主要實物狀況

　　1．用地面積與形狀

　　2．地質(zhì)和水文條件

　　3．房地產(chǎn)用途

　　三、工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法

　　（一）成本法

　?。ǘ┦袌龇?/p>

　?。ㄈ┦找娣?/p>

　　四、工業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

　　第八節(jié)　農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)的估價

　　一、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)估價的一般特點

　　二、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)常見的估價方法和技術(shù)路線

　　第九節(jié)　特殊用途房地產(chǎn)估價

　　一、停車庫的估價

　?。ㄒ唬┑叵峦＼噹焯攸c

　?。ǘ┑叵峦＼噹斓膬r格特點

　?。ㄈ┑叵峦＼噹斐Ｒ姷墓纼r方法和技術(shù)路線

　　二、加油站的估價

　?。ㄒ唬┘佑驼痉康禺a(chǎn)估價的一般特點

　　1．位置極其重要并且分布離散性較強

　　2．經(jīng)營的個性差異顯著

　　3．存在成品油特許經(jīng)營權(quán)帶來的超額利潤

　　（二）加油站常見的估價方法和技術(shù)路線

　　考試要求

　　1．掌握居住房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

　　2．掌握商業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

　　3．掌握商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

　　4．熟悉旅館房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

　　5．熟悉餐飲房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

　　6．熟悉娛樂房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

　　7．熟悉工業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

　　8．了解農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

　　9．了解特殊用途房地產(chǎn)及其估價的特點，影響這些類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法。

　　第三章　不同目的房地產(chǎn)估價

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對不同估價目的在房地產(chǎn)估價時所起的作用，房地產(chǎn)估價的假設(shè)前提，房地產(chǎn)價值類型與房地產(chǎn)估價前提之間的關(guān)系，房地產(chǎn)價值類型和估價前提、房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交換價值之間的關(guān)系，以及它們和房地產(chǎn)估價目的的關(guān)系等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)　建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估

　　一、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估的特點

　?。ㄒ唬┙ㄔO(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估應采用市場價值標準

　　（二）估價時點一般為估價作業(yè)日期以后某一時點

　?。ㄈ┎煌鲎尫绞娇蓚?cè)重采用不同的估價方法

　　（四）搜集市場資料時，尤其應注重所選實例的可替代性

　　二、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估方法的選擇

　?。ㄒ唬┦袌龇?/p>

　　（二）假設(shè)開發(fā)法

　?。ㄈ┏杀痉?/p>

　　（四）基準地價修正法

　　第二節(jié)　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估

　　一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估的特點

　　二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估常用方法

　?。ㄒ唬┦袌龇?/p>

　?。ǘ┘僭O(shè)開發(fā)法

　　（三）成本法

　?。ㄋ模┦找娣?/p>

　　（五）基準地價修正法

　　第三節(jié)　房地產(chǎn)抵押價值評估

　　一、房地產(chǎn)抵押價值內(nèi)涵及評估實質(zhì)

　　二、房地產(chǎn)抵押估價的法律規(guī)定

　?。ㄒ唬┛梢栽O(shè)定抵押的房地產(chǎn)及對其抵押時的要求

　　（二）不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

　?。ㄈ┢渌拗茥l件

　　（四）與房地產(chǎn)抵押估價有關(guān)的規(guī)定

　　三、房地產(chǎn)抵押價值評估技術(shù)路線及估價方法

　　（一）完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

　?。ǘ┎煌耆a(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

　　（三）部分（局部）房地產(chǎn)

　?。ㄋ模┰诮üこ谭康禺a(chǎn)

　?。ㄎ澹┼l(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)房地產(chǎn)

　　四、房地產(chǎn)抵押估價的注意事項

　　（一）估價目的

　?。ǘ┕纼r時點

　　（三）確認估價對象可以作為設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

　?。ㄋ模┖侠泶_定假設(shè)前提和限制條件

　?。ㄎ澹┌盐帐袌鲲L險防止高估

　?。┕纼r中的謹慎原則

　　（七）市場變現(xiàn)能力分析

　?。ò耍┱f明與風險提示

　?。ň牛┢渌?/p>

　　第四節(jié)　城市房屋拆遷估價

　　一、城市房屋拆遷估價內(nèi)涵及特點

　?。ㄒ唬┕纼r數(shù)量大

　?。ǘ┥婕懊鎻V，社會影響大

　?。ㄈ┕纼r對象復雜，需要協(xié)調(diào)各種關(guān)系

　　（四）補償價格關(guān)聯(lián)性強

　　二、城市房屋拆遷估價的標準與方法

　　三、城市房屋拆遷估價技術(shù)路線

　?。ㄒ唬?ldquo;標本房屋”市場價格評估技術(shù)路線

　　1．確定“標本房屋”的基本條件

　　2．選擇“標本房屋”

　　3．評估“標本房屋”的市場價格

　　4．評估確定其他拆遷房屋的市場價格

　　（——）“典型房屋”市場價格評估技術(shù)路線

　?。ㄈ﹨^(qū)位指導價市場價格評估技術(shù)路線

　　四、城市房屋拆遷估價應注意的問題

　?。ㄒ唬┎疬w估價的估價對象

　?。ǘ┎疬w估價委托人的合法性

　?。ㄈ┎疬w估價的價值標準、估價目的和估價時點

　?。ㄋ模┎疬w估價價格內(nèi)涵

　?。ㄎ澹追N特殊產(chǎn)別房屋的估價

　　五、城市房屋拆遷估價的工作方式

　?。ㄒ唬┎疬w估價前的準備工作

　?。ǘ┤霊粽{(diào)查

　?。ㄈ┦覂?nèi)作業(yè)，出具估價報告

　　（四）現(xiàn)場答疑

　　六、城市房屋拆遷估價糾紛的解決

　　第五節(jié)　房地產(chǎn)強制拍賣估價

　　一、房地產(chǎn)拍賣的相關(guān)法律規(guī)定

　　二、房地產(chǎn)強制拍賣估價的特點

　?。ㄒ唬娭铺幏?/p>

　　（二）快速變現(xiàn)

　?。ㄈ┦袌鲂枨竺嬲?、推廣力度小

　?。ㄋ模┫M者心理因素

　　（五）購買者的額外支出

　　三、房地產(chǎn)強制拍賣估價的技術(shù)路線

　　四、房地產(chǎn)強制拍賣估價的類型與方法

　?。ㄒ唬┥唐贩?/p>

　　（二）行政趔撥地上的房產(chǎn)

　?。ㄈ┰诮üこ?/p>

　　第六節(jié)　房地產(chǎn)損害賠償估價

　　一、房地產(chǎn)價值損失的原因及種類

　　（一）因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益造成損失

　　1．房屋本身的規(guī)劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價值損失

　　2．小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價值損失

　　3．小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價值損失

　　4．房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價值損失

　　5．房地產(chǎn)所在區(qū)域大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)修改、變更導致的房地產(chǎn)價值損失

　　（二）因在相鄰土地上建造建筑物給相鄰房地產(chǎn)造成價值損失

　?。ㄈ┮颦h(huán)境污染造成房地產(chǎn)價值損失

　?。ㄋ模┮蚬こ藤|(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價值損失

　?。ㄎ澹┮蚴┕ぶ型诨A(chǔ)不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價值損失

　?。┮虍愖h登記不當，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害

　?。ㄆ撸┮蚍欠ㄅ鷾收魇?、使用土地，給當事人造成損失

　?。ò耍┮蛭茨苈募s使他人工程停緩建，給他人造成損失

　　（九）因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當限制，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失

　　二、房地產(chǎn)損害造成的損失分析

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)損害的分類

　　1．按照房地產(chǎn)受損害的部位劃分

　　2．按照房地產(chǎn)可修復的損害和不可修復的損害劃分

　　3. 按照暫時性的損害和永久性的損害劃分

　　（二）房地產(chǎn)損害的賠償金額

　　三、房地產(chǎn)損害賠償估價內(nèi)涵及特點

　　（一）房地產(chǎn)損害賠償評估內(nèi)涵

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)損害賠償評估價值定義

　?。ㄈp害賠償估價的特點

　　四、房地產(chǎn)損害賠償估價方法選擇

　　（一）修復費用法（成本法）

　?。ǘp失資本化法

　　1. 凈收益減少收益年期不變型

　　2．凈收益不變收益年期減少型

　　3．凈收益、收益年期減少型

　?。ㄈ┵r償實例比較法

　?。ㄋ模p害前后價差法

　　五、房地產(chǎn)損害賠償估價的技術(shù)路線及難點的處理

　?。ㄒ唬┮?guī)劃變更導致房地產(chǎn)價值損失的估價技術(shù)路線及難點處理

　?。ǘ┥唐贩抠|(zhì)量缺陷導致價值減損的估價技術(shù)路線及難點處理

　　第七節(jié)　房屋租賃價格評估

　　一、房屋租賃價格評估的特點

　?。ㄒ唬┳≌惙课葑赓U價格評估分為政策性評估和市場租賃評估兩種類型

　?。ǘ┳饧s對租金估價有一定的影響

　　（三）劃撥土地上的營利性房屋租賃價格評估應確定土地收益中的國家部分

　　二、房屋租賃價格管理的法律規(guī)定

　?。ㄒ唬┓课葑赓U價格應以合同形式載明

　?。ǘ┎煌猛痉课葑赓U價格管理規(guī)定

　?。ㄈ┧椒孔赓U價格管理規(guī)定

　　三、房屋租賃價格評估常用的估價方法

　?。ㄒ唬┦袌龇?/p>

　?。ǘ┦找娣?/p>

　?。ㄈ┏杀痉?/p>

　　第八節(jié)　房地產(chǎn)課稅估價

　　一、房產(chǎn)稅估價

　　二、土地增值稅估價

　　（一）區(qū)分評估目的，明確評估內(nèi)容

　　1．隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估

　　價格又無正當理由的

　　2．提供扣除項目金額不實的

　?。ǘ┛鄢椖吭u估方法的選擇

　　1．取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　2．房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　3．舊房及建筑物的評估價格

　　三、契稅估價

　　第九節(jié)　企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價

　　一、企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價類型

　　（一）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移

　　二、估價的假設(shè)前提

　　三、估價方法的選用

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價

　　1．掌握建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估；

　　2．掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估；

　　3．掌握房地產(chǎn)抵押價值評估；

　　4．掌握城市房屋拆遷估價；

　　5．熟悉房地產(chǎn)強制拍賣估價；

　　6．熟悉房地產(chǎn)損害賠償估價；

　　7．熟悉房地產(chǎn)租賃價格評估；

　　8．熟悉房地產(chǎn)課稅估價；

　　9．了解企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價。

　　第四章　房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)

　　本部分的考試目的是測試應考人員對房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、房地產(chǎn)投資項目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃和房地產(chǎn)貸款項目評估等房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)的了解、熟悉和掌握程度。

　　第一節(jié)　房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

　　一、房地產(chǎn)市場調(diào)查研究類型

　?。ㄒ唬┱w房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

　?。ǘ┳≌康禺a(chǎn)市場調(diào)查研究

　?。ㄈ┥虡I(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

　?。ㄋ模懽謽欠康禺a(chǎn)市場調(diào)查研究

　?。ㄎ澹┚频攴康禺a(chǎn)市場調(diào)查研究

　　（六）工業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

　　二、不同類型房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容

　　（一）住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成

　　1．宏觀環(huán)境分析

　　2．房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢分析

　　3．客戶分析

　　4．競爭分析

　?。ǘ┥虡I(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成

　　1．宏觀環(huán)境分析

　　2．商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢

　　3．商圈（區(qū)域）分析

　　4．消費者消費習慣分析

　　5．客戶分析

　?。ㄈ懽謽欠康禺a(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成

　　1．宏觀環(huán)境分析

　　2．寫字樓房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況和趨勢

　　3．商務(wù)圈（區(qū)域）分析

　　4．競爭、典型項目研究

　　5．寫字樓客戶分析

　?。ㄋ模┚频攴康禺a(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成

　　1．宏觀環(huán)境分析

　　2．酒店房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和特點

　　3．酒店消費者分析

　　4．酒店市場競爭分析

　　5．酒店經(jīng)營者分析

　　第二節(jié)　房地產(chǎn)投資項目可行性研究

　　一、房地產(chǎn)投資項目可行性研究特點

　　二、房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告主要內(nèi)容

　?。ㄒ唬╉椖靠傉?/p>

　?。ǘ╉椖扛艣r

　?。ㄈ╉椖客顿Y環(huán)境分析

　?。ㄋ模╉椖繀^(qū)域環(huán)境分析

　?。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)市場分析

　　（六）項目市場定位

　?。ㄆ撸╉椖恳?guī)劃與建筑方案

　?。ò耍╉椖块_發(fā)建設(shè)進度安排

　　（九）投資估算與資金籌措

　?。ㄊ╉椖拷?jīng)濟效益分析

　?。ㄊ唬╉椖匡L險分析

　　（十二）項目社會效益和影響分析

　?。ㄊ╉椖靠尚行匝芯拷Y(jié)論與建議

　　第三節(jié)　房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的特點

　?。ㄒ唬┑赜蛐?/p>

　?。ǘ┫到y(tǒng)性

　?。ㄈ┣罢靶?/p>

　?。ㄋ模┦袌鲂?/p>

　?。ㄎ澹﹦?chuàng)新性

　?。┒鄻有?/p>

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃報告主要內(nèi)容

　?。ㄒ唬╉椖勘尘?/p>

　?。ǘ╅_發(fā)項目地塊分析

　　1．地塊的自然條件分析

　　2．地塊周邊的經(jīng)濟及社會條件分析

　　3．地塊的環(huán)境條件分析

　　（三）開發(fā)項目市場調(diào)查與分析

　　1．市場環(huán)境調(diào)查與分析

　　2．市場需求容量調(diào)查與分析

　　3．消費者和消費者行為調(diào)查與分析

　　4．競爭情況調(diào)查與分析

　?。ㄋ模╅_發(fā)項目SWOT分析

　　1．開發(fā)項目的優(yōu)勢分析

　　2．開發(fā)項目的劣勢分析

　　3．開發(fā)項目的發(fā)展機遇分析

　　4．開發(fā)項目的威脅分析

　　（五）開發(fā)項目的市場定位

　　1．消費群體定位

　　2．項目形象定位

　　3．規(guī)劃設(shè)計及建筑形象定位

　　4．戶型定位

　　5．價格定位

　　6．物業(yè)管理定位

　?。╅_發(fā)項目的產(chǎn)品策劃及規(guī)劃建議

　　1．項目總體規(guī)劃設(shè)計建議

　　2．建筑個體設(shè)計建議

　　3．環(huán)境景觀設(shè)計建議

　　4．戶型設(shè)計建議

　?。ㄆ撸╅_發(fā)項目的定價及價格策略

　　1．開發(fā)項目定價目標

　　2．開發(fā)項目定價方法選擇

　　3．開發(fā)項目價格策略選擇

　　（八）開發(fā)項目廣告策劃及銷售

　　1．開發(fā)項目廣告設(shè)計

　　2．開發(fā)項目廣告媒體選擇

　　3．開發(fā)項目銷售計劃及策略制定

　　第四節(jié)　房地產(chǎn)貸款項目評估

　　一、房地產(chǎn)貸款項目評估的含義

　　二、房地產(chǎn)貸款項目評估相關(guān)法律法規(guī)及技術(shù)標準規(guī)定

　　三、房地產(chǎn)貸款項目評估的特點

　?。ㄒ唬┚C合性

　　（二）科學性

　?。ㄈI(yè)性

　?。ㄋ模┨厥庑?/p>

　　四、房地產(chǎn)貸款項目評估的內(nèi)容

　　五、房地產(chǎn)貸款項目評估的注意事項

　?。ㄒ唬┰u估的側(cè)重點

　?。ǘ﹦討B(tài)與靜態(tài)分析

　?。ㄈ╉椖匡L險評估

　?。ㄋ模╉椖渴袌鲈u估

　　考試要求

　　1．掌握房地產(chǎn)市場調(diào)查研究；

　　2．熟悉房地產(chǎn)投資項目可行性研究；

　　3．熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃；

　　4．熟悉房地產(chǎn)貸款項目評估。

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