房地產(chǎn)估價師案例與分析總結(jié)：選擇“標(biāo)本房屋”

　　2．選擇“標(biāo)本房屋”

　　根據(jù)上述“標(biāo)本房屋”的基本條件，在每一拆遷片區(qū)內(nèi)一般選擇一套“標(biāo)本房屋”。如果拆遷片區(qū)跨越兩個或多個拆遷區(qū)位等級（或土地級別）時，則所跨的每一拆遷區(qū)位等級（或土地級別）都應(yīng)選擇一套“標(biāo)本房屋”，作為相應(yīng)拆遷區(qū)位等級（或土地級別）內(nèi)各拆遷房屋的比較基準(zhǔn)。

　　3．評估“標(biāo)本房屋”的市場價格

　　可采用市場法或其他方法評估出“標(biāo)本房屋”的市場價格。運用市場法評估時，對可比實例的選取應(yīng)作出具體的規(guī)定，其一般要求為：①可比實例與“標(biāo)本房屋”所處的地區(qū)相同，應(yīng)與“標(biāo)本房屋”是同一拆遷區(qū)位等級（或土地級別）的房屋；②可比實例應(yīng)與“標(biāo)本房屋”的用途相同。不僅要求大類用途相同，而且盡可能做到小類用途也相同。如“標(biāo)本房屋”是居住用房中的普通住宅，則可比實例也應(yīng)選取普通住宅；③可比實例應(yīng)與“標(biāo)本房屋”的建筑結(jié)構(gòu)和建筑類型相同。如“標(biāo)本房屋”是磚混結(jié)構(gòu)的多層住宅，則可比實例也應(yīng)選取磚混結(jié)構(gòu)的多層住宅；④可比實例應(yīng)與“標(biāo)本房屋”的規(guī)模相當(dāng)。如“標(biāo)本房屋”是60㎡的普通住宅，則可比實例也應(yīng)選取差不多面積的普通住宅；⑤可比實例應(yīng)與“標(biāo)本房屋”的權(quán)利性質(zhì)相同。如“標(biāo)本房屋”是房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)性質(zhì)，則可比實例也應(yīng)選取相同權(quán)利性質(zhì)的房屋；⑥可比實例的交易類型應(yīng)選取一般買賣的二手房交易實例作為可比實例；⑦可比實例的成交日期與估價時點相隔時間在一年以內(nèi)；⑧可比實例的成交價格應(yīng)是正常市場成交價格，或可修正為正常成交價格。為防止修正系數(shù)對價格的影響過大，可限定修正系數(shù)的調(diào)整范圍。比如規(guī)定每項修正對可比實例成交價格的系數(shù)調(diào)整不得超過10%，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過30%。得超過10%，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過30%。得超過10%，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過30%。得超過10%，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過30%。得超過10%，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過30%。得超過10%，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過30%.得超過10%，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過30%。得超過10%，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過30%。

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