房地產估價師案例與分析總結：選擇“標本房屋”

　　2．選擇“標本房屋”

　　根據上述“標本房屋”的基本條件，在每一拆遷片區(qū)內一般選擇一套“標本房屋”。如果拆遷片區(qū)跨越兩個或多個拆遷區(qū)位等級（或土地級別）時，則所跨的每一拆遷區(qū)位等級（或土地級別）都應選擇一套“標本房屋”，作為相應拆遷區(qū)位等級（或土地級別）內各拆遷房屋的比較基準。

　　3．評估“標本房屋”的市場價格

　　可采用市場法或其他方法評估出“標本房屋”的市場價格。運用市場法評估時，對可比實例的選取應作出具體的規(guī)定，其一般要求為：①可比實例與“標本房屋”所處的地區(qū)相同，應與“標本房屋”是同一拆遷區(qū)位等級（或土地級別）的房屋；②可比實例應與“標本房屋”的用途相同。不僅要求大類用途相同，而且盡可能做到小類用途也相同。如“標本房屋”是居住用房中的普通住宅，則可比實例也應選取普通住宅；③可比實例應與“標本房屋”的建筑結構和建筑類型相同。如“標本房屋”是磚混結構的多層住宅，則可比實例也應選取磚混結構的多層住宅；④可比實例應與“標本房屋”的規(guī)模相當。如“標本房屋”是60㎡的普通住宅，則可比實例也應選取差不多面積的普通住宅；⑤可比實例應與“標本房屋”的權利性質相同。如“標本房屋”是房屋所有權和國有土地使用權性質，則可比實例也應選取相同權利性質的房屋；⑥可比實例的交易類型應選取一般買賣的二手房交易實例作為可比實例；⑦可比實例的成交日期與估價時點相隔時間在一年以內；⑧可比實例的成交價格應是正常市場成交價格，或可修正為正常成交價格。為防止修正系數對價格的影響過大，可限定修正系數的調整范圍。比如規(guī)定每項修正對可比實例成交價格的系數調整不得超過10%，綜合系數調整不得超過30%。得超過10%，綜合系數調整不得超過30%。得超過10%，綜合系數調整不得超過30%。得超過10%，綜合系數調整不得超過30%。得超過10%，綜合系數調整不得超過30%。得超過10%，綜合系數調整不得超過30%.得超過10%，綜合系數調整不得超過30%。得超過10%，綜合系數調整不得超過30%。

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發(fā)布：2007-07-13 10:02 編輯：泛普軟件 · xiaona [打印此頁] [關閉]

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