2015房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)總結(jié)：不應(yīng)承接估價(jià)業(yè)務(wù)的情形

　　二、不應(yīng)承接估價(jià)業(yè)務(wù)的情形

　　在獲取估價(jià)業(yè)務(wù)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師通過與估價(jià)需求者接觸，根據(jù)了解的估價(jià)業(yè)務(wù)情況，從是否有利害關(guān)系和利益沖突、是否超出了自己的業(yè)務(wù)范圍、是否有專業(yè)勝任能力等方面，衡量是否可以承接該項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)。

　?。ㄒ唬┯欣﹃P(guān)系或利益沖突

　　估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師與估價(jià)需求者或相關(guān)當(dāng)事人有利害關(guān)系，或者與估價(jià)對(duì)象有利益關(guān)系，會(huì)影響到獨(dú)立、客觀、公正地估價(jià)；即使可能會(huì)“秉公”估價(jià)，但估價(jià)結(jié)果也會(huì)招致懷疑，缺乏公信力。因此，在這種情況下，估價(jià)機(jī)構(gòu)不應(yīng)承接相應(yīng)的估價(jià)業(yè)務(wù)。例如，《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第二十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)人員與委托人或者估價(jià)業(yè)務(wù)相對(duì)人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。”《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第八條規(guī)定：“估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。”《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》第六條規(guī)定：“房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)人員與房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避”。

　?。ǘ┏隽俗约旱臉I(yè)務(wù)范圍

　　如果估價(jià)業(yè)務(wù)超越了本估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)許可的業(yè)務(wù)范圍，就不應(yīng)承接相應(yīng)的估價(jià)業(yè)務(wù)。例如，《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第二十四條規(guī)定：“從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，并在其資質(zhì)等級(jí)許可范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)。一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。”

　?。ㄈ┳约旱膶I(yè)能力難以勝任

　　如果估價(jià)機(jī)構(gòu)或者估價(jià)師感到自己的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)所限而難以評(píng)估出客觀合理的價(jià)值的，就不應(yīng)承接相應(yīng)的估價(jià)業(yè)務(wù)。例如，《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》第七條規(guī)定：“從事房地產(chǎn)抵押估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)師，應(yīng)當(dāng)具備相關(guān)金融專業(yè)知識(shí)和相應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析能力。”

　　在上述不應(yīng)承接估價(jià)業(yè)務(wù)的情況下，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師可以向估價(jià)需求者介紹其他合適的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師承接該項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)；如果是估價(jià)機(jī)構(gòu)的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)所限的，必要時(shí)（例如一些新興或者綜合性的估價(jià)業(yè)務(wù)，在沒有其他合適的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師可推薦的情況），經(jīng)征求估價(jià)需求者的同意，可以承接或者與其他較合適的估價(jià)機(jī)構(gòu)聯(lián)合承接或者合作完成該項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)。對(duì)于估價(jià)所涉及的某些其他專業(yè)性問題，例如房屋中鑲嵌的古董、地上的特殊樹木、機(jī)器設(shè)備，可以聘請(qǐng)相應(yīng)的專家或者采取“分包”方式聘請(qǐng)相應(yīng)的研究機(jī)構(gòu)等出具專業(yè)意見來解決，即可以借用相應(yīng)的專家意見。

　　估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)當(dāng)清楚估價(jià)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之所在。對(duì)于委托人或者有關(guān)單位和個(gè)人要求高估或低估的，要堅(jiān)守住規(guī)范執(zhí)業(yè)的底線，予以解析；對(duì)于執(zhí)意甚至利誘要求高估或低估的，則不應(yīng)承接該項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)。

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