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2015房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點總結(jié):房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容
二、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容
由于房地產(chǎn)狀況可以分為區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況,所以房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。在這三種調(diào)整中,還應(yīng)進一步細分為若干因素的調(diào)整。由于構(gòu)成房地產(chǎn)狀況的因素多而復(fù)雜,房地產(chǎn)狀況調(diào)整是市場法的一個難點和關(guān)鍵。
?。ㄒ唬﹨^(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容
區(qū)位狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。進行區(qū)位狀況調(diào)整,是將可比實例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價格,調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價格。
區(qū)位狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括:位置(包括所處的方位、距離、朝向、樓層等)、交通(包括進、出的方便程度)、周圍環(huán)境和景觀(包括自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀等)、外部配套設(shè)施(包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施)等影響房地產(chǎn)價格的因素。
?。ǘ嵨餇顩r調(diào)整的內(nèi)容
實物狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)實物因素的狀況。進行實物狀況調(diào)整,是將可比實例房地產(chǎn)在其實物狀況下的價格,調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)實物狀況下的價格。
實物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容很多,對于土地來說,主要包括:面積(大?。⑿螤睿ㄒ?guī)則與否)、進深、寬深比、地勢(高低)、土壤及地基狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度(屬于可比實例、估價對象之內(nèi)的部分)和場地平整程度等影響房地產(chǎn)價格的因素;對于建筑物來說,主要包括:建筑規(guī)模(建筑面積大小)、外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照、使用率(得房率)、層高、完損程度(包括工程質(zhì)量、建筑物年齡、維修養(yǎng)護情況)等影響房地產(chǎn)價格的因素。
(三)權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容
權(quán)益狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益因素的狀況。進行權(quán)益狀況調(diào)整,是將可比實例房地產(chǎn)在其權(quán)益狀況下的價格,調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價格。
由于在選取可比實例時要求可比實例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同,所以,在可比實例的權(quán)利性質(zhì)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同的前提下,權(quán)益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括:土地使用期限,城市規(guī)劃限制條件(如容積率)等影響房地產(chǎn)價格的因素。在實際估價中,遇到最多的是土地使用期限調(diào)整,其調(diào)整的具體方法參見本書第八章“收益法及其運用”的有關(guān)內(nèi)容。
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