2015房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點總結(jié)：房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容

　　二、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容

　　由于房地產(chǎn)狀況可以分為區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況，所以房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。在這三種調(diào)整中，還應(yīng)進一步細分為若干因素的調(diào)整。由于構(gòu)成房地產(chǎn)狀況的因素多而復(fù)雜，房地產(chǎn)狀況調(diào)整是市場法的一個難點和關(guān)鍵。

　?。ㄒ唬﹨^(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容

　　區(qū)位狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。進行區(qū)位狀況調(diào)整，是將可比實例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價格。

　　區(qū)位狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括：位置（包括所處的方位、距離、朝向、樓層等）、交通（包括進、出的方便程度）、周圍環(huán)境和景觀（包括自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀等）、外部配套設(shè)施（包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施）等影響房地產(chǎn)價格的因素。

　?。ǘ嵨餇顩r調(diào)整的內(nèi)容

　　實物狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)實物因素的狀況。進行實物狀況調(diào)整，是將可比實例房地產(chǎn)在其實物狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)實物狀況下的價格。

　　實物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容很多，對于土地來說，主要包括：面積（大?。⑿螤睿ㄒ?guī)則與否）、進深、寬深比、地勢（高低）、土壤及地基狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度（屬于可比實例、估價對象之內(nèi)的部分）和場地平整程度等影響房地產(chǎn)價格的因素；對于建筑物來說，主要包括：建筑規(guī)模（建筑面積大小）、外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照、使用率（得房率）、層高、完損程度（包括工程質(zhì)量、建筑物年齡、維修養(yǎng)護情況）等影響房地產(chǎn)價格的因素。

　　（三）權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容

　　權(quán)益狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益因素的狀況。進行權(quán)益狀況調(diào)整，是將可比實例房地產(chǎn)在其權(quán)益狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價格。

　　由于在選取可比實例時要求可比實例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同，所以，在可比實例的權(quán)利性質(zhì)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同的前提下，權(quán)益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括：土地使用期限，城市規(guī)劃限制條件（如容積率）等影響房地產(chǎn)價格的因素。在實際估價中，遇到最多的是土地使用期限調(diào)整，其調(diào)整的具體方法參見本書第八章“收益法及其運用”的有關(guān)內(nèi)容。

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