2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》：假設(shè)開(kāi)發(fā)法

　　1.5 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的其他用途

　　其他用途

　　除了用于房地產(chǎn)估價(jià)，還可以用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資分析

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法用于估價(jià)與用于投資分析的區(qū)別

　　在選取有關(guān)參數(shù)、系數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，估價(jià)是站在一個(gè)典型的投資者的立場(chǎng)上（公允的、客觀的），而投資分析是站在某一個(gè)特定的投資者的立場(chǎng)上

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法在投資分析中提供的三種數(shù)值

　　測(cè)算待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格

　　測(cè)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)

　　測(cè)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用

　　【2006年真題】

　　下列關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法的表述中，不正確的是（ ?。?。

　　A．假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法

　　B．運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法可測(cè)算開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤(rùn)和最高費(fèi)用

　　C．假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的對(duì)象包括待開(kāi)發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房

　　D．假設(shè)開(kāi)發(fā)法通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余

　　【答案】C

　　【2006年真題】

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法用于投資分析與用于估價(jià)的不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，投資分析是站在一般投資者的立場(chǎng)上，而估價(jià)是站在某個(gè)特定投資者的立場(chǎng)上。（ 　）

　　【答案】x

　　1.6 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的操作步驟

　　調(diào)查分析待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況

　　弄清地塊的區(qū)位狀況

　　弄清地塊的實(shí)物狀況

　　弄清地塊的規(guī)劃條件

　　弄清將擁有的土地權(quán)利

　　選取最佳的開(kāi)發(fā)利用方式，確定開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況

　　最佳開(kāi)發(fā)利用方式的內(nèi)容

　　用途

　　建筑規(guī)模

　　檔次

　　選取最佳用途要考慮的因素

　　地塊的位置的可接受性

　　用途的現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度

　　未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

　　預(yù)測(cè)后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期

　　預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值

　　預(yù)測(cè)后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)

　　進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值

　　【2006年真題】

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式最重要的是要選擇最佳用途。而最佳用途的選擇要考慮土地位置的（ ?。?。

　　A．可接受性

　　B．保值增值性

　　C．現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度

　　D．未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

　　E．固定性

　　【答案】ACD

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