2015年房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》：假設開發(fā)法

　　1.5 假設開發(fā)法的其他用途

　　其他用途

　　除了用于房地產(chǎn)估價，還可以用于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析

　　假設開發(fā)法用于估價與用于投資分析的區(qū)別

　　在選取有關參數(shù)、系數(shù)和測算有關數(shù)值時，估價是站在一個典型的投資者的立場上（公允的、客觀的），而投資分析是站在某一個特定的投資者的立場上

　　假設開發(fā)法在投資分析中提供的三種數(shù)值

　　測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價格

　　測算房地產(chǎn)開發(fā)項目的預期利潤

　　測算房地產(chǎn)開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費用

　　【2006年真題】

　　下列關于假設開發(fā)法的表述中，不正確的是（ ?。?。

　　A．假設開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法

　　B．運用假設開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項目的土地最高價格、預期利潤和最高費用

　　C．假設開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房

　　D．假設開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余

　　【答案】C

　　【2006年真題】

　　假設開發(fā)法用于投資分析與用于估價的不同之處是：在選取有關參數(shù)和測算有關數(shù)值時，投資分析是站在一般投資者的立場上，而估價是站在某個特定投資者的立場上。（ ?。?/p>

　　【答案】x

　　1.6 假設開發(fā)法的操作步驟

　　調(diào)查分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況

　　弄清地塊的區(qū)位狀況

　　弄清地塊的實物狀況

　　弄清地塊的規(guī)劃條件

　　弄清將擁有的土地權利

　　選取最佳的開發(fā)利用方式，確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況

　　最佳開發(fā)利用方式的內(nèi)容

　　用途

　　建筑規(guī)模

　　檔次

　　選取最佳用途要考慮的因素

　　地塊的位置的可接受性

　　用途的現(xiàn)實社會需要程度

　　未來發(fā)展趨勢

　　預測后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期

　　預測開發(fā)完成后的價值

　　預測后續(xù)必要支出及應得利潤

　　進行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值

　　【2006年真題】

　　假設開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是要選擇最佳用途。而最佳用途的選擇要考慮土地位置的（ 　）。

　　A．可接受性

　　B．保值增值性

　　C．現(xiàn)實社會需要程度

　　D．未來發(fā)展趨勢

　　E．固定性

　　【答案】ACD

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