2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》學(xué)習(xí)資料（7）

　　七、征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)（法規(guī)第三章）

　　1、法律依據(jù)?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則和其他有關(guān)規(guī)定。

　　2、征地和拆遷補(bǔ)償估價(jià)是政策性、群眾性很強(qiáng)的一項(xiàng)估價(jià)工作。法律對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償范圍、補(bǔ)償方式等都作了詳細(xì)的規(guī)定，估價(jià)師在此類(lèi)估價(jià)時(shí)，要牢牢掌握國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)和政策以及當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，更要準(zhǔn)確界定拆遷房屋及其所占土地的權(quán)益性質(zhì)。

　　3、征地補(bǔ)償估價(jià)。①土地補(bǔ)償費(fèi)（前三年平均產(chǎn)值的6-10倍）；②征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)（4-6倍）；③青苗補(bǔ)償費(fèi)；④地上附著物補(bǔ)償費(fèi)；⑤房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

　　4、房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)。①補(bǔ)償對(duì)象。房屋所有人（被拆遷人）；②補(bǔ)償方式。貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換；③補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。貨幣補(bǔ)償?shù)?，根?jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)確定；④估價(jià)時(shí)點(diǎn)。拆遷人取得房屋拆遷許可證之日。

　　5、幾種拆遷類(lèi)型的處理方法。①在集體土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的集體土地及地上房屋的估價(jià)，應(yīng)先行辦理征用土地，將集體土地國(guó)有化，然后再進(jìn)行房屋拆遷與補(bǔ)償。

　　②依法以有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，可視為提前收回處理，在估價(jià)中應(yīng)包括土地使用權(quán)的補(bǔ)償估價(jià)，根據(jù)該土地使用權(quán)剩余年限所對(duì)應(yīng)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行。

　?、垡婪ㄒ詣潛芊绞饺〉玫耐恋厥褂脵?quán)，在估價(jià)中不應(yīng)包括出讓金部分，只含該宗地基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)以及其他費(fèi)用。

　?、軐?duì)取得所有權(quán)的房屋及構(gòu)筑物，估價(jià)時(shí)應(yīng)從占有、使用、收益、處分四個(gè)方面綜合認(rèn)定其合法性，不能僅僅依據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的用途估價(jià)。

　?、莶鸪`章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)權(quán)限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償。拆除未超過(guò)批準(zhǔn)權(quán)限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。估價(jià)時(shí)應(yīng)按使用期限的殘存價(jià)值參考剩余期限給予估價(jià)。

　　⑥對(duì)于一宗房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償估價(jià)，凡屬于被拆遷人合法擁有的房屋內(nèi)外裝修、裝飾、設(shè)備及其附屬物等，都不可遺落。

　　6、幾中特殊產(chǎn)別房屋的估價(jià)。①代管房。估價(jià)時(shí)應(yīng)將現(xiàn)狀拍照或攝影存檔，并辦理證據(jù)保全。

　?、谲姰a(chǎn)、港澳臺(tái)產(chǎn)、涉外產(chǎn)、宗教、寺廟、文物古跡等應(yīng)將估價(jià)對(duì)象拍照或攝影存檔，并依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定辦理。

　　7、拆遷補(bǔ)償估時(shí)應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題。

　　①拆遷估價(jià)委托人必須合法（取得房屋拆遷許可證）；②拆遷對(duì)象必須合法（應(yīng)為拆遷許可證范圍內(nèi)的土地和房屋）；③拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人，不得進(jìn)行下列活動(dòng)：新建、擴(kuò)建、改建房屋；改變房屋和土地用途；租賃房屋。④拆遷補(bǔ)償估價(jià)不應(yīng)包括拆遷人對(duì)被拆遷人或者房屋承租人應(yīng)付的搬遷補(bǔ)助費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)。⑤估價(jià)目的：拆遷補(bǔ)償估價(jià)；⑥價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)：公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

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