租房不辦理登記可以嗎 法律后果是什么？

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　　租房不辦理登記可以嗎 法律后果是什么

　　一、租房不辦理登記可以嗎

　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第53條規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限，租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其它權(quán)利義務(wù)，并向房屋管理部門(mén)登記備案” ?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》屬于全國(guó)人大制定的法律，該條規(guī)定以“應(yīng)當(dāng)”對(duì)登記備案加以規(guī)定，立法宗旨在于要求對(duì)租賃合同進(jìn)行備案。因此確認(rèn)租賃合同是否有效關(guān)鍵在于該條規(guī)定是否為強(qiáng)制性法律規(guī)定。

　　二、租房不辦理登記的法律后果

　　（一）承租人面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)

　　1、承租人可能無(wú)法獲得優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》）第二百三十條規(guī)定，“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?！币簿褪钦f(shuō)，在出租人出售已經(jīng)出租的房屋時(shí)，如果承租人開(kāi)出的價(jià)格與其他人相同，則承租人有權(quán)與出租人優(yōu)先簽訂購(gòu)房合同。立法的本意在于使現(xiàn)有的承租人獲得優(yōu)先購(gòu)買房屋的機(jī)會(huì)，以有利于其生活或生產(chǎn)的穩(wěn)定。當(dāng)事人要獲得這種特殊的保護(hù)，就必須能夠證明其是房屋的“承租人”，其與出租人之間具有真實(shí)的租賃關(guān)系。但在司法實(shí)踐當(dāng)中，出租人與他人合謀偽造租賃合同的情況屢見(jiàn)不鮮，這就使得法院在認(rèn)定租賃關(guān)系是否成立時(shí)往往對(duì)租賃合同的真實(shí)性心存疑慮。在出租人與承租人之間存在親屬關(guān)系時(shí)，法院將更有可能認(rèn)為當(dāng)事人之間的租賃合同是事后補(bǔ)簽的，是不真實(shí)的，從而否定承租人的優(yōu)先權(quán)。

　　2、承租人可能無(wú)法獲得“買賣不破租賃”的特別保護(hù)?！逗贤ā返诙俣艞l規(guī)定，“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！蓖ㄋ椎刂v，這條法規(guī)是指在租賃期內(nèi)租賃房屋的產(chǎn)權(quán)因買賣或繼承等而發(fā)生變化時(shí)，新的房屋所有權(quán)人（購(gòu)房者或繼承人等）無(wú)權(quán)終止原有的租賃關(guān)系，承租人可以在租賃期內(nèi)按照原有的條件繼續(xù)使用所租賃的房屋，其實(shí)質(zhì)也在于維護(hù)承租人生產(chǎn)或生活的穩(wěn)定。但是，從新的房屋所有權(quán)人的角度來(lái)看，承租人對(duì)房屋的繼續(xù)使用則嚴(yán)重?fù)p害了其利益，在租期長(zhǎng)達(dá)十年甚至二十年時(shí)情況尤其嚴(yán)重。在我國(guó)，許多商業(yè)銀行或資產(chǎn)管理公司就因此而無(wú)法將債務(wù)人的房產(chǎn)拍賣變現(xiàn)，從而使得呆壞賬的數(shù)量大幅增加。

　?。ǘ┏鲎馊嗣媾R的法律風(fēng)險(xiǎn)

　　不辦理租賃登記將使得出租人同樣面臨一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。出租人可能因無(wú)法證明租賃關(guān)系的存在或承租人的真實(shí)身份而承擔(dān)法律責(zé)任。比如，出租人在將房屋出租給承租人之后，承租人在租賃房屋內(nèi)種植花草，因保管不當(dāng)致使其中的一盆花掉落而將某個(gè)行人砸傷。事發(fā)后，承租人便沒(méi)了蹤影。在這種情況下，受傷的行人無(wú)疑會(huì)向房東要求賠償。而《證據(jù)規(guī)定》第四條規(guī)定， “下列侵權(quán)訴訟，按照以下規(guī)定承擔(dān)舉證責(zé)任：……（四）建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落致人損害的侵權(quán)訴訟，由所有人或者管理人對(duì)其無(wú)過(guò)錯(cuò)承擔(dān)舉證責(zé)任”。在人口流動(dòng)日益頻繁和鄰里關(guān)系趨于淡漠的今天，出租人在未辦理租賃登記的情況下，要證明租賃關(guān)系的存在并進(jìn)而證明發(fā)生事故時(shí)房屋實(shí)際在由承租人支配和管理，顯然并非易事。在出租人舉證不能的情況下，法院將推定出租人對(duì)事故的發(fā)生負(fù)有責(zé)任。

　　總之，對(duì)于出租人和承租人而言，在房屋租賃中依法辦理登記，依法繳納稅款，絕非一種可有可無(wú)的手續(xù)。當(dāng)事人只有在知法守法的前提下，才能有效地維護(hù)自己的利益，不能為了逃避稅費(fèi)，鋌而走險(xiǎn)，害了別人也害了自己。