2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》學習資料（5）

　　三、成本法：難點是折舊的求取。

　　成本法的理論依據(jù)，從賣方的角度來看，是生產(chǎn)費用價值論。其價格基于“生產(chǎn)費用”，重在過去的投入，是賣方愿意接受的最低價格；從買方的角度來看，是替代原理。即買方愿意支付的最高價格。

　　1、成本法的適用對象和條件：只要是新近開發(fā)建造、計劃開發(fā)建造或可以假設重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價。單純的建筑物的估價通常也采用成本法。在房地產(chǎn)保險（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，通常也是采用成本法估價。

　　一般適合在農(nóng)村地區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部、新開發(fā)地區(qū)以及舊城改造地區(qū)。

　　現(xiàn)實中，房地產(chǎn)的價格直接取決于其效用，而非花費的成本。也就是說，成本的增加并不一定增加其價值，投入成本不多也不一定說明其價值不高。

　　2、運用成本法時注意：①要區(qū)分實際成本和客觀成本。實際成本是某個具體的開發(fā)商的實際花費，客觀成本是假設開發(fā)建造時大多數(shù)開發(fā)商的正常花費，在估價中應采用客觀成本。②要結(jié)合市場供求分析來確定評估價值。

　　3、操作步驟：①搜集有關房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費、利潤等資料；②估算重新購建價格；③估算折舊；④求取積算價格。

　　4、價格構(gòu)成：

　?、磐恋厝〉觅M。①征用農(nóng)用地，土地取得成本包括農(nóng)用地征用費[土地補償費、青苗補償費、地上附著物補償費、安置補助費、房屋拆遷安置補償費、耕地占用稅、耕地開墾費、新菜地開發(fā)建設基金、征地管理費（由用地單位在征地費總額的基礎上按一定比例支付的管理費，其收取標準根據(jù)征地包干方式的不同，為征地費總額的1.5%~3%）、政府規(guī)定的其他有關稅費]和土地使用權出讓金等。

　　②房屋拆遷的，土地取得成本包括拆遷補償安置費（被拆除房屋及附屬物補償費、購建拆遷安置用房費、安置補助費、被拆遷單位和個體工商戶停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補助費、房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務費、政府規(guī)定的其他有關稅費）和土地使用權出讓金等。

　?、墼谑袌錾?ldquo;購買”的，如購買政府出讓或其他開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征用拆遷的熟地，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應由買方繳納的稅費等。

　?、崎_發(fā)成本。分為土地開發(fā)成本和建造成本。包括：勘察設計和前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、開發(fā)過程中的稅費。

　?、枪芾碣M用。通常可按土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比例計算。

　?、韧顿Y利息。包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息，無論它們的來源是借貸資本還是自有資金，都應計算利息。（注意計息基礎、期限、利率、計息方式）

　?、射N售稅費。①銷售費用（廣告費、銷售代理費等）、②銷售稅金及附加（兩稅一費）、③其他銷售稅費（應由賣方負擔的交易手續(xù)費等）。通常是按售價的一定比例計算。

　?、书_發(fā)利潤。估算開發(fā)平均利潤時應掌握：①開發(fā)利潤是所得稅前的

　　開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－土地取得成本－開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售稅費

　?、陂_發(fā)利潤是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別開發(fā)商最終獲得的實際利潤，也不是個別開發(fā)商所期望獲得的利潤。

　　③開發(fā)利潤是按一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應平均利潤率來計算。具體有以下幾種：

　?、?計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本 相應的利潤率為直接成本利潤率

　　直接成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本）

　　Ⅱ 計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用 相應的利潤率為投資利潤率

　　投資利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用）

　?、?計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用 相應的利潤率為成本利潤率

　　成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用）

　?、?計算基數(shù)=開發(fā)完成捕撈的房地產(chǎn)價值（售價） 相應的利潤率為銷售利潤率

　　銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

　　5、成本法的基本公式：

　　積算價格=重新購建價格－折舊 有3種情況：一是新開發(fā)的土地；二是新建的房地產(chǎn)（包括房地、建筑物）；三是舊有房地產(chǎn)。

　　新開發(fā)的土地和新建的房地產(chǎn)采用成本法估價一般不扣除折舊，但應考慮工程質(zhì)量、規(guī)劃設計、周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場狀況等方面對價格的影響而給予適當?shù)脑鰷p修正。

　?、龠m用于新開發(fā)土地的基本公式：新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本

　　+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

　　②適用于新建房地產(chǎn)的基本公式：新建房地產(chǎn)價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造

　　成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

　?、圻m用于舊房地產(chǎn)的基本公式：

　　舊房地產(chǎn)價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價格－建筑物的折舊

　　必要時，還應扣除由于舊建筑的存在而導致的土地價值減損。

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