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2008年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》練習(xí)題四
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(題 干) 某商業(yè)樓建筑面積為5000㎡,于2000年9月1日開(kāi)工,2002年3月1E1建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),耐用年限為60年。業(yè)主于2003年3月1日通過(guò)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓,用途為商業(yè),土地使用年限為40年,自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日,業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請(qǐng)兩年期的抵押貸款,委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。
(問(wèn)題1) 采用成本法估價(jià),計(jì)算該建筑物折舊時(shí),確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)(?。?BR> A.按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已使用年限計(jì)算
B.按建筑物耐用年限計(jì)算
C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計(jì)算
D.按建筑物已使用年限計(jì)算
(問(wèn)題2) 采用收益法估價(jià)時(shí),下述觀點(diǎn)不正確的是( )。
A.收益年限應(yīng)按估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算
B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)設(shè)定為2004年3月1日
C.凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額
D.應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營(yíng)收益和費(fèi)用資料
(問(wèn)題3) 估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估出該商業(yè)樓在2004年3月1日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為4000萬(wàn)元。近年來(lái)此類房地產(chǎn)的價(jià)格年均上漲5%趨勢(shì)仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場(chǎng)價(jià)格的70%。估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人提交的估價(jià)結(jié)果應(yīng)該是( )萬(wàn)元。
A.2800
B.2940
C.4000
D.4200
(問(wèn)題4) 假設(shè)在2005年9月1日,業(yè)主委托某估價(jià)機(jī)構(gòu)重新評(píng)估該商業(yè)樓現(xiàn)時(shí)的抵押價(jià)值,若估價(jià)結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值比2004年3月1目的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值增加了500萬(wàn)元。下列表述中正確的是( )。
A.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押,500萬(wàn)元增值不能再次設(shè)立抵押權(quán) 來(lái)源:泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)
B.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人,500萬(wàn)元增值不能對(duì)原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔(dān)保
C.業(yè)主認(rèn)為該500萬(wàn)元屬于抵押物價(jià)值的新增部分,不屬于抵押范圍,若對(duì)抵押物拍賣,原抵押權(quán)人對(duì)該部分價(jià)值無(wú)優(yōu)先受償權(quán)
D.該500萬(wàn)元可再次抵押
(答案1) A、(答案2) C、(答案3) C、(答案4) D
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