2015房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價理論與方法》考點分析

　?。?）不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價格變動之間的關(guān)系是不盡相同的：有的因素隨著其變化會一直提高或一直降低房地產(chǎn)價格，有的因素在某一狀況下隨著其變化會提高房地產(chǎn)價格，但在另一狀況下隨著其變化會降低房地產(chǎn)價格，的因素從某一角度看會提高房地產(chǎn)價格，但從另一角度看會降低房地產(chǎn)價格，至于它對房地產(chǎn)價格的最終影響如何，是由這兩方面的合力決定的。

　?。?）有些影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間無關(guān)，有些影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間有關(guān)。在與時間有關(guān)的因素中，引起房地產(chǎn)價格變動的速度又可能是不相同的：有的因素會立刻引起房地產(chǎn)價格的變動，有的因素對房地產(chǎn)價格的影響則會經(jīng)過一段較長的時間才會表現(xiàn)出來。例如，增加或減少房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量，放松或緊縮房地產(chǎn)開發(fā)貸款和購房貸款，放寬或限制購房對象，提高或降低房地產(chǎn)交易稅費等房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施，對房地產(chǎn)價格的影響通常需要一個過程。

　?。?）各種影響因素對同一類型房地產(chǎn)價格的影響方向和影響程度不是一成變的：隨著時間的推移，人們對房地產(chǎn)的消費偏好會發(fā)生變化，從而那些提高房地產(chǎn)價格的因素也許會變?yōu)榻档头康禺a(chǎn)價格的因素，那些對房地產(chǎn)價格有較大影響的因素也許會變?yōu)橛休^小影響的因素，甚至對房地產(chǎn)價格沒有影響；相反，那些降低房地產(chǎn)價格的因素也許會變?yōu)樘岣叻康禺a(chǎn)價格的因素，那些對房地產(chǎn)價格有較小影響的因素也許會變?yōu)橛休^大影響的因素。

　?。?）同一影響因素在不同地區(qū)對房地產(chǎn)價格的影響可能是不相同的：不同地區(qū)的人們對房地產(chǎn)的消費偏好可能不同，某個因素在某個地區(qū)可能被人們看重，但在另一個地區(qū)未必如此。例如，中國北方地區(qū)比南方地區(qū)更看重房屋朝向，南方地區(qū)比北方地區(qū)更看重“風水”。

　　（7）各種影響因素在不同水平上的變化對房地產(chǎn)價格的影響是不相同的：人們在消費上普遍存在“邊際效用遞減”現(xiàn)象。例如，當綠地率很低的時候，提高一點綠地率對房地產(chǎn)價格的影響就較大；當綠地率已達到較高水平時，再提高一點綠地率對房地產(chǎn)價格的影響就較小。

　?。?）某些影響因素對房地產(chǎn)價格的影響可以用數(shù)學公式或數(shù)學模型來量化，例如，土地使用期限對房地產(chǎn)價格的影響可以采用公式計算，樓層、朝向?qū)Ψ康禺a(chǎn)價格的影響可以通過對大量不同樓層、朝向的房地產(chǎn)成交價格、租金的調(diào)查統(tǒng)計得出，但許多因素對房地產(chǎn)價格的影響難以用數(shù)學公式或者數(shù)學模型來量化，它們對房地產(chǎn)價格的影響主要依靠房地產(chǎn)估價師的估價理論知識、實踐經(jīng)驗以及對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的深入調(diào)查了解作出判斷。所以說，房地產(chǎn)估價必須依靠科學的估價理論和方法，但又不是簡單地套用某些計算公式就能解決的；估價需要定性分析與定量分析相結(jié)合，測算需要以綜合分析房地產(chǎn)價格影響因素為基礎(chǔ)，測算結(jié)果往往還需要通過對房地產(chǎn)價格影響因素做綜合分析后再做適當調(diào)整才能作為估價結(jié)果；定性分析也需要以一定程度的定量分析為基礎(chǔ)，二者相輔相成。但在實際估價中應(yīng)盡量采用定量分析來量化每種因素對房地產(chǎn)價格的影響程度，使估價科學化、精確化，避免模糊化、籠統(tǒng)化。只有當無法采用定量分析予以量化時，才可以僅根據(jù)經(jīng)驗來判斷某種因素對房地產(chǎn)價格的影響程度。

　　1．在影響房地產(chǎn)價格的各因素中，如果某影響因素最初對某房地產(chǎn)價格的影響是正向的，但隨著該影響因素的變化，其對該房地產(chǎn)價格的影響可能出現(xiàn)相反的情況。（ ）（2003年試題）

　　答案：√

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