2015房地產估價師《理論與方法》考點總結：抵押價值

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　　在房地產抵押貸款中，一邊是未償還的貸款余額，一邊是抵押房地產的價值，貸款人希望在整個抵押期間，抵押房地產無論是在設立抵押權時的價值，還是隨著時間的流逝而變化直至實現(xiàn)抵押權時的價值，都要大于未償還的貸款余額，因為只有這樣才可能保障貸款收回。因此從理論上講，房地產抵押價值應當是債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形時，抵押房地產拍賣、變賣最可能所得的價款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。法定優(yōu)先受償款是假定實現(xiàn)抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔保的債權數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價款以及其他法定優(yōu)先受償款，但不包括訴訟費用、拍賣費用、估價費用、營業(yè)稅等拍賣、變賣的費用和稅金。

　　但在實際房地產抵押估價中，因在估價時尚難以明確設立抵押權的日期、貸款期限、貸款償還方式、債務人是否如期償還，以及不如期償還時將抵押房地產拍賣、變賣的時間等估價所必要的前提條件，所以房地產抵押價值評估只能演變?yōu)樵u估抵押房地產在估價時假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的價值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額，通常具體為估價作業(yè)日期內或者房地產估價師實地查看估價對象期間的某個日期（原則上為完成估價對象實地查看之日），假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的價值減去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。所謂估價作業(yè)日期，是指估價的起止日期，具體是自正式接受估價委托之日起至出具估價報告之日止的時間。此時的法定優(yōu)先受償款具體為假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~。而為了彌補這種抵押價值評估的缺陷，保障貸款收回，要求房地產抵押估價包括“估價對象變現(xiàn)能力分析”，向估價報告使用者作“估價對象狀況和房地產市場狀況因時間變化對房地產抵押價值可能產生的影響”、“定期或者在房地產市場價格變化較快時對房地產抵押價值進行再評估”等提示。當房地產的抵押價值小于未償還的貸款余額時，應當要求抵押人提供與不足的價值相當?shù)膿；蛘咛崆扒鍍攤鶆铡?/p>

　　可見，抵押價值既不是經過貸款成數(shù)“打折”或者扣除拍賣、變賣的費用和稅金后的“凈值”，也不是不扣除法定優(yōu)先受償款下的“完全價值”。

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