2015房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點總結(jié)：抵押價值

　　（三）抵押價值

　　在房地產(chǎn)抵押貸款中，一邊是未償還的貸款余額，一邊是抵押房地產(chǎn)的價值，貸款人希望在整個抵押期間，抵押房地產(chǎn)無論是在設(shè)立抵押權(quán)時的價值，還是隨著時間的流逝而變化直至實現(xiàn)抵押權(quán)時的價值，都要大于未償還的貸款余額，因為只有這樣才可能保障貸款收回。因此從理論上講，房地產(chǎn)抵押價值應(yīng)當(dāng)是債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。法定優(yōu)先受償款是假定實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款以及其他法定優(yōu)先受償款，但不包括訴訟費用、拍賣費用、估價費用、營業(yè)稅等拍賣、變賣的費用和稅金。

　　但在實際房地產(chǎn)抵押估價中，因在估價時尚難以明確設(shè)立抵押權(quán)的日期、貸款期限、貸款償還方式、債務(wù)人是否如期償還，以及不如期償還時將抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣的時間等估價所必要的前提條件，所以房地產(chǎn)抵押價值評估只能演變?yōu)樵u估抵押房地產(chǎn)在估價時假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額，通常具體為估價作業(yè)日期內(nèi)或者房地產(chǎn)估價師實地查看估價對象期間的某個日期（原則上為完成估價對象實地查看之日），假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。所謂估價作業(yè)日期，是指估價的起止日期，具體是自正式接受估價委托之日起至出具估價報告之日止的時間。此時的法定優(yōu)先受償款具體為假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~。而為了彌補這種抵押價值評估的缺陷，保障貸款收回，要求房地產(chǎn)抵押估價包括“估價對象變現(xiàn)能力分析”，向估價報告使用者作“估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響”、“定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估”等提示。當(dāng)房地產(chǎn)的抵押價值小于未償還的貸款余額時，應(yīng)當(dāng)要求抵押人提供與不足的價值相當(dāng)?shù)膿?dān)?；蛘咛崆扒鍍攤鶆?wù)。

　　可見，抵押價值既不是經(jīng)過貸款成數(shù)“打折”或者扣除拍賣、變賣的費用和稅金后的“凈值”，也不是不扣除法定優(yōu)先受償款下的“完全價值”。

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