2015房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)：決定房地產(chǎn)需求量的因素

　　（二）決定房地產(chǎn)需求量的因素

　　某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；②消費(fèi)者的收入水平，③消費(fèi)者的偏好；④相關(guān)物品的價(jià)格水平；⑤消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期。它們對(duì)房地產(chǎn)需求量的影響分別如下：

　?。?）該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平。一般地說，某種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上升了，對(duì)其需求就會(huì)減少；如果下降了，對(duì)其需求就會(huì)增加。其他商品的需求量與價(jià)格的關(guān)系一般也如此。由于需求量與價(jià)格負(fù)相關(guān)的這種關(guān)系很普遍，經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱之為需求規(guī)律。

　　需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會(huì)地位的物品。因?yàn)檫@種物品只有在高價(jià)位時(shí)才能夠起到炫耀作用，所以其需求量與價(jià)格成同方向變化。吉芬物品是指某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費(fèi)者對(duì)這種商品的需求與其價(jià)格成同方向變化。19世紀(jì)英國人吉芬發(fā)現(xiàn)，在1845年愛爾蘭大災(zāi)荒時(shí)，馬鈴薯價(jià)格上升，但人們對(duì)馬鈴薯的需求卻不斷增加，這一現(xiàn)象在當(dāng)時(shí)被稱為“吉芬難題”。這類特殊物品以后也因此被稱為吉芬物品。

　?。?）消費(fèi)者的收入水平。因?yàn)橄M(fèi)者對(duì)商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的大小還取決于消費(fèi)者的收入水平。對(duì)于正常商品來說，當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時(shí)，就會(huì)增加對(duì)該種商品的需求；相反，就會(huì)減少對(duì)該種商品的需求。但對(duì)于低檔商品來說，其需求量可能隨著收入增長而下降，即當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時(shí)，反倒會(huì)減少對(duì)該種商品的需求。

　?。?）消費(fèi)者的偏好。消費(fèi)者對(duì)商品的需求產(chǎn)生于其需要或欲望，而消費(fèi)者對(duì)不同商品的需要或欲望又有強(qiáng)弱緩急之分，從而形成消費(fèi)者的偏好。消費(fèi)者的偏好支配著他在使用價(jià)值相同或相似的替代品之間的消費(fèi)選擇。當(dāng)消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時(shí)，該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加；相反，則需求就會(huì)減少。例如，如果城市居民出現(xiàn)了向郊區(qū)遷移的趨勢，則對(duì)市區(qū)住宅的需求將會(huì)減少，而對(duì)郊區(qū)住宅的需求將會(huì)增加。但是，人們的消費(fèi)偏好不是固定不變的，在某些因素的作用下會(huì)發(fā)生變化。

　　（4）相關(guān)物品的價(jià)格水平。當(dāng)一種房地產(chǎn)自身的價(jià)格保持不變，而與它相關(guān)的物品的價(jià)格發(fā)生變化時(shí)，該種房地產(chǎn)的需求也會(huì)發(fā)生變化。與某種房地產(chǎn)相關(guān)的物品，是指該種房地產(chǎn)的替代品和互補(bǔ)品。某種房地產(chǎn)的替代品，是指能夠滿足類似需要、可替代它的其他房地產(chǎn)，如經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住宅之間、賓館與寫字樓之間就存在著一定的替代關(guān)系。在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價(jià)格不變，另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果下降，則消費(fèi)者就會(huì)把需求轉(zhuǎn)移到另一種房地產(chǎn)上，從而使另一種房地產(chǎn)的需求增加，該種房地產(chǎn)的需求減少。

　　某種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品，如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)，大城市郊區(qū)的住宅和高速公路收費(fèi)。在互補(bǔ)品之間，對(duì)一種物品的消費(fèi)如果多了，對(duì)另一種物品的消費(fèi)也會(huì)多起來。因此，一種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品的價(jià)格低時(shí)，對(duì)該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加。例如，大城市郊區(qū)的住宅，當(dāng)降低或取消連接它與市區(qū)的高速公路收費(fèi)時(shí)，對(duì)其需求就會(huì)增加。

　?。?）消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期。消費(fèi)者的行為不僅受到許多現(xiàn)實(shí)因素的影響，還受到其預(yù)期的影響。例如，消費(fèi)者的現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)需求不僅取決于其目前的收入水平和當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)格水平，還取決于消費(fèi)者對(duì)其未來收入增長和房地產(chǎn)價(jià)格未來漲落的預(yù)期。當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期其未來的收入會(huì)增加時(shí)，就會(huì)增加現(xiàn)時(shí)需求；相反，就會(huì)減少現(xiàn)時(shí)需求。當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格在未來會(huì)上漲時(shí)，就會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)需求，因?yàn)?ldquo;今天不買，明天更貴”；相反，就會(huì)持幣觀望，減少對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)需求，因?yàn)?ldquo;今天買進(jìn)，明天更低”。這就是通常所講的“買漲不買落”。

　　由上可知，當(dāng)一種房地產(chǎn)的價(jià)格低時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者的收入高時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時(shí)，當(dāng)該種房地產(chǎn)的替代品的價(jià)格高或者互補(bǔ)品的價(jià)格低時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期未來的收入會(huì)增加或者該種房地產(chǎn)的價(jià)格未來會(huì)上升時(shí)，消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會(huì)增多；反之，消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會(huì)減少。

　　2．下列情形中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的有（ ）。（2004年考試題）
　　A．消費(fèi)者的收入增加
　　B．作為替代品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升
　　C．作為互補(bǔ)品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升
　　D．消費(fèi)者預(yù)期其未來的收入增加
　　E．消費(fèi)者預(yù)期未來的房地產(chǎn)價(jià)格上升

　　答案：ABDE

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