2015房地產估價師《理論與方法》考點：決定房地產需求量的因素

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　　某種房地產的需求量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經常起作用的因素有：①該種房地產的價格水平；②消費者的收入水平，③消費者的偏好；④相關物品的價格水平；⑤消費者對未來的預期。它們對房地產需求量的影響分別如下：

　　（1）該種房地產的價格水平。一般地說，某種房地產的價格如果上升了，對其需求就會減少；如果下降了，對其需求就會增加。其他商品的需求量與價格的關系一般也如此。由于需求量與價格負相關的這種關系很普遍，經濟學家稱之為需求規(guī)律。

　　需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會地位的物品。因為這種物品只有在高價位時才能夠起到炫耀作用，所以其需求量與價格成同方向變化。吉芬物品是指某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費者對這種商品的需求與其價格成同方向變化。19世紀英國人吉芬發(fā)現，在1845年愛爾蘭大災荒時，馬鈴薯價格上升，但人們對馬鈴薯的需求卻不斷增加，這一現象在當時被稱為“吉芬難題”。這類特殊物品以后也因此被稱為吉芬物品。

　?。?）消費者的收入水平。因為消費者對商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的大小還取決于消費者的收入水平。對于正常商品來說，當消費者的收入增加時，就會增加對該種商品的需求；相反，就會減少對該種商品的需求。但對于低檔商品來說，其需求量可能隨著收入增長而下降，即當消費者的收入增加時，反倒會減少對該種商品的需求。

　　（3）消費者的偏好。消費者對商品的需求產生于其需要或欲望，而消費者對不同商品的需要或欲望又有強弱緩急之分，從而形成消費者的偏好。消費者的偏好支配著他在使用價值相同或相似的替代品之間的消費選擇。當消費者對某種房地產的偏好程度增強時，該種房地產的需求就會增加；相反，則需求就會減少。例如，如果城市居民出現了向郊區(qū)遷移的趨勢，則對市區(qū)住宅的需求將會減少，而對郊區(qū)住宅的需求將會增加。但是，人們的消費偏好不是固定不變的，在某些因素的作用下會發(fā)生變化。

　　（4）相關物品的價格水平。當一種房地產自身的價格保持不變，而與它相關的物品的價格發(fā)生變化時，該種房地產的需求也會發(fā)生變化。與某種房地產相關的物品，是指該種房地產的替代品和互補品。某種房地產的替代品，是指能夠滿足類似需要、可替代它的其他房地產，如經濟適用住房與普通商品住宅之間、賓館與寫字樓之間就存在著一定的替代關系。在替代品之間，一種房地產的價格不變，另一種房地產的價格如果下降，則消費者就會把需求轉移到另一種房地產上，從而使另一種房地產的需求增加，該種房地產的需求減少。

　　某種房地產的互補品，是指與它相互配合的其他房地產或物品，如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂房地產，大城市郊區(qū)的住宅和高速公路收費。在互補品之間，對一種物品的消費如果多了，對另一種物品的消費也會多起來。因此，一種房地產的互補品的價格低時，對該種房地產的需求就會增加。例如，大城市郊區(qū)的住宅，當降低或取消連接它與市區(qū)的高速公路收費時，對其需求就會增加。

　?。?）消費者對未來的預期。消費者的行為不僅受到許多現實因素的影響，還受到其預期的影響。例如，消費者的現時房地產需求不僅取決于其目前的收入水平和當前的房地產價格水平，還取決于消費者對其未來收入增長和房地產價格未來漲落的預期。當消費者預期其未來的收入會增加時，就會增加現時需求；相反，就會減少現時需求。當消費者預期房地產價格在未來會上漲時，就會增加對房地產的現時需求，因為“今天不買，明天更貴”；相反，就會持幣觀望，減少對房地產的現時需求，因為“今天買進，明天更低”。這就是通常所講的“買漲不買落”。

　　由上可知，當一種房地產的價格低時，當消費者的收入高時，當消費者對該種房地產的偏好程度增強時，當該種房地產的替代品的價格高或者互補品的價格低時，當消費者預期未來的收入會增加或者該種房地產的價格未來會上升時，消費者對該種房地產的當前需求通常會增多；反之，消費者對該種房地產的當前需求通常會減少。

　　2．下列情形中會導致房地產當前需求增加的有（ ）。（2004年考試題）
　　A．消費者的收入增加
　　B．作為替代品的房地產的價格上升
　　C．作為互補品的房地產的價格上升
　　D．消費者預期其未來的收入增加
　　E．消費者預期未來的房地產價格上升

　　答案：ABDE

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