2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》真題精選（十五）

　　【2005年真題】
　　某寫(xiě)字樓的建筑面積為8萬(wàn)㎡，可出租面積系數(shù)為80%，公用建筑面積系數(shù)為15％，則該寫(xiě)字樓出租單元內(nèi)建筑面積是（ 　）萬(wàn)㎡．
　　A．5.2
　　B．6.4
　　C．6.8
　　D．7.6
　　【答案】 A
　　可出租面積＝出租單元內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偣媒ㄖ娣e
　　出租單元內(nèi)建筑面積＝可出租面積－分?jǐn)偟墓妹娣e＝總建筑面積×可出租面積系數(shù)－總建筑面積×公用建筑面積系數(shù)＝8×（80%－15%）＝5．2

　　【2005年真題】
　　下列關(guān)于寫(xiě)字樓基礎(chǔ)租金的表述中，正確的有（ ?。?。
　　A．基礎(chǔ)租金是根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平確定的
　　B．基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用
　　C．基礎(chǔ)資金低于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用
　　D．在寫(xiě)字樓市場(chǎng)較好的情況下，市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金
　　E．在寫(xiě)字樓市場(chǎng)較好的情況下，市場(chǎng)租金一般低于基礎(chǔ)租金
　　【答案】ABD

　　【2007年真題】
　　由于寫(xiě)字樓物業(yè)與零售商業(yè)物業(yè)的租約期限較長(zhǎng)，在租約中一般都要包括（ ?。?。
　　A．租金調(diào)整條款
　　B．代收代繳費(fèi)用條款
　　C．裝修費(fèi)用條款
　　D．折讓優(yōu)惠條款
　　【答案】A

　　【2006年真題】
　　對(duì)零售商業(yè)物業(yè)進(jìn)行分類(lèi)的主要依據(jù)有（ ?。?。
　　A．建筑規(guī)模
　　B．經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)
　　C．商業(yè)輻射區(qū)域的范圍
　　D．周?chē)h(huán)境
　　E．服務(wù)人口的收入水平
　　【答案】ABC

　　【2007年真題】
　　下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯(cuò)誤的是（ ?。?。
　　A．設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營(yíng)成果，激勵(lì)其更好地管理物業(yè)
　　B．知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時(shí)間間隔較長(zhǎng)
　　C．百分比租金的基數(shù)通常是年總營(yíng)業(yè)額，或年總營(yíng)業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營(yíng)業(yè)額之外的
　　D．營(yíng)業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高
　　【答案】D

　　【2007年真題】
　　零售商業(yè)物業(yè)的基礎(chǔ)租金是指業(yè)主獲得的、與租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)無(wú)關(guān)的一個(gè)最低租金收入。 （ 　）
　　【答案】√

　　【2005年真題】
　　某租戶承租某商場(chǎng)的部分柜臺(tái)，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬(wàn)元/月，并當(dāng)租戶的月?tīng)I(yíng)業(yè)額超過(guò)150萬(wàn)元時(shí)收取3％的百分比租金。當(dāng)租戶的月?tīng)I(yíng)業(yè)額為180萬(wàn)元時(shí)，其應(yīng)繳納的租金是（ ?。┤f(wàn)元。
　　A．13.2
　　B．15.9
　　C．19.5
　　D．20.4
　　【答案】B
　　15＋30×3%＝15.9（萬(wàn)元）

　　【2007年真題】
　　某寫(xiě)字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬(wàn)元，空置和收租損失為5％，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為潛在毛收入的30％，抵押貸款還本付息為200萬(wàn)元，所得稅和準(zhǔn)備金共計(jì)120萬(wàn)元，則2006年的凈經(jīng)營(yíng)收入為（ ?。┤f(wàn)元。
　　A．330
　　B．450
　　C．650
　　D．700
　　【答案】C
　　【解析】
　　1000-1000×5%-1000×30%=650
　　注意：貸款還本付息不計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
　　計(jì)算凈經(jīng)營(yíng)收入時(shí)不考慮所得稅和準(zhǔn)備金

　　【2006年真題】
　　下列費(fèi)用中，不屬于物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用范圍的是（ ?。?。
　　A．保險(xiǎn)費(fèi)
　　B．房產(chǎn)稅
　　C．法律費(fèi)
　　D．貸款利息
　　【答案】D

　　【2006年真題】
　　某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為20萬(wàn)元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的空置率為20％，所有用戶都能按時(shí)繳納租金，物業(yè)的其他收入為2萬(wàn)元，則此報(bào)告期該物業(yè)的有效毛收入為（ ?。┤f(wàn)元。
　　A．16
　　B．18
　　C．20
　　D．22
　　【答案】B
　　有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入=20-20×20%+2=18

　　【2006年真題】
　　收益性房地產(chǎn)投資分析中，抵押貸款還本付息屬于經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。（ 　）
　　【答案】×

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