2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》真題精選（十五）

　　【2005年真題】
　　某寫字樓的建筑面積為8萬㎡，可出租面積系數(shù)為80%，公用建筑面積系數(shù)為15％，則該寫字樓出租單元內(nèi)建筑面積是（ ?。┤f㎡．
　　A．5.2
　　B．6.4
　　C．6.8
　　D．7.6
　　【答案】 A
　　可出租面積＝出租單元內(nèi)建筑面積＋分攤公用建筑面積
　　出租單元內(nèi)建筑面積＝可出租面積－分攤的公用面積＝總建筑面積×可出租面積系數(shù)－總建筑面積×公用建筑面積系數(shù)＝8×（80%－15%）＝5．2

　　【2005年真題】
　　下列關于寫字樓基礎租金的表述中，正確的有（ 　）。
　　A．基礎租金是根據(jù)業(yè)主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平確定的
　　B．基礎租金高于市場租金時，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營費用
　　C．基礎資金低于市場租金時，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營費用
　　D．在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般高于基礎租金
　　E．在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般低于基礎租金
　　【答案】ABD

　　【2007年真題】
　　由于寫字樓物業(yè)與零售商業(yè)物業(yè)的租約期限較長，在租約中一般都要包括（ ?。?。
　　A．租金調(diào)整條款
　　B．代收代繳費用條款
　　C．裝修費用條款
　　D．折讓優(yōu)惠條款
　　【答案】A

　　【2006年真題】
　　對零售商業(yè)物業(yè)進行分類的主要依據(jù)有（ ?。?。
　　A．建筑規(guī)模
　　B．經(jīng)營商品的特點
　　C．商業(yè)輻射區(qū)域的范圍
　　D．周圍環(huán)境
　　E．服務人口的收入水平
　　【答案】ABC

　　【2007年真題】
　　下列關于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯誤的是（ ?。?br />　　A．設置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營成果，激勵其更好地管理物業(yè)
　　B．知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時間間隔較長
　　C．百分比租金的基數(shù)通常是年總營業(yè)額，或年總營業(yè)額中超出某一基礎營業(yè)額之外的
　　D．營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設置往往較高
　　【答案】D

　　【2007年真題】
　　零售商業(yè)物業(yè)的基礎租金是指業(yè)主獲得的、與租戶經(jīng)營業(yè)績無關的一個最低租金收入。 （ 　）
　　【答案】√

　　【2005年真題】
　　某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎租金為15萬元/月，并當租戶的月營業(yè)額超過150萬元時收取3％的百分比租金。當租戶的月營業(yè)額為180萬元時，其應繳納的租金是（ 　）萬元。
　　A．13.2
　　B．15.9
　　C．19.5
　　D．20.4
　　【答案】B
　　15＋30×3%＝15.9（萬元）

　　【2007年真題】
　　某寫字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5％，經(jīng)營費用為潛在毛收入的30％，抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準備金共計120萬元，則2006年的凈經(jīng)營收入為（ 　）萬元。
　　A．330
　　B．450
　　C．650
　　D．700
　　【答案】C
　　【解析】
　　1000-1000×5%-1000×30%=650
　　注意：貸款還本付息不計入運營費用
　　計算凈經(jīng)營收入時不考慮所得稅和準備金

　　【2006年真題】
　　下列費用中，不屬于物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營費用范圍的是（ ?。?。
　　A．保險費
　　B．房產(chǎn)稅
　　C．法律費
　　D．貸款利息
　　【答案】D

　　【2006年真題】
　　某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為20萬元，假設在某報告期內(nèi)的空置率為20％，所有用戶都能按時繳納租金，物業(yè)的其他收入為2萬元，則此報告期該物業(yè)的有效毛收入為（ 　）萬元。
　　A．16
　　B．18
　　C．20
　　D．22
　　【答案】B
　　有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入=20-20×20%+2=18

　　【2006年真題】
　　收益性房地產(chǎn)投資分析中，抵押貸款還本付息屬于經(jīng)營費用。（ ?。?br />　　【答案】×

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