2015年房地產估價師考試《理論與方法》：城鎮(zhèn)基準地價評估

　　3．城鎮(zhèn)基準地價評估

　　3.1城鎮(zhèn)基準地價的概念

　　3.2城鎮(zhèn)基準地價評估技術路線的發(fā)展

　　3.3城鎮(zhèn)基準地價評估的方法和程序

　　3.1城鎮(zhèn)基準地價的概念

　　是指在城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的一定使用期限的建設用地使用權在某一時點的平均價格

　　基準地價具有特定的內涵，即有其對應的估價時點（基準日期）、土地用途、土地使用權性質、土地使用期限、土地開發(fā)程度和容積率等

　　3.2城鎮(zhèn)基準地價評估技術路線的發(fā)展

　　基準地價評估技術路線的三階段

　　第一階段，建立在城鎮(zhèn)定級基礎上

　　測算土地級差收益，根據地租資本化原理轉化為土地價格

　　第二階段，仍然建立在城鎮(zhèn)土地定級基礎之上，但同時也利用土地經營收益資料、市場交易資料等，直接運用收益法、市場法、假設開發(fā)法、成本法等評估出宗地價格，作為參考

　　第三階段，不經過土地定級而直接評估出基準地價，這種方法更為科學、實用、直觀

　　前兩個階段存在的客觀背景

　　當時房地產市場還未發(fā)育成熟，交易實例較少

　　后來市場有發(fā)育，但還不健全，使信息失真，資料殘缺不全，很難直接估價

　　當時對房地產估價理論、方法和實際了解不多，只能大量借鑒農地經濟評價、地理學和城市規(guī)劃的理論與方法

　　3.3城鎮(zhèn)基準地價評估的方法和程序

　　制定基準地價評估作業(yè)方案

　　確定基準地價評估的區(qū)域范圍的選擇

　　城鎮(zhèn)行政區(qū)

　　城鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的規(guī)劃區(qū)√

　　土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設用地范圍

　　建成區(qū)

　　市區(qū)

　　明確基準地價的內涵、構成、表述方式等

　　內涵的一般內容

　　估價時點

　　土地用途

　　土地使用權性質

　　土地使用期限

　　土地開發(fā)程度

　　容積率

　　劃分土地級別或地價區(qū)段

　　商業(yè)路線價區(qū)段

　　住宅片區(qū)段

　　工業(yè)片區(qū)段

　　抽樣評估若干宗地的價格

　　計算各土地級別或地價區(qū)段的地價

　　綜合確定基準地價

　　提出基準地價應用的建議和技術

　　【2007年真題】

　　評估基準地價或利用基準地價評估宗地價格，必須明確基準地價的內涵?；鶞实貎r的內涵包括（ ?。?。

　　A．基準日期

　　B．土地開發(fā)程度

　　C．基準地價修正體系

　　D．土地用途

　　E．基準地價公布日期

　　【答案】ABD

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