2015年房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》：城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估

　　3．城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估

　　3.1城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的概念

　　3.2城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估技術(shù)路線的發(fā)展

　　3.3城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估的方法和程序

　　3.1城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的概念

　　是指在城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時點的平均價格

　　基準(zhǔn)地價具有特定的內(nèi)涵，即有其對應(yīng)的估價時點（基準(zhǔn)日期）、土地用途、土地使用權(quán)性質(zhì)、土地使用期限、土地開發(fā)程度和容積率等

　　3.2城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估技術(shù)路線的發(fā)展

　　基準(zhǔn)地價評估技術(shù)路線的三階段

　　第一階段，建立在城鎮(zhèn)定級基礎(chǔ)上

　　測算土地級差收益，根據(jù)地租資本化原理轉(zhuǎn)化為土地價格

　　第二階段，仍然建立在城鎮(zhèn)土地定級基礎(chǔ)之上，但同時也利用土地經(jīng)營收益資料、市場交易資料等，直接運用收益法、市場法、假設(shè)開發(fā)法、成本法等評估出宗地價格，作為參考

　　第三階段，不經(jīng)過土地定級而直接評估出基準(zhǔn)地價，這種方法更為科學(xué)、實用、直觀

　　前兩個階段存在的客觀背景

　　當(dāng)時房地產(chǎn)市場還未發(fā)育成熟，交易實例較少

　　后來市場有發(fā)育，但還不健全，使信息失真，資料殘缺不全，很難直接估價

　　當(dāng)時對房地產(chǎn)估價理論、方法和實際了解不多，只能大量借鑒農(nóng)地經(jīng)濟評價、地理學(xué)和城市規(guī)劃的理論與方法

　　3.3城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估的方法和程序

　　制定基準(zhǔn)地價評估作業(yè)方案

　　確定基準(zhǔn)地價評估的區(qū)域范圍的選擇

　　城鎮(zhèn)行政區(qū)

　　城鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的規(guī)劃區(qū)√

　　土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍

　　建成區(qū)

　　市區(qū)

　　明確基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵、構(gòu)成、表述方式等

　　內(nèi)涵的一般內(nèi)容

　　估價時點

　　土地用途

　　土地使用權(quán)性質(zhì)

　　土地使用期限

　　土地開發(fā)程度

　　容積率

　　劃分土地級別或地價區(qū)段

　　商業(yè)路線價區(qū)段

　　住宅片區(qū)段

　　工業(yè)片區(qū)段

　　抽樣評估若干宗地的價格

　　計算各土地級別或地價區(qū)段的地價

　　綜合確定基準(zhǔn)地價

　　提出基準(zhǔn)地價應(yīng)用的建議和技術(shù)

　　【2007年真題】

　　評估基準(zhǔn)地價或利用基準(zhǔn)地價評估宗地價格，必須明確基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵。基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵包括（ ?。?。

　　A．基準(zhǔn)日期

　　B．土地開發(fā)程度

　　C．基準(zhǔn)地價修正體系

　　D．土地用途

　　E．基準(zhǔn)地價公布日期

　　【答案】ABD

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