2015房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考點(diǎn)總結(jié)：建立交易實(shí)例庫(kù)

　　四、建立交易實(shí)例庫(kù)

　　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)交易（包括買賣、租賃）實(shí)例庫(kù)。建立房地產(chǎn)交易實(shí)例庫(kù)不僅是運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)的需要，而且是從事房地產(chǎn)估價(jià)及相關(guān)咨詢、顧問(wèn)業(yè)務(wù)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，也是形成房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段之一。建立房地產(chǎn)交易實(shí)例庫(kù)有利于交易實(shí)例資料的保存和在需要時(shí)查找、調(diào)用，能有效地提高估價(jià)工作效率。

　　建立交易實(shí)例庫(kù)的最簡(jiǎn)單做法，是將搜集交易實(shí)例時(shí)填寫好的“房地產(chǎn)交易實(shí)例調(diào)查表”及有關(guān)資料（如照片等），以交易實(shí)例卡片或檔案袋的形式，一個(gè)交易實(shí)例一張卡片或一個(gè)檔案袋，分門別類地保存起來(lái)。有條件的，應(yīng)開發(fā)或購(gòu)買有關(guān)計(jì)算機(jī)軟件，將所搜集到的交易實(shí)例信息輸入計(jì)算機(jī)中進(jìn)行管理。

　　第三節(jié) 選取可比實(shí)例

　　一、選取可比實(shí)例的必要性

　　雖然搜集的交易實(shí)例或者交易實(shí)例庫(kù)中存儲(chǔ)的交易實(shí)例較多，但針對(duì)某一具體的估價(jià)對(duì)象及估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)，其中的某些交易實(shí)例可能不適用。因此，需要從中選取符合一定條件的交易實(shí)例作為參照比較的交易實(shí)例。這些符合一定條件、可以作為參照比較的交易實(shí)例簡(jiǎn)稱可比實(shí)例。

　　二、選取可比實(shí)例的要求

　?。ㄒ唬┻x取可比實(shí)例的數(shù)量要求

　　從理論上講，只要是對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行了“適當(dāng)”的處理，通過(guò)一個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格就可以得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。但在實(shí)際估價(jià)中，因信息不完全等，對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的處理不可能做到完全“適當(dāng)”。因此，為了減小估價(jià)的誤差，要求選取多個(gè)可比實(shí)例，并且從理論上講，選取的可比實(shí)例越多越好。但如果要求選取的可比實(shí)例過(guò)多，一是可能由于交易實(shí)例的數(shù)量有限而難以做到，二是造成后續(xù)處理的工作量很大，因此從某種意義上講，選取可比實(shí)例主要在精而不在多，一般選取3個(gè)以上（含3個(gè)）、10個(gè)以下（含10個(gè)）的可比實(shí)例即可。

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