2015房地產(chǎn)估價師理論與方法考點：土地使用權(quán)價格

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　　由于土地使用權(quán)有建設(shè)用地使用權(quán)（其中又有出讓的建設(shè)用地土地使用權(quán)、劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)和其他建設(shè)用地使用權(quán)）、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)，所以土地使用權(quán)價格又有相應(yīng)的使用權(quán)價格。中國目前有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地價格的主要是建設(shè)用地使用權(quán)價格?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第八條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。”據(jù)此，通過出讓方式從國家那里取得的建設(shè)用地使用權(quán)價格，其法定名稱為出讓金。但在現(xiàn)實中有各種演變，多稱為地價款，各地的內(nèi)涵也不盡相同。對于有使用期限的出讓土地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)來說，其價格還可以區(qū)分為不同使用期限的價格，例如40年、50年、70年的出讓土地使用權(quán)價格。

　　土地所有權(quán)價格與土地使用權(quán)價格有著極為復(fù)雜的關(guān)系。在正常情況下，土地所有權(quán)價格高于土地使用權(quán)價格，但在現(xiàn)實復(fù)雜的情況下，也可能出現(xiàn)相反的情形。例如，中國封建社會后期出現(xiàn)的永佃制，其特點是土地所有權(quán)與土地耕作權(quán)相分離：地主享有土地所有權(quán)，負(fù)擔(dān)田賦（即土地稅），有權(quán)收租，但對土地使用權(quán)不能干涉，不能隨意增租或奪佃；佃農(nóng)享有土地耕作權(quán)，即佃權(quán)，并有權(quán)將它買賣、典押或出租。一般地說，耕作權(quán)價格低于所有權(quán)價格，但在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口密集的地區(qū)，耕作權(quán)價格也有超過所有權(quán)價格的情況。

　　房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)都可能存在設(shè)立了抵押權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)或者有糾紛、被依法查封、限制交易等情形，因此還有各種情形下的房屋所有權(quán)價格和土地使用權(quán)價格。

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