2015房地產(chǎn)估價師理論與方法考點：土地使用權價格

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　　由于土地使用權有建設用地使用權（其中又有出讓的建設用地土地使用權、劃撥的建設用地使用權和其他建設用地使用權）、宅基地使用權、土地承包經(jīng)營權，所以土地使用權價格又有相應的使用權價格。中國目前有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地價格的主要是建設用地使用權價格。《城市房地產(chǎn)管理法》第八條規(guī)定：“土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。”據(jù)此，通過出讓方式從國家那里取得的建設用地使用權價格，其法定名稱為出讓金。但在現(xiàn)實中有各種演變，多稱為地價款，各地的內(nèi)涵也不盡相同。對于有使用期限的出讓土地使用權和土地承包經(jīng)營權來說，其價格還可以區(qū)分為不同使用期限的價格，例如40年、50年、70年的出讓土地使用權價格。

　　土地所有權價格與土地使用權價格有著極為復雜的關系。在正常情況下，土地所有權價格高于土地使用權價格，但在現(xiàn)實復雜的情況下，也可能出現(xiàn)相反的情形。例如，中國封建社會后期出現(xiàn)的永佃制，其特點是土地所有權與土地耕作權相分離：地主享有土地所有權，負擔田賦（即土地稅），有權收租，但對土地使用權不能干涉，不能隨意增租或奪佃；佃農(nóng)享有土地耕作權，即佃權，并有權將它買賣、典押或出租。一般地說，耕作權價格低于所有權價格，但在經(jīng)濟發(fā)達、人口密集的地區(qū)，耕作權價格也有超過所有權價格的情況。

　　房屋所有權和土地使用權都可能存在設立了抵押權、地役權、租賃權或者有糾紛、被依法查封、限制交易等情形，因此還有各種情形下的房屋所有權價格和土地使用權價格。

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發(fā)布：2007-07-13 10:08 編輯：泛普軟件 · xiaona [打印此頁] [關閉]

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