2015房地產(chǎn)估價(jià)師資料：土地 建筑物和其他土地定著物含義

　　二、土地、建筑物和其他土地定著物的含義

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　　人們對(duì)于什么是土地，有許多不同的認(rèn)識(shí)和定義。從房地產(chǎn)估價(jià)的角度看，土地是一個(gè)空間，但該空間不是平面的，而是三維立體的，具體是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。一宗土地的空間范圍，可分為以下3層：①地球表面，簡(jiǎn)稱(chēng)地表；②地球表面以上一定范圍內(nèi)的空間，簡(jiǎn)稱(chēng)地上空間；③地球表面以下一定范圍內(nèi)的空間，簡(jiǎn)稱(chēng)地下空間。

　　一宗土地的地表范圍，是指該宗土地在地表上的“邊界”所圍合的區(qū)域。這個(gè)“邊界”是以權(quán)屬界線組成的封閉曲線。土地的實(shí)物形態(tài)是連綿無(wú)垠的，本身無(wú)范圍可言，但在實(shí)際生活中人們?cè)诘乇砩?ldquo;劃野分疆”，從而形成了一塊一塊或者一宗一宗的土地，也使得每塊或每宗土地有了平面界址、形狀和面積。例如，政府出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的地塊，其地表范圍通常是根據(jù)標(biāo)有界址點(diǎn)坐標(biāo)的平面界址圖或建設(shè)用地紅線圖，由土地管理部門(mén)或城市規(guī)劃管理部門(mén)在地塊各轉(zhuǎn)點(diǎn)釘樁、埋設(shè)混凝土界樁或界石并放線來(lái)確認(rèn)，形狀為封閉多邊形，面積大小依水平投影面積計(jì)算。

　　從理論上講，一宗土地的地上空間范圍是從該宗土地的地表邊界向上擴(kuò)展到無(wú)限天空的空間，地下空間范圍是從該宗土地的地表邊界呈錐形向下延伸到地心的空間。例如，《牛津法律大辭典》寫(xiě)道：“一般而言，土地所有權(quán)的效力及于土地的上空和地表下面直至地球中心的底土，正如‘土地屬誰(shuí)所有，土地的上空和地下也屬誰(shuí)所有’這一格言所述。”但是，在現(xiàn)代法律規(guī)定中，土地所有權(quán)的上下空間范圍已不再是“上窮天空，下盡地心”，而是“除法律有限制外，于其行使有利益的范圍內(nèi)”，“如他人的干涉無(wú)礙其所有權(quán)之行使，不得予以排除”。通常，地上空間的高度以飛機(jī)的飛行高度為限，地下空間的深度以人類(lèi)的能力所及為限。例如，現(xiàn)代立法規(guī)定，飛行器飛越土地所有權(quán)人的土地上空不構(gòu)成非法侵入。另外，地下資源、埋藏物等可以出售、出租或以法律規(guī)定等方式而屬于地表所有權(quán)人以外的其他人。

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